최근 전세가 폭등과 전세의 월세 전환으로 임차인의 주거비부담이 전반적으로 증가하고 있고, 임대차분쟁도 크게 늘어나고 있다. 이러한 문제점을 해결하기 위해서는 매매차익을 추구하는 단기임대인보다는 임대수익에 기초하는 기업형의 장기임대사업자들이 임대시장에서 중심이 돼야 한다.

그렇지만 현재 민간임대시장에서 임대인은 대부분 개인들이고, 기업형 장기임대인은 많지 않다. 지난 13일에 발표된 정부의 기업형 임대사업자 육성은 이런 점에서 임대시장의 안정을 위해 바람직한 대안이 될 수 있다. 

이상영 명지대  부동산학과 교수

이 정책의 기본전략은 기업들이 임대주택을 건설하거나 매입해 중산층에게 종합 주거서비스를 제공하는 것이다. 지금까지 민간의 공공임대주택은 임대의무기간이 지나면 분양 전환하는 형태였고, 품질 면에서도 부정적 평가를 받는 경우가 많았다. 이러한 문제점을 고려해 정부는 중산층이 장기적으로 주거하는 양질의 민간임대주택을 공급할 계획이다.

이를 위해서 민간임대분야의 규제를 대폭 축소하고, 8년 이상의 장기임대를 하는 기업형 임대주택에 대해 파격적 각종 혜택을 제시하고 있다. 즉 분양전환 의무, 임차인자격, 초기임대료, 담보권설정제한 등의 규제가 폐지되고, 임대의무기간과 임대료 상승제한 규제만 적용된다. 그리고 택지, 국민주택기금 및 세제 등에서 전폭적 지원을 하고, 종합금융보증제도도 도입할 계획이다.

이 때 기업형 임대사업자의 유형은 건설위탁형, 매입위탁형, 리츠형의 3가지로 구분된다. 건설위탁형이나 매입위탁형 사업자는 장기임대주택을 건설 또는 매입, 직접관리하거나 주택임대관리회사에 위탁관리를 맡기게 된다. 리츠형은 건설사, 투자자, 주택임대관리회사가 공동으로 리츠를 설립해 일괄업무를 수행하게 된다.

정부는 이 정책을 효과적으로 수행하기 위해 ‘민간 주택임대사업 육성특별법’을 제정하고, 공공주택의 임대관리도 민간에 개방할 계획이다. 나아가 기업형 임대사업자에 대한 통매각도 허용하고, 이 과정에서 주택공급규칙도 전면 배제할 방침이다.

민간임대사업은 이 정책으로 새로운 전기를 맞이할 수 있게 됐다. 3~4인용 전세주택에 집중되는 임차수요를 이러한 장기임대주택의 보증부월세로 분산시킬 수 있을 것이다. 중산층들에게는 양질의 장기임대주거라는 새로운 주거선택권이 부여될 것이다.

그럼에도 불구하고 여전히 어려운 과제들은 남아 있다. 이번 정책에서 집중적으로 육성하려는 건설위탁형의 경우 장기임대인으로 되기가 쉽지 않을 것이다. 왜냐하면 건설회사들은 빠른 자금 회수에 관심이 더 높기 때문이다.

이런 맥락에서 건설위탁형의 임대주택을 받아줄 장기임대사업자를 육성하는데 더 노력을 기울여야 한다. 외국의 예로 보면 임대리츠나 사회적임대인, 은퇴한 개인투자자 등이 장기임대인이 될 가능성이 높다. 따라서 다양한 장기임대인을 육성하기 위한 정책이 지속적으로 마련돼야 한다.

또 임대의무기간 중 임차인이 희망할 경우 계속 거주하도록 하는 정책은 신중히 결정해야한다. 아직 임차인의 계약갱신권이 제도적으로 미해결인 점을 고려해야 한다. LH가 매입확약을 하는 것도 민간사업에 대한 정부의 과도한 수익보장이 될 수 있다는 점에서 도입에 신중을 기해야 한다.