▶ 한은 기준금리 낮추니, 대출 낮아져 1억 대출에 100~125만원 절약 가능해 투자자들 집중
▶ 예금 금리 1.6~2.5% 실질금리 마이너스, 투자대안 ‘수익형부동산’ 유망 지역 찾아라
기준금리가 2.0%로 유지되면서 부동산시장에는 긍정적인 분위기로 작용하고 있다. 은행예금 금리가 1.6~2.5%로 떨어지다 보니 갈 곳을 잃은 예금들이 비교적 안정적이고 임대수익이 가능한 부동산 투자로 이동하고 있다.
직장에 근무하는 A씨와 B씨는 직장인근 오피스텔을 매입하기위해 고정금리, 5년 원금만기일시상환 조건으로 주택담보대출을 둘 다 1억 원을 받는데 A씨는 8월말에 C은행에 대출금리가 3.8%일 때 대출을 받았고 B씨는 대출금리가 0.2%떨어진 11월에 3.6%로 받았다. A씨는 5년간 매달 31만6,667원, B씨는 30만원을 이자로 납입하게 되어 B씨는 A씨와 비교해 5년간 100만원을 절약할 수 있었다.
이처럼 대출이자 부담이 줄다보니 실수요자는 대출 금리가 내려간 만큼 주택을 구매할 수 있는 여력이 늘어났고 투자자들은 대출이자 몇 만원 차이에도 임대수익률이 달라지니 수익형부동산에 관심이 늘고 있다.
매달 월세를 받을 수 있는 수익형부동산 중에도 특히 권리금이 없는 신규 상가에 투자자들의 관심이 이어지고 있는데 서울 마곡지구와 위례신도시 같이 대단지 업무지구 신규상가가 주목 받고 있다.
마곡지구에는 2020년까지 LG전자, LG화학, LG유플러스 등 LG 11개 계열사들이 입주하게 되고 거주 수요가 증가할 것으로 전망되는 지역이다. 일부 신규상가의 경우 분양 하루나 이틀 만에 완판 되는 사례가 늘고 있다.
또한 위례신도시는 강남과 접근성이 최근 좋고 신도시 공급 중단으로 희소성이 높아져 상가가 재조명 받아 일부 자리는 5000만원 이상 웃돈이 붙기도 했다.
정부에서는 상가임대차보호법 중 기준 범위를 환산보증금(보증금+월세×100) 4억원(서울) 이하에서 환산보증금 규모에 관계없이 모든 임차인에게 건물주가 변경된 경우에도 5년간(계약갱신보호기간) 계약기간이 보장될 수 있도록 법을 개정할 예정이다.
이처럼 임차인의 권리 보호가 강화되면서 상가 임차인들의 진입이 안전해지고 추가적인 금리인하와 재건축 투자수요가 일부 상가로 이동한 점도 상가투자가 증가하고 있는 원인으로 볼 수 있다.
최근 국내에 분양형호텔과 외국인렌탈아파트도 증가하고 있는데 제주도와 동계올림픽이 개최되는 평창은 외국인 관광객이 해마다 증가하고 있다. 평택도 안정리에 서울 용산과 경기 동두천, 의정부 등 전국 50여개 미군기지가 이전할 예정이라 미군의 주택수요가 증가할 전망이다.
평택에 들어오는 아파트 중 이수건설이 공급하는 “평택 브라운스톤 험프리스” 외국인 전용 렌탈 아파트는 군부대 입구 약 650m거리에 있어, 분양 한 달여 만에 계약률 85%를 기록했다.
수익형부동산은 매달 임대수익을 얻을 수 있는 부동산으로 오피스텔, 도시형생활주택, 지식산업센터(아파트형공장), 수익형호텔, 렌탈아파트 등이 있다.
수익형부동산의 수익률은 상권이 안정될수록 높은데 호재를 따라 인구유입이 된다면 그 상권은 시간이 지날수록 안정적이고 단단해진다. 상권의 정도를 구분할 수 있는 방법으로는 상권에 위치한 권리금의 높낮이이다.
상권형성 초기 단계에는 상가 임차인이 안정적으로 장사하기 어려워 권리금이 낮거나 없고 상권이 안정적으로 형성이 될수록 권리금은 높아진다.
일부 단지 내 상가나 근린상가 중 배후에 거주인구가 많더라도 주거기능을 위주로 형성된 ‘베드타운’은 수요자가 대도시에서 주로 상업 활동을 하고 주거지에서는 활동이 떨어지는 현상이 발생하기도 한다. 이때 권리금은 상권을 파악할 수 있는 중요한 지표역할을 해준다.
또한 수익률은 지역에 따라 다르게 나타나기도 한다. 수도권의 경우 5~7%대로 높은 편이고 강남은 3.5%~4%초반으로 수익률이 낮은 편이다. 강남은 지가 자체가 비싸고 지가상승 폭이 높기 때문에 임대수익률은 낮더라도 지가상승으로 수익을 낼 수 있기 때문인 것으로 분석된다.
수익형부동산을 투자할 때 조금 귀찮더라도 직접 발품을 팔아 투자 상품에 맞는 입지 여건을 살피는 것이 중요하다. 수익형부동산은 상업지역에 들어서는 만큼 상권에 영향을 받기 때문에 교통 접근성은 물론이고 주변 인프라나 편의 시설도 꼼꼼히 살펴봐야 한다.
한국창업부동산정보원 권강수 이사는 “수익형부동산은 수익률이 높은 대신 그만큼 리스크도 높아 상권의 입지, 교통여건, 유동인구, 개발호재 등 사전조사를 철저히 하고 투자해야 한다” 며 “호재가 들어온 이후에도 향후 상권 발전상황을 주시하여 장기적인 안목으로 투자해야 한다”고 전했다.
한편, 업계에 따르면 분양중인 저금리 수혜지역 분양예정 또는 분양 중인 수익형부동산 현장으로 수익형 렌탈아파트는 경기도 평택시 안정리 ‘평택 브라운스톤 험프리스’, 수익형호텔은 강원도 정선군 사북리 ‘정선 라마다호텔’, 오피스텔은 서울 송파구 ‘잠실 푸르지오월드마크 오피스텔’, 도시형생활주택은 제주 서귀포시 토평동 ‘파우제 인 제주’, 상가는 경기도 평택시 안정리 ‘평택 파라디아’, 위례신도시 C2-4,5,6블록 ‘위례 우남역 트램스퀘어’, 지식산업센터는 의왕시 포일2택지개발지구 ‘인덕원IT밸리’, 용인시 수지구 동천동 ‘분당수지유타워’ 등이 있다.
