국토교통부 자료에 따르면 지난해 초부터 3분기까지 전국의 토지가격은 1.67% 상승해 2010년 11월 이후 59개월째 오름세를 나타냈다. 이에 따라 거래량 또한 총 255만3천473건으로 2006년 조사를 시작한 이후 토지 거래가 가장 많았던 2014년에 육박하는 규모로 늘어났다. 그러나 지난해 전국적인 상승세와 달리 올해는 전반적인 토지시장 분위기가 다소 가라앉을 것으로 예상되지만 개발호재 유무에 따라 상승세의 폭이 크게 엇갈릴 것으로 전망되고 있다. 수도권을 제외한 지방에서 땅값 상승이 특히 기대되는 지역 중 한 곳이 바로 충청남도 당진이다. 이미 지난해 기공식을 통해 올해 착공에 들어간 서해안 복선전철사업에서 트리플 환승역으로 주목받고 있는 합덕역 인근에 대한 기대감이 커지고 있는 것이다. 부동산에 대한 오랜 노하우로 무장하고 경매를 통해 고객에게 약속된 미래의 땅을 가장 합리적으로 제공하고 있는 (주)부한경매의 김용진 대표이사에게 부동산 투자의 원칙과 합덕역 인근 개발호재 상황한 대한 이야기를 들어본다.
- 토지의 미래가치를 내다보는 (주)부한경매
부동산에 대한 깊은 관심으로 2001년 토지분양업계에 입문하여, 판교, 파주 운정지구, 평창, 제주도, 여주 등 굵직굵직한 토지를 취급해온 김용진 대표는 자신의 경험을 토대로 부동산 종합컨설팅 회사인 (주)부한경매를 설립했다. 우선 각 분야별로 전문 인력을 채용해 토지, 상가, 건물 등 다양한 분야의 부동산 매매를 진행하고, 특히 토지는 법원 경매를 통해 저렴하게 매입해 합리적인 가격으로 고객들에게 분양한다. 토지를 매입하는 방식으로는 경매 외에도 NPL투자, 경매, 공매 등 다양한 방법이 동원된다. 수많은 토지들 중에서도 김 대표가 특히 눈여겨보는 부분은 개발이 가능한지의 여부다. 단순히 가격만이 아닌 향후 지가상승이 가능한 입지조건인지를 점검하고 정부의 정책적인 부분과도 정확히 맞아떨어질 수 있는 가장 좋은 토지를 선별해낸다. “제가 진행한 프로젝트 중 이천시 부발읍 토지의 경우 15년 전 당시 3.3㎡당 17만 원에 판매했는데 현재는 호가 300만 원 이상에 거래되고 있습니다. 물론 15년이라는 세월이 있지만 그만큼 토지의 미래가치를 볼 수 있어야 한다는 것입니다. 부동산 정보는 너무나 많습니다. 그 중에서 실질적인 상승이라는 결과를 도출해내기 위해서는 투자적인 측면에서 다양한 사항들을 고려해야만 합니다.”
- 성공적인 부동산 투자... 원칙부터 알아야
토지를 처음 매입하거나 선뜻 투자를 결정하기 어렵다면 부동산 투자의 원칙에 대한 김 대표의 설명을 잘 새겨보자. 우선은 정부에서 관심을 갖고 있는 지역을 파악한다. 그리고 그 거점을 기반으로 개발의 방향을 살펴본다. 과거 경부고속도로를 따라 도시개발이 이뤄진 것처럼 개발은 여기저기 산발적으로 이뤄지는 것이 아니라 어떤 축을 기준으로 뻗어나간다. 이 같은 개발 축에 의해 도시가 만들어지기 때문에 이를 미리 파악할 수 있는 안목을 키우는 것이 중요하다. 김 대표는 향후 개발 축이 서해안을 따라 이어져나갈 것이라고 예측하고 있다. 또한 개발의 주체가 정부인지 민간기업인지도 중요한 요인이다. 민간기업일 경우 변수에 의해 얼마든지 개발계획은 수정, 파기될 수 있지만 정부의 예산이 결정되고 나면 무조건 집행될 수밖에 없기 때문이다. 인구유입도도 눈여겨 살펴야 한다. IC나 산업단지, 대기업의 투입, 교통 등 결국은 좀 더 수월하게 더 많은 사람들이 오갈 수 있는 요건과 지형을 갖췄는지도 지가상승에 크게 영향을 미친다. 그리고 무엇보다 중요한 것은 저평가된 우량지역을 찾아내는 것이다. 서해안 복선전철이 완공되고 나면 홍성에서 여의도까지 53분만에 돌파가 가능해진다. 서울에 대한 접근성이 크게 개선돼 인구유입이 늘어나면 더욱 편리한 생활을 위해 다양한 편의시설이 자리잡게 되고 그에 따른 개발도 순차적으로 진행된다. 토지개발의 주체와 목적이 모두 사람에서 기인하기 때문이다. 마지막으로 매입시점에서 거품없는 합리적인 가격인지도 꼭 따져봐야 할 요소다.
- 서해안 복선전철로 수도권과 물류까지 ‘일거양득’
서해안을 개발 축으로 가정했을 때 가장 먼저 개발호재로 떠오르는 곳은 당진이다. 이미 충청남도 지역의 새로운 경제활성의 주역으로 중심 항만을 통한 물류의 중추도시로 비약하고 있는데다 서해안 복선전철의 트리플 역세권으로 부상하고 있기 때문이다. 서해안 복선전철은 경기 송산신도시와 충남 홍성을 잇는 고속철도 사업으로 기존 새마을호보다 1.6배 빠른 시속 250km의 고속전철이 운행될 예정이다. 홍성과 송산 간 90km의 노선으로 총 3조8천280억 원의 예산이 투입되는 이 사업으로 당진에는 합덕역 건설이 계획되어 있다. 이미 지난해 5월 착공해 2020년으로 예정된 복선전철이 완공되면 송산신도시와 여의도를 잇는 신안산선의 2023년 개통과 연계해 충남 홍성에서 여의도까지 1시간 내 주파가 가능해진다. 서해안 복선전철 합덕역의 건설이 완료되면 당진시는 국제항만인 당진항과 서해안고속도로 및 당진~대전 간 고속도로에 이어 철도까지 이용할 수 있게 돼 명실상부한 서해안 물류거점도시로 거듭날 것으로 주목받고 있다.
- 3개 노선이 합쳐지는 트리플 역세권 ‘합덕역’
합덕역은 단순한 철도역이 아니라 GTX급으로 분류되는 서해안 복선전철, 당진~대산 간 산업관광철도, 당진~안흥 간 산업철도의 3개 노선이 합쳐지는 트리플 역세권이자 대규모 다중역세권으로 자리매김할 예정이다. 또한 차량을 이용할 경우 서해안고속도로 당진IC, 송악IC에서 15분 거리이며 대전~당진 간 고속도로 고덕IC에서는 5분 거리에 위치한다. 당진시가 발표한 자료에 따르면 이와 같은 교통의 이점을 통해 2030년까지 당진시 도시기본계획상 합덕역은 남부거점도시의 중심역할을 수행할 예정이다. 예컨대 합덕 역세권을 기존의 구도심과 합덕산업단지에서 역세권으로 연계하는 도시계획으로 재정비한다는 말이기도 하다. 이에 당진시는 최근 ‘합덕 역세권 도시개발사업 용역’에 착수해 5월까지 합리적이고 체계적인 개발을 유도하며 당진지역 남부권의 계획적인 도시관리를 위한 용역에 착수했다. 이를 통해 시는 합덕 역세권 개발의 상위계획인 2030년 도시기본계획에 준수한 복합환승센터와 컨테이너 물류단지 등의 내용에 대해 검토하고 기존 구도심과 신규 역사부지의 유기적인 연계 및 확장방안 등에 대해 검토할 계획이다. 당진시 관계자에 따르면 “합덕 역세권 개발사업 대상지 선정에 대한 구체적인 계획은 향후 합덕읍 발전방향과 시장수요 분석 등 다각적인 검토를 통해 확정될 것”으로 알려졌다.
- 서해안 물류 중심지로 급부상
2020년 완공 예정인 서해안 복선전철사업에 이어 최근 국토교통부는 합덕역에서 석문국가산업단지를 잇는 아산석문선이 3차 국가 철도망구축계획을 신규사업으로 반영해 당진이 충남 서북권 철도물류의 대동맥으로 도약할 것으로 기대를 모으고 있다. 40㎞ 구간의 단설철도 사업으로 1조 원의 사업비가 예상되는 ‘서해안 복선전철사업과 아산석문선 철도물류 사업’이 완공되면 당진은 충남 서북권을 대표하는 항만, 철도 대동맥으로 급부상해 물류비용 절감 효과와 더불어 교통량 분산에도 큰 도움이 될 것으로 기대된다. 이와 함께 당진~ 천안간 고속도로 사업추진도 확정돼 서해안 고속도로, 당진~대전간 고속도로가 관통하는 지역으로 합덕 역세권은 물류 중심지로서 가속화 될 전망이다.
- 국내외 발빠른 투자유치 쏟아져
연속으로 펼쳐지는 청사진에 따라 당진시는 계속되고 있는 경기침체와 수도권 규제 완화라는 악조건 속에서도 지난해 처음으로 ‘중국 현지 대규모 투자 설명회’를 성공적으로 개최해 중국 국영기업인 랴오디 그룹과 마리나 항만개발 사업 등 모두 3개 사업에서 5억4천만 달러 규모의 투자협약을 체결했다. 또 중국과 프랑스, 일본 현지 기업 등으로부터 총 1조3천90억 원의 외국자본을 유치해 총 1조9천405억 원에 달하는 해외 투자유치를 이끌어냈다. 한편 국내에서는 동아제약과 한진화학 등 국내 유수의 기업으로부터 6천315억원의 투자유치를 체결했다. 이는 78개 기업을 유치하는 등 국내외적으로 공격적 투자유치 활동을 펼쳐낸 결과의 산물이라고 시는 평가하고 있다. 거듭된 성과를 바탕으로 당진시는 올해 환황해 글로벌 기업도시 도약을 위한 중국, 일본, 유럽 등 투자유치 활동을 강화하며 신소재, 신재생에너지 등의 유치로 철강에 편중된 산업구조를 다변화해 경쟁력 있는 도시 구축에 전력을 다하고 있다.
- 부한이 제시하는 합리적인 가격의 미래
서해안 복선전철 라인에서 이미 화성(송산)과 아산, 예산(내포신도시) 지역의 토지분양을 성황리에 마친 바 있는 (주)부한경매는 이어지는 프로젝트로 합덕역사 토지분양을 선택했다. 합덕역사 부지는 김 대표 개인적으로도 놓치기 아까워 일부 개인 보유하고 있을 정도로 매력적인 곳으로 3년 전과 비교해도 이미 가격이 두배 이상 오른 지역이다. 역사가 완료되는 5년 후 투자가 가속화돼 충분한 지가상승이 예상되는 이 지역은 특히 다양한 개발호재와 미래 투자가치의 상승에 따라 최근 20년만에 새 아파트 분양이 이뤄져 기대감을 한껏 고조시키고 있다. 김대표는 경영을 하면서도 공인중개사와 감정평가사 등 전문적인 부동산학문을 공부하고, 현장의 컨설팅을 접한 다양한 경험을 토대로 토지분양을 통해 고객으로부터 다시금 재투자를 결심할 정도의 올바른 투자정보 제공에 혼신을 다하고 있다. 때로는 토목공사를 통해 고객에게 더욱 완벽한 토지를 공급할 수 있도록 노력하는 한편, 철저한 고객중심의 경영으로 소비자들로 하여금 활용가치를 최대치로 높일 수 있도록 충분히 고려한다. 이는 물론 단순한 개발계획만이 아닌, 누구나 확인할 수 있을 정도의 완벽한 정보를 통해 스스로 매물에 대한 확신을 가졌을 때에만 가능한 일이며, 최대한 합리적으로 매매가를 책정할 수 있음에도 크게 기여한다. “과거 기획부동산에 속아 잘못된 투자를 한 경우가 많습니다. 위치를 전혀 엉뚱한 곳으로 속이거나 개발계획을 부풀려 컨설팅했던 옳지 못한 사례들이 있지요. 투자자분들은 그런 부분을 조심하셔야 합니다. 단순히 민간회사에서 진행하는 계획만을 믿고 투자해서는 안 됩니다. 직원들에게도 말하지만 본인이 스스로 공부해보고 확신이 설 때에만 판매할 수 있습니다.”
- 합덕역 연계한 문화컨텐츠도 활발
합덕역세권 자체가 내포한 잠재력과 인근 지역의 잇따른 개발호재들로 당진 합덕역은 이미 일반적으로는 매물을 쉽게 찾을 수 없을 정도로 큰 성장을 예고하고 있다. 교통 및 산업의 요충지로 거듭남과 동시에 당진시는 새로 지어질 합덕역과 후백제 견훤의 전설을 이용한 합덕제, 합덕성당을 비롯한 천주교 성지를 연계하는 지역문화관광의 핵심 인프라를 구성해나갈 계획을 밝혔다. 합덕읍에 내재된 역사와 문화의 가치까지 놓치지 않겠다는 포부다. 문화를 선도하는 의미의 연장선상에서 김용진 대표 역시 봉사에 대한 강한 의지를 드러냈다. 자신이 돈을 버는 이유는 봉사를 하기 위해서라는 그는 독거노인을 위한 김장, 소년소녀 가장 돕기, 미혼모를 위한 시설 확충 등으로 넉넉한 마음을 표현해내고 있다. 또한 (주)부한경매가 종합부동산으로서 더 큰 브랜드로 자리매김하며 직원과 임원이 함께 성장하는 완벽한 선례가 되길 기대한다. “저희 (주)부한경매는 올바른 토지정보 제공과 함께 고객의 가장 큰 수익창출이 최우선인 회사입니다. 앞으로도 종합부동산 전문기업의 초석으로 거듭나 향후 시행, 시공을 겸비한 회사로 우뚝 서고자 더욱 발빠르고 긴밀히 움직일 것입니다.”
