얼마 전 ‘경매로 아파트 전유부분을 경락받았다면 대지지분도 함께 취득한다’는 법원의 판결이 있어 눈길을 끈다. C씨는 1994년 아파트를 B사로부터 분양받아 분양대금을 지급했으나 2009년 아파트의 전유부분에 관하여만 소유권이전등기절차를 마쳤다.
이후 C씨 소유의 아파트의 전유부분에 대해 진행된 강제경매에 참가한 A씨는 C씨 소유 아파트의 전유부분을 2013년 취득했고, 아파트를 분양한 B주식회사를 상대로 대지지분의 이전을 요구하는 소송을 냈다.
A씨는 “아파트 전유부분의 강제경매에서 대지지분도 함께 평가하여 매각되었고, 집합건물인 아파트의 대지지분은 분리하여 처분할 수 없는 것이어서 전유부분의 처분에 따라 자신에게 이전됐다”고 주장했고, B사는 “자신의 귀책사유 없이 전유부분의 경매가 진행됐고, 대지지분은 경매 대상에서 제외됐다”고 반박했다.
전유부분은 현소유자와 분양자가 대지사용권에 관한 이전등기 공동 신청할 수 있도록 규정
이에 대해 서울북부지법은 “B주식회사는 A씨에게 대지지분에 관하여 소유권이전등기절차를 이행하라”고 원고 승소 판결(2014가단11304)했다. 재판부는 “집합건물인 이파트의 전유부분을 경락받은 A씨는 그와 함께 대지지분 또한 취득한 현재의 소유자로, 분양자인 B주식회사에 대해 대지지분에 관한 소유권이전등기를 청구할 수 있고, B사는 A씨에게 소유권 이전등기절차를 이행할 의무가 있다”면서, “B사의 주장은 분리처분이 가능함을 전제로 한 것인데, 규약에서 분리하여 처분할 수 있도록 정하였다고 인정할 아무런 증거가 없다”고 판시했다.
이러한 판결에 대해 법무법인 (유)동인의 전준용 변호사는 “집합건물의 분양자가 수분양자에게 대지지분에 관한 소유권이전등기나 대지권변경등기는 지적정리 후 해주기로 하고 우선 전유부분에 관하여만 소유권이전등기를 마쳐 준 후 대지지분에 관한 소유권이전등기나 대지권변경등기가 되지 않은 상태에서 전유부분에 대한 경매절차가 진행되어 제3자가 전유부분을 경락받은 경우, 경락인은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 2조 6호의 대지사용권을 취득한다”고 설명했다.
또한, 전준용 변호사는 “부동산등기법 57조의 3에서 전유부분은 현소유자와 분양자가 대지사용권(토지 지분)에 관한 이전등기를 공동으로 신청할 수 있도록 규정하고 있다”고 덧붙여 설명했다.
경매에서 소멸되지 않는 물적 권리는?
최근 전세가가 매매가의 80%에 육박하는 등 전세가격이 고공행진을 하고 있어 부동산 경매를 통해 내 집 마련을 하려는 이들이 늘고 있고, 재테크 차원에서도 법원경매시장은 지금 호황을 누리고 있다.
그러나 경매는 일반 부동산 매매와 달리 복잡한 권리관계와 함정 등 많은 문제점을 안고 있어 주의를 요한다. 일반적으로 경매에서 낙찰을 받아 대금을 납부하면 그 부동산 위에 존재하는 저당권, 가압류, 가처분 등 모든 물적 권리는 소멸되는 것이 원칙이다.
이에 전준용 변호사는 “그 예외로서 권리가 소멸되지 않고 존재함으로써 그 부담을 낙찰자가 그대로 인수하는 경우가 있다”면서, “그 대표적인 것이 최선순위 가처분, 최선순위 소유권이전등기 청구권 보전을 위한 가등기, 대항력 있는 임차인, 유치권 등을 들 수 있다”고 강조한다.
최선순위 가등기와 가처분 있는 경우 철저한 권리분석 필요
만일 이런 부담을 낙찰자가 떠안을 경우 그만큼 금전적인 손실을 입을 수 있다. 따라서 말소되지 않는 권리관계의 분석을 하기 위해서는 경매기록에 첨부된 등기부등본, 감정평가서, 현황조사보고서, 매각물건명세서를 반드시 확인해야 한다.
아울러 전준용 변호사는 “최선순위의 소유권이전등기청구권 보전을 위한 가등기와 최선순위 가처분은 경매를 통해 말소되지 않고, 가등기권자가 가등기에 기한 본등기를 하거나 가처분권자가 본안승소판결을 받은 경우에 낙찰자는 경매를 통해 취득한 부동산의 소유권을 상실할 수 있다”고 설명한다.
따라서 최선순위 가등기와 가처분이 있는 경우에는 철저한 권리분석이 필요하다. 전준용 변호사는 “최선순위 가등기라도 가등기에 기한 소유권이전등기청구권이 시효 소멸되었다면, 그 가등기 이후에 그 부동산을 취득한 제3자는 그 소유권에 기한 방해배제청구로서 그 가등기권자에 대하여 본등기청구권의 소멸시효를 주장함으로써 등기의 말소를 구할 수 있다”고 강조했다.
<도움말 : 법무법인 (유)동인 전준용 변호사>
