-거꾸로 가는 미분양단지 시세…2013년 이후 상승中
[헤럴드경제=홍성원 기자]건설사들이 지난해 하반기부터 서울시에 새로 내놓는 아파트 분양가를 주변 재고 아파트 시세보다 24%가량 비싼 수준에서 묶고 있는 걸로 나타났다. 같은 해 상반기보다 10%포인트 떨어진 것으로, 분양가 하향 조정 패턴이 뚜렷해진 것이다. 가계대출 규제 강화와 금리인상 우려가 광범위하게 퍼진 영향으로 풀이된다. 그러나 이미 미분양된 단지의 가격수준은 상승 추세가 지속되고 있어 ‘착한 분양가’ 책정을 통한 미분양 털기 전략이 시급하다는 지적이 나온다.
▶“상황이 녹록찮다”…분양가 낮추기 시동=27일 주택산업연구원에 따르면 작년 하반기 서울에서 분양된 아파트를 대상으로 조사한 시세대비 분양가율(건설사 책정 분양가를 주변 재고 아파트 평균가격으로 나눈 비율)은 124%로 집계됐다. 2008년 이후 역대 최고치를 기록했던 같은 해 상반기의 134%에서 10% 포인트 빠진 것이다. 2013년 116.3%, 2014년 126.7% 등 매년 증가하던 게 작년 하반기부터 꺾이는 모습이다.
이 연구원이 2008~2015년까지 8년간 서울시에서 분양된 아파트 단지 349개 가운데 235개를 분석한 결과 평균 시세대비 분양가율은 123%였다.
김지은 책임연구원은 “주택 공급과잉 우려와 시장위험 확대에 대한 선제적 대응으로, 작년 하반기부터 분양위험을 감소시키기 위해 분양가격의 하향조정이 시작된 걸로 분석된다”고 말했다.
▶소비자부담 심리적 한계선 129% 넘으면 미분양↑=주택산업연구원은 이번 조사에서 신규 분양 아파트의 1순위 청약경쟁률이 ‘1’을 넘으면 분양성공으로 보고, 이를 통해 ‘소비자가 부담 가능한 심리적 한계선’을 시세대비 분양가율 118%로 제시했다. 이 한계선이 가장 낮았던 시기는 2010년으로 103%였다. 2012년(117%), 2013년(110%)도 평균보다 낮은 ‘착한 분양가’ 시기였다.
‘소비자에게 부담스러운 심리적 한계선’은 129%로 조사됐다. 1순위 청약경쟁률이 ‘1’보다 낮은 단지들을 미분양으로 판단하고 추산한 것이다. 신규 아파트의 분양가가 재고 아파트 시세보다 29% 비싸면 수요자들이 부담을 느낀다는 얘기다. 김지은 연구원은 “부담이 되는 심리적 한계선이 129%로, 소비자가 부담가능한 수준인 118%보다 11%포인트 가격이 상승하면, 미분양으로 남게 된다”며 “이렇게 되면 건설사의 유동화ㆍ금융건전성에 부담을 줄 수 있다”고 설명했다.
▶분수 모르는 미분양단지(?)=주택시장이 얼어붙고 있는 상황에서도 미분양 단지들의 가격은 되레 상승하는 걸로 조사됐다. 작년 하반기 미분양 아파트의 시세대비 분양가율은 148%로, 상반기의 141%보다 7%포인트 상승했다. 2008년(138%) 이후 역대 최고치다. 미분양 단지의 분양가율은 2013년 125%를 기록한 뒤 계속 오르는 중이다. 이는 분양성공 단지들이 시장위축에 대비해 가격 조정에 들어간 것과 반대의 모습이다.
김지은 연구원은 “미분양 증가가 현실화하지 않기 위해선 1차적으로 소비자가 부담가능한 심리적 한계선을 넘지 않는 적정 분양가 책정을 해야 한다”고 말했다.
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