국토교통부는 2013년 10월 출시돼 파격적 상품조건으로 국민적 관심을 받았던 ’주택기금‘의 공유형 모기지의 취급기관과 대상지역을 확대하고, 과잉수요 억제를 위해 도입되었던 까다로운 심사기준을 완화한다고 27일 밝혔다.
아울러 ‘주택기금’ 공유형 모기지와 별도로 유사한 상품구조를 가지는 초저리 ‘은행대출’도 출시해 누구나 쉽게 이용할 수 있도록 하겠다고 덧붙였다.
▶주택기금 공유형 모기지 더 쉽게 활용 가능= 먼저 ‘주택기금 공유형 모기지’의 대출 심사 항목을 대폭 완화하기로 했다. 사회초년생, 신혼부부 등에 불리하게 작용됐던 일부 심사항목(무주택 세대주 구성기간, 재직기간, 세대원수)과 심사 실익 없는 항목(신용등급, 부채비율)을 폐지하기로 했다. 다만 대출 건전성을 위해 LTV(주택담보대출비율) 70%, 소득의 4.5배 이내 대출한도는 유지한다.
공유형 모기지로 구입 가능한 주택의 지역도 확대한다. 기존 수도권, 광역시에만 한정됐으나 세종시 포함 인구 50만 이상 도시로 대상지역을 확대했다. 이에따라 창원, 청주, 전주, 천안, 김해, 포항 등 6개 도시의 주택도 공유형 모기지를 통한 주택 구입이 가능해졌다.
취급기관은 그간 우리은행에서 독점 취급했던 것을 우리ㆍ국민ㆍ신한은행 등 3개 은행으로 확대하기로 했다.
대출 상환 과정에서 불편도 개선했다. 지금까지 부분 중도상환을 허용하지 않았으나 수익(손익)을 공유하지 않는 대출실행 3년 이내 대출 원금잔액의 50%까지는 부분 중도상환을 허용하기로 했다.
국토부는 공적자금인 주택기금의 건전성(리스크 관리)을 위해, 공유형 모기지의 연간 공급물량을 연 7000~8000가구(1조원)로 제한할 계획이다.
이는 지난 2014년 공급물량(본사업 7500여건 선정)을 벗어나지 않는 수준이며, 공급물량의 시점별 편중현상이 없도록 상ㆍ하반기 고르게 물량을 공급할 예정이다.
▶수익공유형 초저리 은행대출 출시= 주택기금과 별도로 은행 재원을 활용하는 수익공유형 모기지 상품도 출시된다. 수익공유형 은행대출은 초저리(변동금리)로 대출하고, 차주와 집값 상승분을 공유하는 상품이다.
우리은행에서 시범적으로 출시하며, 금융기관에서 차주의 집값 변동에 따른 수익과 위험을 공유하는 최초 대출이다.
수익공유형 은행대출은 주택기금 수익 공유형 모기지의 상품구조와 유사하지만 일부 차이가 있다. 주택기금은 수익공유형ㆍ손익공유형 두가지인 반면, 은행대출은 수익공유형 상품만 출시하며, 지원대상이 은행상품에는 소득제한이 없다는 점이다. 주택기금은 중산ㆍ저소득층에게 지원되는 공적재원인 반면, 은행재원은 누구에게나 지원될 수 있기 때문이다.
또 주택기금 공유형 모기지와 달리, 처분조건부 1주택자에게도 은행상품의 공유형 모기지 신청자격을 부여하기로 했다.
대상주택도 차이가 난다. 주택기금은 담보평가 6억이하이면서 전용면적 85㎡ 이하 아파트에 대해서만 가능한 반면, 은행상품은 공시가격 9억원 이하이면서 전용면적 102㎡ 이하 아파트에 대해 취급한다.
지원조건은 주택기금은 만기 20년의 고정금리(수익1.5%, 손익1~2%)로 지원되는 반면, 은행상품은 만기 20년, 30년의 변동금리로 상품 출시 시점의 금리수준은 1%내외로 결정될 전망이다.
시중 코픽스(cofix) 금리에 연동하며 일반 주택담보대출 금리보다 2%p이상 낮을 것으로 보인다.
다만, 은행상품의 초저금리는 전체 대출기간 30년중 7년간에만 적용하고, 8년째부터는 시중 주택담보대출 금리수준으로 대출금리가 전환된다는 점은 기억해야 한다.
대상지역은 은행상품도 개선되는 주택기금 공유형 모기지와 동일하게 수도권, 광역시, 세종시, 인구 50만 이상 도시에서만 취급된다.
은행상품은 우선 3000가구에 걸친 시범사업을 거쳐 성과와 문제점 등을 점검한 후 본사업을 추진하고, 연간 공급물량을 확정할 계획이다.
▶“주택시장 활성화 모멘텀 기대”= 정부는 이번 대책으로 공유형 모기지의 문턱이 크게 낮아져 다양한 계층이 공유형 모기지를 이용해 주택시장 활력의 동인이 될 것으로 예상하고 있다.
주택기금 공유형 모기지의 경우, 심사기준이 완화돼 신혼부부나 20~30대 사회초년생의 접근성을 크게 높이고, 지역확대를 통해 수도권ㆍ지방 차별없는 보편적인 대출서비스가 가능하게 됐기 때문이다.
또 은행재원으로 공유형 모기지가 지원됨에 따라, 주택기금으로 지원되지 못하는 9~10분위 전세수요자들도 매매로 전환할 가능성이 커질 것으로 전망한다.
국토부 관계자는 “전월세난의 진원지인 고가 전세주택의 수요자들도 매매시장으로 유도해 전세난을 완화하고, 매매시장 정상화도 견인할 것”이라고 기대했다.
국토부는 향후 주택기금 대출 세부규정 개정 등을 거쳐 2월 16일 개선된 공유형 모기지를 3개의 기금 수탁기관인 우리, 국민, 신한은행을 통해 출시할 예정이다.
수익공유형 은행대출 상품은 은행의 상품구조 확정, 은행-보증기관 협의, 감독당국의 심사를 거쳐 이르면 3~4월중 은행창구에서 신청을 접수할 예정이다.
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