주택보급률이 100%를 넘고 소형주택 공급이 급증하면서 세입자가 월세방에서 쫒겨날까 집주인의 눈치를 보던 시대는 끝났다. 아파트나 투룸 이상 전세는 여전히 귀하지만 월세를 목적으로 지어진 소형 원룸은 임차인을 구하기도, 거주 중인 임차인을 계속 유지하기도 어렵다. 2013년부터 3년간 오피스텔 입주물량은 11만실에 달할 전망이고, 도시형생활주택의 인허가 물량도 2011년부터 3년간 8만 5천호에 달한다. 사업용 부동산도 예외는 아니다. 홍대입구, 명동, 가로수길 등 인기 상권은 여전히 임대인이 갑이지만, 임대인의 80% 이상은 임차인 확보에 어려움을 겪고 있다. 금융위기 이후 소득은 제자리 걸음이고, 창업시장도 폐업률이 80%에 달하면서 임대인도 월세를 받지못하는 사례가 증가하고 있다.
특히 안정적인 임대료를 지불할 수 있는 우량 임차인을 구하기는 더욱 어렵다.
반면 임차인의 입맛은 까다로와졌다. 입지여건과 건물의 상태는 기본이고, 시설물이나 관리현황까지 꼼꼼히 따진다. 빌트인 시설이 잘 갖춰진 원룸은 이사 부담이 없어 쉽게 신축 원룸으로 이사를 한다. 대형 프랜차이즈는 상가 임대인들이 모시고 싶어하는 1순위 임차인이다.
임대료가 높고 공급이 많은 지역에서는 우량 임차인 일수록 임차인이 갑이다. 집주인들의 비용 부담도 커지고 있다. 청소와 정기적인 도색, 도배는 기본이고, 개보수 등 시설투자비용도 필요하다. 임차인을 위해 정기모임을 갖고 휴게공간을 제공하는 임대인도 있다.
과거에는 매매차익을 통해 이익실현을 할 수 있었기 때문에 관리비용은 부담이 없었다. 하지만 매매차익을 얻던 시대가 끝나고, 보유 부동산을 통한 다달이 받는 임대운영 수입이 가장 중요한 수익원이 되면서 시설투자, 관리비의 부담은 커질 수 밖에 없다.
부동산 관리업은 특별한 기술없이 할 수 있는 최고의 창업이기도 하지만, 앞으로 서비스 마인드가 없다면 성공하기 어려운 환경이기도 하다. 4~5층 주택이나 상가건물도 인수시점부터 법적 필수 관리사항 뿐만 아니라 임대료 징수와 임차인 명도, 소득 신고와 세금납부 등 난생 처음 겪는 일들이 많다. 건물의 하자까지 발생하면 시도 때도 없이 임차인 민원에 시달리게 된다.
특히 원룸과 같은 임대주택은 24시간 민원이 발생할 가능성이 있다. 수익률만 보고 투자했다가 막상 임차인 관리로 고생을 해보면 덜컥 겁도 나고 후회도 하게 된다. 부동산 임대사업도 전문적인 관리영역이 존재한다. 적어도 월세가 천만원 이상되는 부동산이라면 개인이 직접 또는 지인을 통해서 가내수공업처럼 관리하기 보다는 전문적인 관리시스템을 도입해서 효율화하는 것이 바람직하다
올해 2월 주택임대관리업이 도입되면서 전문적으로 주택을 관리할 기업들이 등장했다. 건물관리부터 임차인 모집, 월세 징수, 명도까지 원스톱 서비스가 가능하다. 중소규모 건물 역시 전문회사들이 법적 사항을 포함한 시설관리를 대행하고 있어 임대인들이 부담도 줄어들 전망이다.
