부동산 시장에 온갖 경고등이 켜지기 시작했다. 설설 끓던 시장이 변곡점을 맞은 셈이다. 미분양, 역전세 등 버블 꺼짐 현상을 연상케하는 용어들이 솔솔 흘러 나온다. 고분양가 문제도 당국의 직ㆍ간접적 정책으로 제동이 걸리기 시작했다.

우선 서울과 인근 주요지역의 전세가에 변화가 생겼다. 위례, 미사 등 수도권 2기 신도시의 입주로 전세 물량이 늘어나면서 강북의 옥수동, 강남의 장지동 등지에서 전세 가격이 떨어지고 있다. 이런 현상은 경기 하남시 덕풍동 일대, 서울 강서구 마곡동 등지로 확산되고 있다. 최근 주택도시보증공사(HUG)는 인근 지역에 비해 과도하게 분양가가 높다는 이유로 강남 개포주공3단지 재건축 아파트에 대한 분양 보증을 거부했다.

업계에서는 “정부의 과도한 시장 개입”이라고 반발하지만 중도금 대출 규제에 이어 시장에 경각심을 주면서 고분양가 릴레이를 차단하는 또다른 과열방지 대책으로 적절한 조치라는 평가도 많다.

과열 억제를 위한 조치는 필요한 시점이 됐다. 시장은 거짓말이 없다. 수급과 정책에 따라 움직인다. 오늘날 부동산 과열은 2년전 최경환 경제팀의 경기부양정책에 따른 것이다. 아파트는 무수히 지어졌고 때 맞춘 저금리에 풍부한 돈은 부동산으로 몰렸다.

수요 이상의 공급 결과는 당연히 미분양으로 나타난다. 6월 말 기준 전국 미분양 주택은 6만 가구에 달한다. 전달보다 8.2% 증가했다. 올 들어 가장 높은 증가율이다. 최근 공급이 집중된 평택과 남양주엔 미분양이 무려 140%, 147%씩 증가했다. 하지만 앞날은 더 험하다. 2017~2018년 전국 아파트 입주 예정 물량은 거의 70만 가구에 달한다. 1기 신도시가 조성된 1990년대 이후 최대 물량이다. 2004년, 2008년에도 겪은 역전세난도 불가피하다.

더욱 우려되는 것은 아직도 공급이 줄어들 줄 모른다는 점이다. 올해 상반기 주택 인ㆍ허가는 지난해 같은 기간보다 18.4% 증가한 35만5309가구에 달했다. 1991년(36만1000가구) 이후 25년 만에 가장 많은 규모다. 미분양과 역전세난은 계속 심화될 것이다.

이 두 요인은 급매물의 증가와 가격하락을 불러온다. 버블의 마지막 단계다. 급속한 버블 꺼짐 현상은 과열보다 위험하다. 실물 경제의 회복이 뒷받침되지 않은 부동산 가격상승은 오래 갈 수 없다. 기초체력 향상없이 좋은 기록을 기대하는 것과 같다. 정부당국의 세심하고 효율적인 정책운용이 어느 때보다 중요한 시점이다.