국회 서민주거복지특별위원회(이하 특위)는 지난 8일 전체회의를 열어 주택임대차보호법 개정안 논의를 매듭지었다. 우선 전세에서 월세로 임대형태를 바꿀 때 적용하는 전월세전환율 산정방식을 ‘기준금리+α’(현재는 기준금리×α)로 바꾸기로 했다. 집주인과 세입자 사이에 불거지는 각종 갈등을 조정하기 위한 ‘임대차 분쟁조정위원회’를 설치하는 것과 주택임대차표준계약서 사용을 의무화하는 방안도 합의했다.
이와 관련, 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “합의가 이뤄진 전월세전환율 인하 방안 등은 큰 실효성을 기대할 수 없는 것들”이라며 “사실상 (특위)논의에 진전이 없었다”고 잘라 말했다. 주거비 부담 완화의 핵심 과제로 꼽혀온 계약갱신청구권과 전월세상한제를 두고 정부ㆍ여당과 야당간 이견이 좁혀지지 않아 공전한 걸 지적하는 것이도 하다.
특위는 국토교통부가 주택학회에 연구용역을 맡긴 ‘민간임대주택시장에 대한 임대료 규제의 효과’에 관한 보고를 받았다. 계약갱신청구권과 전월세상한제를 함께 도입하면 첫 전세계약시 임대료가 최소 0.75%에서 최대 9.96% 오르는 걸로 분석됐다. 계약갱신청구권 적용하면 최초 임대료는 최대 1.5% 상승에 그치는 걸로 나타났다는 내용이다.
주택학회 관계자는 이 같은 연구용역 결과에 대해 “전월세상한제를 도입하게 되면 집주인이 받을 수 있는 임대료의 현재가치가 전월세상한제가 없을 때 기대할 수 있는 임대료 시세보다 작기 때문에 결국 초기 계약 때 임대료를 더 올려받을 유인이 커진다”고 설명했다.
특위는 이 연구 결과를 바탕으로, 일단 초기 임대료 상승 부담이 적은 계약갱신청구권이라도 도입시키겠다는 입장이다. 특위 위원장을 맡고 있는 이미경 의원실 관계자는 “2주 뒤에 열리는 회의에서 상한제 없이 청구권만 도입하는 방안을 집중 논의할 것”이라고 했다. 하지만 시간이 부족하다는 지적이 나오고 있다. 특위의 활동은 올해 말로 종료된다.
박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “전세가 문제다. 갱신청구권이 먼저 생기면 집주인들은 어떤 핑계를 대서라도 전세를 월세로 계약하려고 들 것이다. 전세의 월세화(化)가 더욱 속도를 내면 서민들의 상황은 오히려 더 어려워질 수 있다”며 “이런 부분들까지 충분히 논의하긴 물리적으로 어려울 것”이라고 우려했다.
이미 각종 보고서와 수치를 살펴봐도 내년 임대차시장 전망은 어둡다.
부동산114에 따르면, 올해 전국의 아파트 전셋값은 가구당 평균 2161만원 올랐고 서울은 무려 5016만원 뛰었다. 내년 초부터 강남을 중심으로 재건축ㆍ재개발 이주수요가 약 6만여가구 발생할 예정인 것도 부담이다. 부동산114 관계자는 “이사철이든 아니든 전세물량 품귀는 지속될 것으로 보인다”고 말했다.
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