-내년 부동산시장 하강기…성급한 규제 한계
-가계부채 대책 효과도 아직…후폭풍 따져야
-일각선 “정부의 지나친 시장 개입 결정” 지적
[헤럴드경제=정찬수 기자] 부동산 전문가들은 정부가 꺼낸 투기과열지구 지정과 주택 수요규제의 취지에 공감하면서도 ‘선택과 집중’이 필요하다고 입을 모았다. 정부의 과도한 제동이 부동산 시장의 경착륙을 불러올 수 있어서다. 특히 공급량 조절에 무게를 뒀던 8ㆍ25 가계부채 대책의 효과가 나오기 전에 새 카드를 꺼냈다는 점에는 물음표를 달았다.
함영진 부동산114 리서치센터장은 17일 “재당첨 제한이나 청약 1순위 요건을 강화하면 청약통장을 신중하게 사용할 수밖에 없어 전체적으로 수요가 감소할 것”이라며 “분양권 전매 금액이 높은 데다 비정상적인 거래가 만연한 비정상적인 열기를 잠재우는 데는 시기적절한 대응”이라고 평했다.
저금리 기조는 부동자금을 부동산 시장으로 끌어들이는 요인이다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “안전자산을 선호하는 것 자체가 경기가 나쁘다는 방증”이라고 했다. 투자처를 찾지 못한 5060세대는 차익을 위해 청약시장에 손을 벌렸다. 자금력을 갖춘 3040세대도 예외는 아니다. 일부 지역에서는 조직적인 투자세력이 시세를 끌어올리는 행위까지 이어졌다. 정부가 투기장으로 변한 청약시장에 선제적인 시그널을 주려는 이유다. 김재언 미래애셋대우 부동산팀장은 “투기가 집중된 일부 지역의 미세조정이 필요한 상황”이라며 “다만 GDP(국내총생산)의 큰 축을 차지하는 건설업을 지나치게 압박하지 않는 방향으로 가야 한다”고 강조했다.
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| [사진설명=정부의 투기과열지역 규제에 속도조절은 필수다. 성급한 판단은 경제의 경착륙을 불러올 수 있어서다. 정부가 수요 억제의 시그널을 주면 건설사도 자연스럽게 물량을 조절할 가능성이 크다. 다만 정책이 도입되기 전까지 시간이 소요될 것이므로 일부 지역의 과열은 지속될 것으로 전망된다. 이상섭 기자/babtong@heraldcorp.com] |
‘시기’에 대한 의견은 엇갈린다. 소비가 얼어버리면 경제가 위기 상황으로 치달을 수 있어서다. 부동자금이 몰린 부동산 시장의 빠른 냉각이 거시경제에 악영향을 미칠 수 있다는 의미다. 8ㆍ25 가계부채 대책처럼 정책의 의도가 수요자에겐 반대로 받아들여질 가능성도 있다. 심교언 교수는 “나쁜 정책은 고점에서 과열을 억제하고 저점에서 상승을 유도하는 것”이라며 “가계부채 대책의 효과가 도출되지 않은 상태에서 성급한 정책을 도입하면 무의미한 결과로 이어질 수 있다”고 꼬집었다.
개별적으로 움직이는 부동산 시장에 정부의 개입 자체가 신중하게 이뤄져야 한다는 조언도 제기됐다. 양지영 리얼투데이 리서치실장은 “내년 이후 입주물량과 금리 인상 등으로 시장 분위기는 제자리를 찾는 시기가 될 것”이라며 “정부의 지나친 개입보다 시장을 자유롭게 두는 것이 좋을 수도 있다”고 말했다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수(대한부동산학회장)는 “일부 지역에 한정된 규제라도 전체에 영향을 미치면 시장 경착륙의 위험성이 커진다”며 “가수요는 필수적이기 때문에 규제 카드를 조심스럽게 꺼내야 할 것”이라고 말했다.
가수요에 대한 해석도 분분하다. 부동산 시장의 부양에 필요하다는 목소리와 ‘독약’이 될 수 있다는 주장이 맞선다. 김재언 팀장은 “인구가 늘고 소득이 증가한 지역일수록 교체수요가 많았지만, 지방을 중심으로 투기수요가 많았던 것이 사실”이라며 “정부가 수요 억제의 시그널을 주면 건설사도 자연스럽게 물량을 조절할 것”이라고 내다봤다.
정부가 꺼낼 카드로는 분양권 전매제한 기간 연장과 재당첨 제한금지 조항 등이 꼽힌다. 연내 도입할 예정인 총체적 상환능력 심사시스템(DSRㆍDebt Service Ratio)도 포함된다. 선택과 집중은 필수다. 함영진 센터장은 “미국의 금리 인상 등 외적인 요인과 지방 시장을 고려한 속도조절이 필요하다”며 “특히 분양권 전매 제한은 전체 시장에 큰 충격을 줄 수 있으므로 최후에 꺼내는 방향으로 검토하는 것이 좋다”고 밝혔다.
한편 정부의 수요억제 정책에도 일부 지역의 과열현상은 지속할 것으로 전망된다. 정책이 도입되기 전까지 물리적인 시간이 불가피해서다. 심교언 교수는 “강남 등 재건축 단지를 중심으로 호가가 오른 지역에서 매물이 부족해 당분간 호가 상승은 이어질 것”이라고 말했다. 김재언 팀장도 “수요규제가 시작되기 전에 대구 수성구와 제주 등 지방 도심 내에서 양극화가 더 심화할 수 있다”고 지적했다.
andy@heraldcorp.com
