기업형 임대주택(뉴스테이) 확대 공급 논란이 뜨겁다. 거주 중심의 주택시장 패러다임 변화와 심화되는 전월세난 탈출의 대안으로 부상하고 있는 데 따른 것이다. 실제 지난해 인천, 위례 등에 공급된 뉴스테이는 수십대 일의 청약경쟁을 보이며 중산층의 큰 호응을 받았다. 장기 안정적으로 거주할 수 있는 제도권 임대주택 부족과 임차시장 불안을 해소하며 임대 주택의 새 지평을 연 것이다.

현재 임대주택시장은 81.3%를 비등록 민간 전월세가 차지하고 있다. 정식 등록된 제도권 임대주택은 18.7%에 불과하다. 게다가 임대기간이 길고 임대료가 싼 공공 임대주택은 전체 주택 재고의 5.5% 수준에 그치고 있다. 최근 3년간 수도권 전세값이 20% 이상 뛰고 서울의 경우 월세 비중이 50%를 넘어서는 등 임대 환경이 급격히 악화되고 있는데도 전혀 손을 쓰지 못하는 이유도 여기에 있다.

뉴스테이는 이같은 문제를 보완하는 정책으로 재정부담없이 8년 이상 장기안정적인 제도권 임대주택을 확보할 수 있다는 점에서 긍정적이다. 정부가 펀드투자 확대와 복합특화 개발을 통해 민간투자를 적극 유도하고 도심 정비사업으로 공급방식을 다양화해 지난해 2만4000가구에 이어 올해 5만 가구, 내년에 5만 6000가구 등 3년간 모두 13만 가구 규모의 공급계획을 추진하는 것도 같은 이유다.

하지만 이 정책이 성공을 거두기 위해서는 공공과 민간의 역할 분담, 뉴스테이의 비중 등을 종합적으로 검토해 총체적인 수급 계획을 먼저 마련해야 한다. 전체 주택시장에서 제도권 임대주택의 물량은 어느 정도가 합당한지, 지역별 유효수요와 수요특성은 어떻게 되는지 등에 대한 보다 철저한 사전 조사없이 공급만 늘린다면 과거 실패한 임대주택정책의 재판이 될 공산이 크다.

향후 주택시장 여건 변화도 고려해야 한다. 지난해 76만가구에 달하는 주택 과잉공급 이후 시장 불안감이 크게 확산되는 추세다. 입주 시점인 오는 2017년부터 공급과잉 여파가 심각하게 나타날 것으로 우려되고 있다. 헤리 던트 역시 저서 ‘인구절벽(The Demographic Cliff)’에서 일본 불황 20년을 분석하고 한국도 인구 및 소비 급감으로 2018년 심각한 부동산 위기가 닥칠 것이라고 전망했다. 현재 공급되는 뉴스테이 역시 입주 시기가 이와 맞물린다는 점에서도 세심한 분석이 필요하다.

선진 각국과 달리 뉴스테이 공급 주체가 기업 위주라는 점도 재고해야할 부분이다. 미국을 비롯해 영국, 독일, 네덜란드의 경우 민간임대 의존율이 52~99%에 달하지만 이들 공급 및 관리 주체가 순수 민간 기업인 경우는 거의 없다. 지역사회개발조합이나 공공임대주택공단, 주택협회 등 제3섹터가 맡아 공공성을 확보하고 있는 것이다. 자칫 임대주택시장을 금융과 일반 기업이 좌지우지하는 형태로 변질될수 있다는 우려를 간과해서는 안된다.

높은 임대료와 맞춤형 공급도 해결해야 할 과제다. 기존 공급한 7개 지역을 보면 월400만~1000만원 정도의 고소득자만이 입주가 가능하다. 청년, 노인 등 다양한 계층이 싼 임대료로 장기 거주할 여건을 만들어 내는게 시급하다는 것이다.