조합원 갈등·부정사례 적발땐 추가중단 불가피
낮은 보상비·높은 기부채납비율 탓 반대목청
일부 해제지역은 난개발 등 우려 목소리도
사업끝낸 송파 헬리오시티 등은 부러움의 대상
최근 서울 재건축 재개발 지역에서 잇따라 새 아파트 분양이 성공해 주목받고 있지만 사실 이 시장은 지금 대대적인 변화를 겪고 있다.
전국에서 정비사업(재개발ㆍ재건축ㆍ주환개선 등)을 진행하는 곳은 2052개 구역이다. 이중 수도권이 절반이상인 1058개구역(재개발 480개, 재건축 285개구역)으로 절반이상이 수도권 구도심에서 진행된다. 아무래도 가장 극적인 변화가 진행되는 곳은 서울이다. 서울시는 지난 18일 시장의 직권해제 권한으로 27개 정비구역을 해제한다고 발표했다. 서울시장이 뉴타운 재개발 구역에 대해 직권해제 권한을 발동한 건 이번이 처음이다. 서울시는 이미 지난 4월 뉴타운, 재개발 수습방안을 통해 뉴타운, 재개발, 재건축 구역 총 683개 구역 중 245곳을 해제했다. 5월 이후 현재까지 총 46개 구역을 추가로 해제해 총 291곳의 사업 추진이 무효화됐다. 이번 직권해제 조치로 다음 달 해제되는 27곳을 포함하면 서울에서 정비 사업이 진행되던 지역의 46%인 318곳이 사업 중단이 결정됐다.
이들은 사업 추진 과정에서 사업성을 놓고 조합원들 사이의 이견으로 사업이 정체됐거나 부정사례가 적발되면서 더 이상 사업을 진행할 수 없는 사업장이다. 문제는 앞으로도 사업이 취소될 정비사업 구역이 계속 나올 가능성이 크다는 점이다. 정비구역에서 해제된 구역을 제외한 나머지 365개 구역 중에도 각종 분쟁이 진행 중인 곳이 많다. 지난 24일 서울시 발표에 따르면 서울시가 지난 3월부터 7월까지 24개 재개발, 재건축 조합에 대해 현장실태 점검을 실시한 결과 총 163건의 부정 사례가 적발됐다.
적발 사례는 자금차입 16건, 자금관리 1건, 예산편성 및 집행 83건, 계약 35건, 행정 12건, 정보공개 19건 등이다. 서울시는 적발 사례에 대해 수사의뢰, 환수조치, 행정지도, 법 개정 등의 조치를 취할 예정이다. 이들 중 상당수가 추가로 정비사업 구역에서 해제될 가능성이 크다.
전국적인 상황도 비슷하다. 전국 2052개 사업장 중 사업인가를 받지 못한 재개발 재건축 구역은 총 643개다. 추진위 상태는 465개, 조합은 178개 수준에 머문다. 사업이 지연되는 이유는 사업성이 부족하거나 주민 갈등이 있거나, 조합과 시공사의 갈등 등이다.
서울시에서만 뉴타운 열풍이 불던 당시 지정한 정비구역은 총 358곳(부지면적 26㎢)에 이른다. 대부분 사업 추진이 지지부진하다. 창신숭인지구 뉴타운 전체와 다른 지구 일부 구역들이 해제돼 현재 남은 뉴타운 구역은 34개 지구 200여개 구역 수준이다. 이 중 관리처분과 아파트 분양까지 마친 구역은 약 30여곳에 불과하다.
시장 상황이 달라지면서 사업 진척은 쉽지 않다. 약 10여 년 전 뉴타운 열풍이 들불처럼 번질 때는 찬성파가 압도적으로 우세했다. 하지만 사업성이 별로 높지 않다는 게 알려지면서 반대파의 목소리가 커졌다.
그럼에도 사업이 꾸준히 재개될 가능성이 크다는 전망도 나온다. 특히 재개발 재건축 해제 지역에선 난개발 우려의 목소리가 나오면서 다시 사업을 추진하려는 목소리도 조금씩 나오고 잇다. 최근 서울시에서 정비구역 해제 지역에선 빌라 등 소규모 개발붐이 일면서 난개발 가능성이 커지고 있다. 결국 ‘빈촌’ 이미지를 벗지 못할 것이란 우려가 주민들 사이에 확대되는 것이다.
이런 분위기에서 이들 지역에서 무사히 사업을 끝내고 분양에 돌입한 단지들은 정비업체들의 부러움의 대상이 되고 있다. 부동산114에 따르면 올해 서울에서 분양하는 재건축 재개발 아파트는 41개단지 3만5653가구 규모이며 이중 올 10월 이후 분양 예정인 단지가 17가구 2만3883가구나 된다. 이중 송파구 ‘가락시영’ 아파트를 재건축한 ‘헬리오시티’ 9510가구가 특히 주목된다. 그 외 잠원(아크로리버뷰), 반포(반포한양자이), 마포(마포자이3차), 구의(래미안 구의 파크스위트) 등 인기 지역에서 재개발, 재건축 분양이 올가을 이어진다. 모두 지역 최고의 랜드마크 단지로 관심을 끌고 있다. 지금 전국 정비구역은 성공과 실패가 교차하는 가장 뜨거운 변화의 시기를 지나고 있다.
김수한 기자/ soohan@heraldcorp.com
