LTV ∙ DTI 완화, 2주택자 전세과세 폐지 등 부동산 활성화에 힘입은 수익형 부동산 주목
최근 연이은 정부의 규제완화정책 발표와 저금리 2.5% 기조로 얼어붙었던 임대시장에 숨통이 트일 전망으로 보여져 수익형 부동산에 투자에 대한 투자자들의 관심이 늘고 있다.
정부는 LTV.DTI 규제를 완화하고 2주택자 전세과세를 폐지하는 등 침체된 부동산 경기 살리기에 나서고 있다. 실제로 정부의 각종 부동산 규제 완화 소식에 이미 지난달부터 영향을 미치기 시작했다.
연이은 정부의 부동산 활성화 정책으로 아파트·빌라 등 주택시장이 가장 큰 수혜 대상이나, 수익형 부동산시장 또한 훈풍이 불 것으로 보고 있다. LTV·DTI 규제 완화로 주택담보대출 금액이 확대되면서 늘어난 대출금이 수익형 부동산으로 이동 할 수 있다는 것이다.
수익형 부동산은 은행 이자보다 수익이 좋고 잘만 고르면 매달 고정적으로 안정된 임대수익을 거둘 수 있기 때문에 실수요자는 물론이고 베이비부머, 노후를 준비해야 하는 투자자들이 수익형부동산 투자 대열에 합류해 옥석을 가리는 지혜가 필요하다.
<수익형 부동산 장단점 및 투자요령>
오피스텔의 실투자금액은 수천만원~1억원 선으로 주택처럼 수도권 주요지역에서 매년 신규분양이 이어져 비교선택이 용이하고 역세권, 주거지역, 사무실 밀집지역 등 각 지역에 골고루 분포돼 있어 선택의 폭이 넓은 편이다.
오피스텔 투자에서 가장 따져봐야 할 부분은 ‘임대수요’다. 입지가 뛰어나 시세가 올랐다 할지라도 임대수요를 갖추지 못해 공실률이 높아지게 되면 수익률이 떨어지게 되고 그로인해 오피스텔로서의 가치가 떨어진다.
오피스텔 임대사업을 고려하고 있다면 임차인의 입장에서 생각해야 한다. 지하철과의 거리, 주변소음, 편의시설의 위치 와 같은 생활환경에 부동산의 미래가치와 임대수익이 결정된다.
상가의 실투자금액은 3억~5억으로 가로로 길게 뻗어 있는 스트리트형 건축에 테라스가 접목된 상가가 요즘 가장 인기다. 스트리트형 상가는 1~2층 저층 위주로 배치되어 접근성이 좋고 테라스를 더해 개방감과 가시성이 좋아 여유를 즐길 수 있다. 형태는 앞면이 길고 뒤는 좁은 형태가 공간 활용에 효과적이다.
또한 최근 인기가 높은 선임대 상가는 임차인과의 계약이 분양 전부터 확정돼 있어 공실 발생에 대한 우려가 없는 것이 장점이지만 분양가가 적정한지, 향후 권리금 상승할 만한 곳 인지 알아보아야 한다.
지식산업센터의 실투자금액은 3억~4억원대로 최근 임대규제가 완화되면서 기업들의 사업장 및 투자처로 각광을 받고 있다.
IT, BT등 고부가가치산업들로 강남, 여의도 등 도심에서 임대로 사업장을 쓰는 기업들뿐만 아니라 베이비부머세대 은퇴자들의 새로운 사업시작을 지식산업센터를 선택하는 경우도 늘고 있다.
실수요자 대부분이 업체들이라 직원들의 출퇴근이 편해야하고 외부 방문객들도 쉽게 찾아올 수 있는 곳으로 입지 여건을 고려해야 하며 제조업의 경우 사무실 설계부분을 자세히 살펴야 하며 사무실용도로 분양받는다면 입주 적격여부를 확인해야 한다.
또한 2014년부터 2016년 12월 31일 까지 취득세 및 재산세 감면 폭이 기존보다 낮아졌기 때문에 늘어난 취득세도 생각해야 한다.
한국창업부동산정보원 권강수 이사는 “수익형 부동산은 임대수익이 1차적인 목적이기 때문에 목표 수익률을 구체화하고 계획적인 투자를 해야 한다.” 며 “수익률은 적정한지 팔품을 팔아 관심지역의 시세와 입지를 파악해야 하며 취득세, 재산세, 중개수수료, 관리비 등을 포함해 현실적인 계획 후 투자해야 한다.”고 말했다.
한편, 업계에 따르면 분양중인 수익형부동산은 서울 강남구 역삼동 ‘신논현 마에스트로’, 경기도 평택시 팽성읍 ‘평택 파라디아’, 서울시 강서구 마곡지구 ‘마곡사이언스파크뷰’, 경기도 안산시 초지동 ‘안산 스타캐슬’, 의왕시 포일2택지개발지구 ‘인덕원IT밸리’, 경기도 용인시 동천동 ‘분당수지유타워’ 등이 있다.
