최근 ‘근저당이 설정된 부동산은 완전한 재산권 이전이 불가능한 만큼 근저당 말소 전에는 조합이 소유권 이전과 관련된 대금을 지급할 필요가 없다’는 기존 판례를 변경한 대법원전원합의체 판결(2012다14776)이 나와 눈길을 끈다.
A시장 부지의 토지를 소유하고 있던 B씨 등은 시장 자리에 새로 생길 주상복합건물의 신축 추진 조합에 소유권을 넘겼지만, 분양 신청을 하지 않아 현금 청산을 받게 됐다. B씨 등은 조합에 청산금을 달라고 했지만 조합은 B씨 등이 넘긴 토지에 근저당권이 설정돼 있다는 이유로 근저당권을 해소해주기 전까지는 청산금을 줄 수 없다며 버텼다.
이에 B씨 등 재건축 대상 토지 소유자 5명은 A시장 재건축정비사업조합을 상대로 ‘청산금과 청산금 지급 지연에 따른 지연손해금을 모두 달라’며 청산금 청구소송을 냈다. 이에 대해 원고패소 판결한 원심을 깨고 대법원전원합의체는 ‘재건축조합에 부동산을 넘긴 뒤 분양권 대신 현금을 받아 청산할 때 근저당이 설정돼 있더라도 청산금의 일부를 받을 수 있다’고 판결했다.
동시이행의 항변권이 인정되는 범위를 공평의 관념과 신의칙에 따라 다시 정해야
일반적으로 재건축 관련 현금청산소송을 제기하는 경우 법원이 선정한 감정평가업자에 의한 감정평가금액에 따라 청산금액이 정해진다. 법률사무소 직지의 윤한철 대표변호사는 “이때 소송을 진행하는 토지 등 소유자는 재건축으로 인해 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 충분히 반영되도록 감정평가에 관한 의견서를 통해 주장해야 한다”고 설명한다.
또한, 재건축정비사업조합은 토지 등 소유자에 대해 ‘청산금 지급의무’를 부담하지만 소유자 역시 권리제한등기가 없는 상태로 토지 등의 소유권을 사업시행자에게 이전할 의무를 부담하고, 이러한 권리제한등기가 없는 소유권 이전의무와 사업시행자의 청산금 지급의무는 ‘동시이행관계’에 있는 것이 원칙이다.
부동산전문 윤한철 변호사는 “따라서 해당 부동산에 관하여 근저당권을 설정해놓은 경우 이를 전부 말소해야 하고 별도로 소유권이전등기의무 및 부동산 인도의무를 모두 이행하는 경우에 비로소 지연이자의 지급청구를 할 수 있다”고 강조한다.
다만 위 판결에서 대법원전원합의체는 “부동산 소유자가 조합에 소유권이전등기와 인도를 이미 마친 때에는 동시이행의 항변권이 인정되는 근본 취지를 감안해 그 범위를 공평의 관념과 신의칙에 따라 다시 정해야 한다”고 판단한 것이다.
이에 대해 윤한철 변호사는 “즉, 토지 등 부동산 소유자는 분양신청을 하지 않으면 구 도시정비법 제47조에 따라 현금으로만 청산 받아야 할뿐만 아니라 조합과 협의가 이뤄지지 않고 청산을 받으려면 근저당설정등기를 말소해야 하는 부담까지 떠안는데 반면 조합은 이미 소유권을 이전받아 사업을 추진하는 이익 등을 누리면서, 민법 제364조 제3취득자의 변제조항에 따라 근저당권의 채권최고액의 범위 내에서 확정된 피담보채무를 변제하고 근저당권의 소멸을 청구할 수도 있다”고 설명한다.
여기서 ‘구 도시정비법 제47조’는 분양신청을 하지 않거나 분양신청기간 종료 이전에 신청을 철회한 조합원에 대해서는 관리처분계획인가를 받은 날의 다음 날부터 90일 이내에 현금으로 청산하도록 규정하고 있다.
아울러 ‘민법 제364조 제3취득자의 변제’ 조항은 저당부동산에 대해 소유권, 지상권 또는 전세권을 취득한 제3자는 저당권자에게 그 부동산으로 담보된 채권을 변제하고 저당권의 소멸을 청구할 수 있다고 규정하고 있다.
토지 등 소유자, 현금청산금 지급청구소송 통해 충분한 권리 주장할 필요 있어
따라서 대법원전원합의체는 이번 판결을 통해 ‘부동산 소유자가 근저당을 해소하지 않았다는 이유로 조합이 청산금 전액에 대해 지급하지 않고 버티는 것은 불공평하다’고 판단한 것이다.
윤한철 변호사는 “다시 말해 현금청산에서 토지 등 소유자가 토지 등에 관한 소유권이전등기 및 인도를 마쳤으나 근저당권설정등기를 말소하지 않은 경우 조합은 말소되지 않은 근저당권의 채권최고액 또는 채권최고액의 범위 내에서 확정된 피담보채무액에 해당하는 청산금에 대해서만 동시이행항변권에 의거 지급을 거절할 수 있게 된 것”이라고 강조했다.
이에 따라 앞으로 재건축사업 조합이 부동산 소유자에게 근저당권 말소를 이유로 청산금 전부에 대해 ‘동시이행의 항변’을 주장하며 지급을 미루는 관행에 제동이 걸릴 것으로 보인다. 적어도 채권최고액 만큼을 제외한 나머지 금액은 청산금으로 지급하라는 취지이다.
윤한철 부동산전문변호사는 “통상 재건축사업 현금청산절차에서 만약 조합에서 먼저 소송을 제기하거나 현금청산금을 지급할 것을 기다린다면 부동산 소유자는 적극적으로 자신의 권리를 주장할 수 있는 기회가 적어질 뿐 아니라 소송을 통한 집행권원 확보가 쉽지 않다”면서, “따라서 현금청산을 받고 싶다면 현금청산금 지급청구의 소를 통해 감정평가액을 통한 현금청산금액 산정 및 지연이자 부과 등과 관련하여 충분한 권리주장을 하는 것이 좋다”고 조언했다.
한편, 제48회 사법시험 합격, 제38기 사법연수원을 수료한 윤한철 변호사는 대한변호사협회에 부동산ㆍ가사법 전문변호사로 등록된 전문변호사로서 대한변호사협회 재개발ㆍ재건축 법률지원변호사로서 활동하고 있으며, 법률사무소 직지는 각 분야 전문가 구성원들의 유기적인 협력체계로 효과적 업무수행에 최선을 다하고 있다.
<도움말: 법률사무소 직지 윤한철 변호사>
