작년 근저당신청 420만건 육박
전년대비 2배가량 폭증
아파트담보대출 급증등 主因
일부는 자영업·생계자금 돌려막기
위험노출 부동산증가 방증


보통 은행이나 개인에게 돈을 빌리면 부동산을 담보로 요구하는 경우가 일반적이다. 이 경우 돈을 빌려준 채권자는 빌려준 돈을 받지 못할 경우를 대비해 부동산에 ‘근저당’을 설정해 놓는다. 돈을 못받으면 근저당을 설정해 놓은 부동산을 즉시 경매에 넘겨 선순위로 돈을 받을 수 있기 때문이다. 요즘 이렇게 근저당을 설정해 놓은 부동산이 급증하고 있다.

3일 대법원 사법등기국에 따르면 지난해 4분기(2015년 10~12월) 전국 근저당권 신청 부동산은 106만1546건으로 전년 동기(69만73건)보다 무려 64%(37만1473건) 폭증했다. 직전 3분기(104만5234건)와 비교해도 2만가구 가까이 근저당권을 신청한 부동산이 많아졌다. 지난해 한해동안 근저당권 신청 부동산은 418만8080건으로 전년과 비교해 배 가까이 늘었다.

지역별로 수도권 부동산에 근저당 신청이 많았다. 지난해 4분기 경기도 부동산 근저당 신청 건수는 27만782건으로 전년 동기(17만4021건)보다 55% 늘었다. 서울 부동산도 지난 4분기에 14만3232건을 기록, 전년 동기(10만9105건) 대비 31% 증가했다.

사법등기국 관계자는 “분기별 근저당권 설정 부동산이 지난해 2분기 이후 줄곧 100만건을 넘어서면서 증가세를 보이고 있다”고 설명했다.

채권자가 근저당 신청을 하면서 설정해 놓은 ‘채권최고액’도 증가세다. 채권최고액은 근저당 등기를 하면서 원금 외 연체이자를 합한 최고 금액을 적어 놓는 것이다. 근저당등기를 해놓은 부동산이 경매에 넘어가면 이 채권최고액 이내에서 돈을 받을 수 있어 대출액의 120% 이상 설정해 놓는 게 일반적이다.

지난 4분기 서울 부동산 채권최고액은 2억963만원으로 전년 동기(2억450만)보다 500만원 정도 늘었다. 같은 시기 경기도 부동산 채권최고액은 1억4907만원에서 1억6162만원으로 1000만원 이상 증가했다.

부동산 근저당설정이 늘어나는 것은 부동산 담보 외 자금을 마련할 방법이 없는 사람들이 적극적으로 돈을 융통했다는 의미다. 상당수는 지난해 주택거래가 늘어나면서 새 아파트 입주 때 담보를 통해 자금을 마련하는 경우가 많았을 것이란 게 전문가들의 판단이다. 아울러 자영업자들이 사업 자금을 마련하기 위해 부동산 담보대출을 하면서 근저당 설정이 늘었다는 게 현장 관계자의 전언이다.

이남수 신한금융투자 부동산팀장은 “은행이 설정해 놓은 근저당의 이유는 주로 아파트 담보대출과 자영업자들의 사업자금 융통이 가장 많다”며 “최근엔 생활자금 융통, 부채 돌려막기 등을 위해 담보대출을 하는 경우도 많아지고 있다”고 설명했다.

근저당권 신청 부동산이 늘어나면 경기 악화 시 그만큼 위험에 노출되는 부동산이 많다는 의미다. 강은현 EH경매연구소 소장은 “올해처럼 경기 지표가 나쁘면 대출자가 상환부담을 크게 느낄 가능성이 커진다”며 “경매에 넘어갈 경우 해당 부동산의 임차인 등은 보증금을 다 돌려받지 못할 가능성이 커지는 등 위험하다”고 설명했다.

박일한기자/jumpcut@heraldcorp.com