최근 DTI, LTV 금융규제 완화에 한국은행이 15개월 만에 기준금리를 인하할 것으로 보여 ‘수익형 부동산’ 시장이 다시 재조명 받을 것으로 보인다.
특히 저금리로 인해 투자처를 찾지 못한 부동자금이 풍부하고 올해 대출 여력이 늘어나 수익형 부동산으로 유입이 예상되며, 금리가 낮아지면 수익률이 높아지는 효과가 있기 때문이다.
이처럼 수익형 부동산에 관심은 높아지고 있지만, 통상적인 임대기간이 끝나거나 확정수익 보장기간이 지난 후에 과연 공실에 대한 부담을 느끼는 투자자들이 적지 않다.
부동산 업계에 따르면 상가는 통상 2년에 최장 5년간의 임대기간이 대부분이고, 오피스텔이나 도시형 생활주택은 1~2년, 지식산업센터 2~5년, 분양형 호텔이나 서비스드레지던스는 1~3년이다.
먼저 상가의 경우 은행 등 금융기관, 대형마트, 약국, 병의원, 커피전문점 등이 장기임대가 가능하면서 선호되는 임차업종들이다.
이들 업종들은 시설비 등이 많이 들어가고 임대료를 체불할 가능성이 낮으며 장기적인 임대가 가능하기 때문이다.
이에 분양업계도 장기임대가 가능한 우량 임차인 확보에 힘을 쏟고 있다. 상권 활성화와 마케팅에 주는 효과도 큰데다 선임대가 확정되어 있을 경우 투자자들의 반응도 좋다. 더불어 철저한 상권 검증과 시장 조사를 기반으로 매장을 오픈하는 우량 임차인의 특성상, 입지선정에도 인정받을 수 있다는 숨은 이점도 있다.
최근 임대규제 완화로 관심이 높아지고 있는 지식산업센터도 통상적으로 기업체가 임차인으로 들어오면 짧게는 2년에서 길게는 5년가량 임대기간이 가능하며, 임대수익률은 7~8%대는 개인이 분양을 받아 기업체에 임대를 줄 경우 7~8%대의 높은 수익률이 가능해 임대사업에 관심이 높아지고 있는 것이다. 임대 대상이 법인체라 개인사업자를 대상으로 임대사업을 하는 것보다는 비교적 안전하다.
오피스텔이나 도시형 생활주택의 경우 통상적인 임대기간은 1년 또는 2년 단위로 계약을 한다. 최근에는 실제 임차인의 계약 여부와 무관하게 오피스텔 등도 1년에서 5년까지 확정수익을 보장해주는 현장이 늘고 있다.
여기에 임차인의 임대료 지급 능력이 얼마나 있냐에 따라 향후 투자가치도 결정된다. 수익형 상품들이 공급과잉 논란에도 국내 거주 또는 방문 외국인 대상 렌트사업이나 대기업 등 입주 지역 수익형 상품들이 주목을 받는 원인이 여기에 있다.
최근 공급이 폭발적으로 증가하고 있는 분양형 호텔의 경우 제주도에서 인천 영종도, 강원도 속초․정선, 경북 대구․영천 등으로 확산되는 추세로 통상 1~2년의 임대확정 수익을 보장해주고 있으며, 최근에는 5년 또는 최장 10년까지 보장해주는 업체도 생겨나고 있다.
디알람 이민규 실장은 “최근 장기간 임대가 가능한 분양현장이 늘고 있는 추세지만, 수익형 부동산 또한 안전성이 담보된 상품을 선호하는 추세인 만큼 상품 자체의 경쟁력은 갖췄는지, 주변에 공급은 과도하지 않은지 파악한 후 투자에 임해야 후회가 없을 것”이라고 말했다.
한편, 부동산 다운사이징 시대 주목할 수익형 부동산으로 경기 광명 소하동 ‘광명 행운드림프라자’ 상가, 제주 제주시 노형동 ‘호텔 위드 제주’ 분양형호텔, 서귀포 토평동 ‘파우제 인 제주’ 도시형 생활주택, 서울 서초 서초동 ‘강남역 푸르지오시티’ 레지던스형 오피스텔 등이 있다.
