장기적인 정책목표 달성 가능…日국제첨단테스트 참고해볼만
작년에 출발한 박근혜 정부는 지난 정부들과 차별화된 정책으로 대응하겠다는 말이 무색할 정도로 과거의 길을 답습하고 있다. 참여정부와 이명박 정부 때 매년 두세 건 이상의 부동산 대책을 발표하며 분기별 행사에 가깝게 운용하였는데, 지금 정부도 그리 다른 것 같지가 않다. 작년 4월에 발표한 정책은 시장 기대를 뛰어넘는 수준의 대책으로 평가받았으나, 정치권의 비협조로 상당 기간 동안 어정쩡한 상태로 진행되었다. 올 초에는 작년 정책에서 상대적으로 소외된 계층인 월세 세입자를 위한 정책을 만들었으나, 결국 임대인에 대한 과세문제로 불똥이 튀어 시장이 얼어붙는 지경에 이르게 되었다.
동일한 정부에서 나온 정책인지 의심스러울 정도로 냉탕과 온탕을 왔다 갔다 했다. 이러한 혼란을 의식한 신임 부총리가 DTI, LTV 규제 완화를 포함한 대대적인 경기부양책을 내놓게 되었고, 앞으로 더 이상은 부동산 시장을 악화시키지 않을 전망이다.
지난 정부들과 유사하게 계속되는 정책 혼선은 기본적으로 부동산 시장의 패러다임 변화를 제대로 인식하지 못해서 발생하는 것으로 보인다. 현재 사용하는 정책의 대부분이 과거 주택보급률이 60∼70%때 개발된 것으로, 그 골격은 그대로 두고 일부 숫자만 조절하는 틀에서 벗어나지 못하고 있다.
당시에는 경제와 인구가 급성장하고, 주택은 절대적으로 부족하여, 부동산에 투자하면 대박이 나오는 시절이었다.
지금은 여건이 바뀌었다. 전국적으로 주택보급률이 110%에 육박하고 있고, 경제성장은 언제 끝날지 모르는 저성장 기조에 빠져 있다.
게다가 실질 구매계층의 인구가 감소하고 있으며, 베이비부머 세대의 은퇴도 시작되었다. 이제 우리 부동산 시장은 과거 정책의 재탕 혹은 일부 수정으로 끌고 가기에는 역부족으로 보인다.
정책을 근본에서부터 재검토하여 시대 변화에 맞게 재편해야한다. 과거 일본도 지금의 우리와 비슷하게 임기응변식 경기부양책을 진행하여 잃어버린 30년을 맞닥뜨리다가 이제야 기지개를 펴고 있다.
이번 정책은 급하게 만드느라 종합적이고 장기적인 측면이 약하였으나, 향후 틀과 구조 자체를 전면 개편하여야만 소기의 정책 목표를 달성할 수 있을 것이다.
예를 들어 지금까지는 아파트 가격이 부동산 정책의 유일한 목표인 것처럼 정책을 수립하였는데 이제는 주거안정과 주거수준 제고라는 선진국형 목표가 제자리를 잡아야 할 것이다. 각 부문별로도 정책의 정상화가 추진되어야 할 것인데, 이를 위해서는 부동산 전 분야에 대한 재검토가 필요하다.
부동산의 기획, 개발, 공급, 분양, 운영, 관리, 투자 등에서 새 틀이 필요한 것이다. 각 분야를 세세히 살펴보면 지금 기준으로도 비상식적인 것이 너무나 많으므로 조속히 정상화시키는 것이 필요하다.
이를 위해서 일본이 최근에 시행하여 호평을 받고 있는 국제첨단테스트 도입을 벤치마킹할 만하다. 선진국과 규제를 비교하여 각각의 타당성 및 문제점을 검증하는 제도인데 우리 부동산 정책의 틀을 재편하는데 도움이 될 것으로 보인다.
이제 우리나라도 패러다임 변화에 맞춰 국격에 맞게 원점에서 재검토하여 장기적 안정의 시대를 열어야 한다.
그래야만 지속가능한 발전이 가능하고 국민들의 주거수준 향상도 도모할 수 있을 것이다.
심교언 건국대 교수
