여름 비수기불구 거래 늘고 호가 상승…신규아파트 청약 곳곳 강세현상 뚜렷…일부지역 분양권 프리미엄 수천만원대
후속입법-내수경기 회복이 성패 관건…‘밀어내기식 공급’은 부메랑 될 수도


“부동산 시장이 다시 움직이는 조짐을 보이고 있다. 금융규제완화가 긍정적인 신호를 보내면서 부동산 시장이 반전의 기회를 갖지않았나 생각한다. 주택시장이 작년 4ㆍ1 부동산 대책이후 조금씩 회복세를 보이다가 3월부터 다소 부진한 모습을 보였으나 다행히 최근 주택거래량이 지난 5년간 평균치보다 좋아졌다.” 서승환 국토교통부장관이 최근 기자들과 만나 금융규제완화이후 시장분위기를 전한 얘기다. 이어 관련 후속입법안들이 국회를 통과하면 더욱 탄력을 받을 것이라는 정부측의 조심스런 전망까지 내놨다. 실제로 금융규제완화 일주일이 지나면서 서울을 비롯해 수도권 주택시장의 회복세가 완연하다. 여름 비수기에도 불구하고 거래가 늘어나고 호가가 상승하는 상황이 확산되는 추세다.

LTV, DTI 규제완화 장세가 연출되고 있는 것이다. 신규아파트의 청약 강세현상이 곳곳에서 나타나고 일부 아파트의 분양권 프리미엄이 수천만대에 이를 정도다. 분양가 상한제 등 규제완화 후속입법안이 국회를 통과하고 도시정비사업이 활성화될 경우 회복장세는 더욱 강해질 것이라는 전망이 나올 정도다. 하지만 시장 회복의 장애물 역시 만만치않다. 회복장세에서 나타나는 공급과잉은 재차 악재로 작용할 공산이 크고 내수경기회복이 뒷받침되지않을 경우 추가 매수세가 부진, 주택시장 회복세는 재차 꺾일 공산도 없지않다. 

금융규제완화 이후 강남권 재건축 대상 아파트를 중심으로 거래가 활성화되면서 호가 상승세가 지속되고 있다. 하지만 후속입법과 내수진작 여부에 따라 효과는 제한적으로 나타날 전망이다. [헤럴드경제DB]

▶금융규제완화영향, 여름 비수기 불구 거래 늘고 호가 상승= 대출규제가 완화이후 가장 먼저 긍정적 시그널을 보이는 곳은 역시 강남권 재건축 대상아파트다. 급랭했던 시장 분위기가 풀리면서 매물문의가 이어지고 실제로 거래증가와 함께 가격도 오르는 추세다. 서울 개포 주공 3단지 35㎡매물이 전달에 비해 2000만원정도 오른 6억2000만원선에 거래가 된데 이어 대치동 은마아파트 역시 전용 76㎡규모 매물이 9억원선에 실거래가 이뤄지는 등 매수세가 강화되면서 가격이 오르는 추세다. 송파 리센츠 전용 84㎡도 10억5000만원선을 넘어서는 등 매물이 급격히 회수되면서 강세를 타고 있다. 7월 서울권의 아파트 거래건수와 가격추이를 보면 더욱 확연하다. 7월 거래건수가 6142건으로 지난해 같은 기간 2118건보다 무려 3배 가까이 늘었다. 지난 5~6월 상황과는 판이하게 다르다. 7월 평균 거래건수로는 2009년이후 5년만에 6000건을 넘어선 것이다.

가격 역시 비수기에도 불구하고 3주 연속 상승추세가 지속되고 있다. 주당 오름폭도 0.001%에서 0.02%정도로 2배 이상 커지고 있다. 서울 강북권과 수도권은 서울에 비해 아직 금융규제완화의 영향이 적어 매물거래와 가격 회복세가 더디지만 매물 문의는 꾸준히 이어지고 있어 가을 거래성수기에 접어들면 시장이 한층 활성화될 전망이다.

신규분양시장과 분양권 시장 역시 기대감이 커지는 양상이다. 서울 세곡동 및 광주 오포 등지서 공급된 아파트의 청약경쟁율이 높게 시현된데 이어 분양권 프리미엄이 일부지역에서 수천만원를 오가는 상황이다. 다만 지역별, 은행별로 주택담보대출완화에 따른 실제 적용규정이 달라 부분적으로 혼선이 빚어지면서 시장 활력에 변수에 작용하고 있다.

예컨대 지난 1일부터 LTV 최대한도를 70%로 일률적용해 시행하고 있으나 은행별로 최근 5년간 경락가율 등 담보물의 건전성을 따져 한도를 조정, 인천 일부지역에서 신한, 우리,KB국민은행 등이 60~67%대를 적용하고 있으며 단독주택 등에 대해서도 은행별로 60~65%대를 적용, 혼선이 빚어지고 있다. 


▶후속입법, 내수경기 회복이 관건, 공급과잉도 문제= 여름비수기철의 주택시장 강세는 다가오는 가을 이사철의 매기를 더욱 끌어올릴수 있다는 가능성을 시사한다. 시간이 흐를수록 견조한 회복세가 나타날 가능성이 크다는 얘기다. 특히 매매를 동반한 가격움직임은 그만큼 안정적인 시장흐름을 의미한다. 서울시가 뉴타운 및 재개발사업에 시유지 지분 참여방식으로 적극 참여를 검토하고 있고 국토부의 재건축 연한단축 등 추가 규제완화방안이 제시되면 시장 온기는 더욱 강해질 것이다. 하지만 지난 2008년 글로벌 금융위기 이후 주택 매수심리가 위축된 상황이어서 단기적인 거래량 확대와 가격 반등은 한계가 있다는 전망도 나오고 있다. 2ㆍ26대책 이후 약세를 보이고 있는 수도권 주택시장에 가을 이사철을 앞두고 실수요자의 구매심리에 안정감을 주는 모멘텀 역할을 할 것이나 중장기적으로 보면 여전히 시장세력이 활기를 되찾기는 무리라는 분석이다.

또 현재의 주택시장 온기가 강남 재건축 투자 수요를 넘어 일반 실수요에도 확산되려면 조속한 후속입법과 제도시행이 필요해 보인다. 또 내수경기가 바닥에서 헤어나오지 못하고 헤맬 경우 주택시장만 나 홀로 좋아질수 없다. 자신시장의 역학구조상 금리 추가인하 및 동결은 부동산에 호재로 작용할 것이나 중장기적으로 수요가 감소, 부동산이 매력을 잃어간다는 점도 참고해야한다.

주택건설업계의 밀어내기식 공급도 문제다. 정부의 부양책이 발표되면서 시장이 해빙분위기를 맞을 때 마다 주택업체는 아파트공급물량을 크게 늘리는게 생리적 현상이다. 이는 결국 과잉공급을 가져오고 다시 부메랑이 되어 시장활력을 꺾는 악순환이 반복된다. 지난 6월까지 전국 주택인허가 실적은 총 21만9963가구로 전년동기 대비 22%가 늘어난 상황이다.

금융규제완화가 알려진 지난달 아파트 공급은 지난해 동기대비 무려 50%정도가 늘었다. 하반기에도 주택시장 회복을 틈타 20여만가구를 공급할 것으로 보여 당초 국토부가 예상했던 37만가구를 훌쩍 넘길 전망이다. 수요보다 공급이 늘어나면 시장은 또 한차례 미분양이 늘어나면서 탄력이 꺾일 공산이 크다.

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