-2017~18년 입주량 78만호…갭투자 환경 점차 악화
[헤럴드경제 =한지숙 기자] 본인 소유 주택에 거주하면서 아파트 전용면적 84㎡를 보증금 5억원에 월 50만원의 반전세로 임대 중인 A씨는 최근 이른바 ‘갭투자’ 방식으로 기준시가 3억원짜리 59㎡ 소형 아파트를 전세를 끼고 1억원에 사들였다. A씨는 주거용 소형 오피스텔 임대로도 월 100만원의 수입을 올리고 있다. 현재는 임대소득에 대해 전혀 세금을 내지 않고 있는 A씨는 어쩌면 내년부터 세금 낼 준비를 해야할 지도 모른다.
연 2000만원 이하 임대소득에 대한 비과세를 2018년 말까지 2년 더 연장한 세법개정안이 국회 심의 과정에서 야당의 반대에 부닥쳐 애초대로 올해 말로 종료될 가능성이 있어서다.
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| 정치권에서 연 2000만원 이하 주택임대소득에 대한 과세 추진 움직임이 살아나, 다가구ㆍ다세대 주택 보유자에게 ‘노란불’이 켜졌다. 사진은 광진구 자양동 단독주택 밀집지의 모습. 이상섭 기자/babtong@heraldcorp.com |
이렇게 되면 A씨는 84㎡ 이하로서 기준시가 3억원 이하 소형주택을 주택 수에서 빼주는 특례 조항을 적용받지 못해 3주택 이상을 보유한 다주택자가 되며, 임대 아파트 2채의 전세보증금을 월세로 전환하는 간주임대료(임대보증금 중 3억원 초과액의 60%에 은행예금이자율을 곱해 산출)로 486만원을 받는 게 된다. 여기에 아파트와 오피스텔 월세 수입 각 연 600만원, 연 1200만원을 합산하면 A씨의 임대소득은 연 2286만원으로 과세대상이다.
주택 시장에 ‘복병’으로 등장한 주택임대소득 과세가 부동산 시장에 어떤 후폭풍을 몰고 올지 관심이 집중되고 있다. 시장은 ‘11ㆍ3 대책’에다 내년 공급과잉설까지 겹치며 급속하게 조정 국면으로 빠져들고 있는데, 만일 당장 내년부터 주택임대소득 과세 리스크까지 닥칠 경우 수요 심리 위축이 더욱 악화할 것으로 업계에선 우려하고 있다.
전문가들은 다가구, 다세대 주택을 매입해 임대소득을 추구해 온 고령의 은퇴세대가 직접적 타격을 볼 것으로 예상하고 있다. 다가구 주택을 매입해 본인이 거주하면서 한두층 정도를 세를 놓던 집의 세부담이 높아진다. 다주택자 뿐 아니라 기준시가 9억원 이상 1주택자도 과세 대상이다.
박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “강남에선 기준시가 9억원이면 시세로 11억~12억원이고, 최근 강남 분양아파트는 84㎡ 이하가 15억원대니까, 1주택이라도 대부분 과세 대상이다”며 “부부가 한달 166만원 임대소득 올리면 과세니까 강북지역에서도 대상자가 많을 것”이라고 했다.
다주택자에게는 불리한 환경이 계속해서 펼쳐지고 있다. 11ㆍ3 대책으로 서울과 수도권 등 청약 과열 조정 대상지역 1순위 요건에서 2가구 이상 주택소유자, 5년내 당첨자가 제외됐다. 이로 인해 다주택자는 새 아파트 청약 받기도 어려워졌다. 기존 아파트에 대한 갭투자(상승기에 매매가와 전세가의 근소한 차이를 이용한 투자) 환경도 예전같지 않다. 매매 가격 상승기에는 전세보증금을 제외하고 1억원 미만으로 아파트를 구입해 시세 차익을 노려볼 수 있었다. 하지만 11ㆍ3 대책 발표를 전후해 강남 3구의 아파트 매매가가 3주째 하락하는 등 상승세는 한풀 꺽였다. 내년 입주물량이 많아 일부지역에선 역전세난까지 우려되는 상황이다. 부동산114에 따르면 올해 아파트 입주물량은 28만8056호에 그치지만, 2017년 36만9140호, 2018년 40만9729호 등 2년간 77만8869호로 크게 늘어난다. 세입자를 찾지 못하면 집주인이 ‘을(乙)’이 될 수도 있다. 2000만원 이하 주택임대소득 과세 시 늘어난 세부담을 세입자에게 전가하기 쉽지 않은 셈이다.
주택 임대소득을 겨냥한 다주택자의 주택 투자 수요가 꺽일 경우 상가, 토지, 빌딩 등이 반사이득을 볼 것으로 예상된다. 박 위원은 “상가 등은 이미 사업자 등록을 하므로, 수혜까지는 아니더라도 상대적으로 덜 타격받는 분야로서 자산가가 눈 돌릴 수 있다”고 했다.
하지만 투자 수요가 위축되면 시중 자금이 회전되지 않아 주택 뿐 아니라 상가까지 전체 시장이 동반 침체할 수 있다는 점에서 주택임대소득 과세 확대가 상가 투자자에게 호재만은 아니다.
함영진 부동산114 리서치팀장은 “딱히 반사이득을 볼 곳이 없다”며 “장기적으로 다주택자 규제가 과하면 투자수요의 의지를 꺽어버리는 것이고 공급과잉 리스크까지 있어 전체 시장에는 분명한 악재”라고 했다.
jshan@heraldcorp.com
