27일 분양에 들어간 GS건설의 김포 한강센트럴자이2차는 이 요건을 충족하는 국내 첫 분양단지가 됩니다. 지난해 5월 3481가구의 대단지인 한강센트럴자이 1차를 분양해 올초 약 7개월만에 100% 계약 완료한 기세를 몰아 27일 2차가 견본주택을 열고 분양 일정에 돌입했습니다.
청약 희망자들은 한강센트럴자이 1차와 2차의 장단점 분석에 분주한 모습입니다. 과연 한강센트럴자이 1차와 2차 중 어느 곳이 더 좋을까요? 1차와 2차는 길을 사이에 두고 마주보고 있지만 상당히 다른 면이 많습니다.
▶1차 어떤 면에서 우위일까?=1차는 우선 3481가구의 대단지입니다. 2차는 598가구에 불과합니다.
일단 1차의 장점은 ‘대단지 효과’라고 할 수 있습니다. 아파트 단지의 조경면적이 축구장 면적의 10배에 해당할 만큼 넓고, 단지 내에 그만큼 다양한 커뮤니티 시설이 조성됩니다. 1차가 2차보다 훨씬 크기 때문에 커뮤니티 시설과 조경 등의 활용 측면에서 1차의 판정승이 예상됩니다.
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| <사진: 한강센트럴자이 1, 2차 통합 조감도> |
1차에는 피트니스센터와 골프연습장 등이 들어서는 자이안센터, 캠핑데크(캠핑시설)와 잔디슬로프(겨울철 눈썰매시설), 자이팜(텃밭), 티하우스(단지 내 주민공용 카페시설), 맘스스테이션(어린이 학원버스 정류장) 등 다양한 시설이 조성됩니다. 앞서 언급한 시설은 대부분 2차에도 조성되지만 캠핑데크와 잔디슬로프는 1차에만 시공됩니다.
1차와 2차는 모두 한강센트럴자이 아파트이긴 하지만 별개의 아파트입니다. 시설 이용에 따른 관리비가 1, 2차가 각각 따로 산정됩니다. 따라서 2차 주민들은 1차의 커뮤니티 시설을 제 집처럼 이용할 수 없습니다. 다른 시설은 비슷하게 조성되니 문제가 없겠지만 캠핑데크와 잔디슬로프를 이용하고 싶다면 1차의 주민이 되어야 합니다.
GS건설 관계자는 “1차와 2차는 엄연히 다른 단지이기 때문에 커뮤니티시설을 함께 사용할 수는 없다”면서 “2차에는 없는 캠핑데크와 잔디슬로프는 2차 주민들이 사용하기 어렵다”고 말했습니다.
두 번째로 관리비 문제에서도 1차의 판정승이 예상됩니다. 3481가구의 대단지인 1차와 598가구인 2차 중 어느 단지의 관리비가 더 적게 나올까요. 상식적으로 가구수가 월등한 1차가 더 적을 것으로 보입니다. GS건설 관계자는 “1차와 2차 모두 관리비 측면에서 거의 비슷한 수준이 될 것으로 예상되지만 대단지인 1차의 관리비가 조금 더 적을 가능성이 있다”고 했습니다. 커뮤니티 시설 활용 측면에서 1차의 판정승에 이어 관리비 측면에서도 1차의 판정승이 예상됩니다.
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| <사진: 한강센트럴자이 1차 단지 배치도> |
세 번째는 학군 문제입니다. 1차 단지 내에는 초등학교가 신설 예정입니다. 한마디로 1차는 요즘 각광받는 ‘초품아’(초등학교를 품은 아파트)입니다. 2차 역시 1차 내에 조성되는 신설 초등학교로 배정된다고 합니다. 그러나 만약 1차 단지 내 신설초교의 수용능력이 부족하면 주변의 다른 초등학교로 가야합니다. 1차와 2차의 학군은 큰 차이가 없어 보이나 일말의 불안감이 있어 보입니다. GS건설 관계자는 “1차나 2차나 모두 1차 단지 내 신설초교로 배정될 수 있다. 그러나 신설초교의 수용능력이 부족하면 2차는 주변 다른 학교로 갈 수도 있다”고 했습니다. 학군 문제에서도 안정성 측면에서 1차의 판정승입니다. 지금까지 커뮤니티 및 조경, 관리비, 교육환경 등 3가지 측면에서 1차가 우세합니다.
네 번째로 분양가입니다. 1차는 3.3㎡ 980만원대에 분양됐으나 2차는 3.3㎡당 990만원대로 조금 올랐습니다. 소비자 입장에서 분양가는 낮은 게 좋은 거니 분양가 측면에서도 1차가 더 낫습니다. 지금까지 스코어 4:0입니다.
▶2차 장점은?=그럼 과연 2차의 장점은 없는 걸까요? 아닙니다. 1차도 2차 대비 확실한 경쟁력을 갖추고 있습니다.
2차의 장점은 아파트 내부 시설에서 확연히 드러납니다. 2차의 인테리어 자재 수준이 1차보다 높습니다. 부엌 싱크대 상판 대리석이나 싱크대 문짝 등에 사용한 자재가 1차보다 훨씬 품격 있어 보입니다. 또한 1차에서 제공되지 않던 다양한 인테리어 자재들이 2차에서 무상 제공되는 경우도 있습니다.
분양 관계자는 “2차 내부 자재가 1차보다 고급 제품으로 사용돼 한 눈에 봐도 확연히 차이가 날 것”이라며 “특히 주부들이 견본주택을 보고 나면 1차보다 2차를 훨씬 선호하게 될 것”이라고 말했습니다. 1차의 인테리어 자재가 기존 자이 브랜드 아파트에 비해 미흡한 점이 있었다면 2차 인테리어 자재는 자이 브랜드의 품격이 부활한 느낌을 줍니다.
GS건설 관계자는 “분양가를 조금 높이면서 내부 자재 수준을 개선한 것이 맞다”면서 “그런 면에서 2차의 경쟁력을 기대하면 될 것 같다”고 했습니다. 2차 분양가가 1차에 비해 조금 오르긴 했지만 내부 인테리어 자재 수준이 개선된 점을 감안하면 1차와 2차의 분양가가 큰 차이 없어 보일 정도입니다.
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| <사진: 한강센트럴자이 2차 100㎡A 타입 내부 전경> |
2차의 또 하나의 장점은 프리미엄(웃돈)입니다. 1차에서 가장 선호되는 전용면적 100㎡의 경우 2500만~3000만원의 웃돈이 붙어 분양권이 거래되고 있다고 알려져 있습니다. 2차의 분양가는 1차에 비해 오름폭이 1000만~1500만원 수준입니다. 1차 분양권에 웃돈을 얹어서 사는 것보다는 웃돈보다 소폭 오른 2차를 청약을 통해 분양받는 게 나을 수 있습니다.
또한 역발상으로 3481가구의 대단지보다 598가구 규모의 중급 단지가 생활하기 편리할 수 있다는 점도 고려해야 합니다. 아파트 단지 내 주민의 의견을 모아야 하는 상황이 발생할 경우 가구 수가 상대적으로 적은 2차 단지가 훨씬 순발력있게 대응할 수 있기 때문입니다. 1차는 총 27개동, 2차는 총 8개동으로 이뤄집니다. 1차의 경우 27개동의 동대표가 사안별 의견을 모아야 하나 2차는 8개동 대표가 합의하면 됩니다. 1차보다 2차가 단지 운영 면에서 훨씬 효율적이라는 얘기입니다.
뒤바뀐 청약시장 분위기도 2차 단지에 힘을 실어줍니다. 1차 청약 당시 청약률은 1~2순위에서 0.02대 1에 불과했습니다. 그러나 지난해 정부의 9.1부동산 대책 등으로 부동산 시장에 훈풍이 불면서 이번 2차 청약에서는 상당히 높은 청약률이 나올 것으로 예상됩니다. 분양 관계자는 “한강센트럴자이 1차에서 전용면적 100㎡가 대형평형임에도 불구하고 모든 타입 중 가장 빨리 계약이 마감된 것과 같이 이번 2차 청약에서 전용면적 100㎡는 청약 1순위에서 마감될 가능성이 높다”고 전망했습니다. 부동산 업계에서는 청약경쟁률이 높은 단지는 계약, 입주, 매매 등 향후 전개되는 모든 양상에서 계속 인기를 끄는 경우가 많다고 봅니다. 1차 분양 당시 분양 성공에 대한 불확실성이 높았던 것에 비해 2차 분양은 성공 가능성이 높게 점쳐진다는 얘기입니다.
즉 고급 인테리어 자재, 프리미엄, 단지 운영 효율성, 청약 경쟁률 등의 측면에서 2차의 장점이 충분히 있어 보입니다.
분양 상담사는 “1차에 비해 2차의 청약경쟁률이 훨씬 높을 것으로 예상되며 1차에서 인기를 끈 100㎡가 이번에도 역시 제일 먼저 청약 마감에 이어 계약 마감이 될 것”이라고 예상했습니다. 여러분은 어떻게 생각하시나요.
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