전월세 상한제는 말 그대로 계약 기간이 지나고 임대인이 올릴 수 있는 상한을 정해 놓는 것을 말한다. 계약갱신청구권은 임차인이 1회에 한해 임대인에게 전월세 계약 연장을 청구할 수 있도록 보장해주는 제도다.
한국주택학회는 8일 국회 서민주거복지특별위원회(위원장 이미경)에 제출한 ‘민간임대주택시장에 대한 임대료 규제의 효과 등 연구 용역’ 보고서를 통해 “임대인이 전월세 상한제 하에서 받는 임대료의 현재가치가 상한제가 없을 때 받을 수 있는 시장임대료보다 작아 초기 계약 시 그 손실만큼 추가해서 받을 유인이 생긴다”고 밝혔다.
학회는 최대 임대료 인상률 5%와 초기 계약 기간 2년, 갱신 기간 2년을 가정해 시뮬레이션을 돌려보니 초기 계약 임대료가 시장임대료의 연간 예상 상승률이 5%인 경우 2.5%, 시장임대료가 10%인 경우 7.61% 상승한다고 분석했다. 상한제 도입에 따른 임대인의 손실과 임대사업 위험프리미엄이 초기 계약 임대료에 반영되지 않는다면 임대주택 공급 감소의 원인이 될 수 있다는 의미다.
학회는 상한제 시행 후 임대인이 받는 임대료 흐름의 현재가치가 상한제 시행 이전의 95% 수준이라고 가정했다. 2010년 1분기부터 2012년 2분기까지 임대주택 공급량 영향을 분석해보니 임대주택 순공급량이 2년 6개월 동안 8.36%(5만5000여 호) 줄어드는 것으로 나타났다. 학회는 “신규계약 시 보증금의 비중을 줄여 계약하는 것이 상승률 규제를 받지 않을 수 있어 결과적으로 임차인에게 부담이 큰 월세화를 가속할 수 있다”고 전망했다.
그러나 연구용역 자문을 맡은 교수들은 학회 연구의 한계점을 지적했다. 정성훈 대구가톨릭대 경제통상학부 교수는 특위에 제출한 자문의견서에서 “상한제 도입이 초기 계약 임대료 가격 급등으로 이뤄진다는 보고서는 가상의 세계에서만 존재하는 연구결과”라며 “실거래가 데이터로 분석해 결과를 도출해야 한다”고 비판했다.
김제완 고려대 법학과 교수는 “갱신청구권을 1회 인정하되 갱신 시 임대료 인상에 대한 법정 상한을 두지 않고 당사자 간 합의나 법원의 판결에 따라 하도록 하는 방안에 대한 분석이 빠졌다”면서 ”연구는 임차인에게 미칠 영향을 분석하는 것이 목적인데 임차인 복리보다 주택건설 사업자의 시각에 편향됐다“고 지적했다.
이에 학회는 상한제를 제외하고 계약갱신청구권만 도입할 경우 임대인은 계약갱신 거부 옵션만 잃어 임대료 상승효과가 0.74~0.77%(위험프리미엄 0.5% 적용)에 그친다고 설명했다.
andy@heraldcorp.com
