고급화 수준에 따라 양극화 현상 심화…한정된 수요층으로 가격도 천차만별…장기투자땐 꼼꼼한 입지 · 수요 분석을
도심 주거상품인 주상복합아파트는 일반 아파트와 달리 직주 근접형태로 출퇴근에 대한 부담이 덜하고 상가 등 다양한 편의시설이 갖추어져 편리성을 확보하고 있다는 점이 최대 매력이다. 고급 수요층을 중심으로 분양 및 매물거래가 이뤄지고 있는 점도 이 때문이다. 또 고층화, 대형화로 치닫으면서 최근에는 조식 뷔페 제공 등 다양한 서비스 경쟁이 치열하게 전개되는 것도 고급수요 영향이 크다. 부동산 시장의 장기 침체 불황속에서 서울 강남 도곡동 타워팰리스 54층 243㎡규모는 50억원대에 팔리는 등 슈퍼 리치들의 인기가 여전한하다는 사실을 대변해주고 있다. 하지만 고가인 만큼 수요층이 한정되어 있고 단지별로 가격 부침이 큰 것도 사실이다. 고급화정도에 따라 선호도가 크게 달라 양극화현상이 가속화되고 있다. 고급이 아닌 중저가 주상복합 아파트는 바닥 시세를 면치못할뿐만 아니라 거래조차 되지않는 상황이다.
또 워낙 관리정도와 차별화된 서비스 역시 주상복합 아파트별로 차별화를 촉진시키는 요인이 되고 있다. 일반 아파트에 비해 전용면적이 크게 떨어지고 관리비 비중이 높아 수요층 이탈도 감지된다. 화재 및 실내 환기에 취약한 약점도 이탈 요인이 되고 있다. 급증한 주상복합아파트의 투자가치와 향후 변화를 전망해본다.
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| 지난 2000년대 아파트 고급화바람을 타고 신주거유형으로 등장한 주상복합아파트의 진화가 지속되면서 고급 수요 층의 관심이 높아지고 있다. 사진은 부산 해운대 두산위브더제니스 |
도시공간적 측면에서도 도심공동화 현상이 갈수록 심화되고 직장과 거주지의 분리에 따른 교통체증 유발, 신규택지개발의 한계 등을 해소하기 위해 새로운 주택개발형태가 필요했다. 업무지역이나 시내 중심부에 주거공간을 마련함으로써 주거지와 근무지간의 출퇴근 차량운행 등 교통량 증가를 감쇄시키고 도심 상주인구를 확보, 활성화의 단초를 마련한 것이다.
더구나 정부가 주거용 연면적 비율 등 주상복합아파트에 대한 규제 완화는 단지의 초고층화를 우후죽순격으로 유발했고 주택건설업체들의 대거 참여를 유발하는 동기가 됐다. 삼성물산을 비롯해 대우건설, 현대건설, 롯데건설, 한화건설 등이 대거 동참, 신브랜드를 만들어내면서 주택의 새로운 유형으로 급부상했다.
주택 품질을 한단계 제고시키는 기여효과도 만만치않다. 하지만 시설 고급화 등으로 고급 커뮤니티 지향, 고분양가를 유발하고 주변 집값이 오르는 촉진제 역할을 하는 등 부작용도 컸다. 2006년이후 아파트 분양시장 전반에 영향을 미쳐 아파트 가격상승의 원인이 된 것이다.
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| 수원 광교 레이크파크 |
▶도심 주거상품, 가격 등락폭 커, 선호도 양극화 심화= 주상복합아파트가 부의 상징으로 인식됨과 함께 고급단지의 분양가 및 가격이 천정부지로 치솟아 3.3㎡ 당 최고 5000만원대에 달할 정도다. 분당신도시의 경우도 마찬가지다. 업무지구에 파크뷰를 비롯해 미켈란젤로, 쉐르빌 등 대규모 주상복합단지가 형성되었다. 하지만 10여년이 지난 현재에 이르러 차별화가 가속화되고 있으며 일부 고급단지를 제외하고는 주택시장 침체와 더불어 수요층이 이탈, 거래조차 힘든 경우가 대부분이다.
삼성동 현대아이파크, 도곡동 타워팰리스, 논현동 동양파라곤 등 고가의 대형 면적으로 이뤄진 단지를 중심으로 매매가 하락폭이 크다. 용산파크타워, 한강로1가 용산파크자이, 한강로2가 벽산메가트리움 등 대형 면적으로 이뤄진 주상복합 역시 하락폭이 깊은 상황이다.
목동트라팰리스, 하이페리온 등도 용산구와 마찬가지로 대형 면적으로 구성된 주상복합 단지에서 매매가 하락이 큰 것으로 나타나고 있다. 분당신도시의 주상복합단지가 점차 매력을 잃고 있는 것도 같은 맥락이다. 엘리베이터, 관리사무소 등 공용면적 비율이 높아 전용률이 50~70%대에 불과하고 관리비가 일반 아파트에 비해 평균 20%정도 높은게 단점이다.
특히 30층이상의 초고층이 대부분인데 일반 아파트와 달리 창문이 폐쇄형으로 되어 있고 자연환기가 불가능한 점은 주상복합단지의 최고 약점으로 지적되고 있다. 화재에 대한 공포, 불임 등에 대한 생리적 경계심 등도 기피요인이다. 서울권 30억원대 이상의 고가 아파트 거래량이 7월 14일 현재 74건으로 지난해 같은 기간 25건에 비해 3배 이상 늘어난 것이 이를 말해준다.
또 지난 2000년대 중반 주택경기 활황기에 택지지구, 신도시 등에 무분별하게 지어진 것도 불황을 겪고 있는 요인으로 분석된다.
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| 서울 강남구 도곡동 타워팰리스 모습. |
▶투자 유의해야, 도심 입지, 서비스 차별화가 투자관건= 슈퍼리치들의 부동산 자산운용 패턴을 분석해보면 고급단지중심으로 움직인다. 고급 부동산 자산만을 보유하는 심리가 강하다. 특히 주상복합아파트의 경우 고급단지중심으로 보유하는게 기본 패턴이다.
이는 고급수요외에 허접한 주상복합아파트의 경우 갈수록 투자성이 떨어지기 때문이다. 재건축이나 리모델링만만해도 그렇다. 30층이상 고층으로 지어진 경우가 대부분이어서 실리가 없다. 실제로 강남,목동 등 유명브랜드의 고급 주상복합단지외에 다른 단지는 거래가 극히 부진하며 분양가보다 낮게 가격이 형성되는 경우가 허다하다.
때문에 투자목적을 분명히 할 필요성이 있다. 우선 가족단위의 거주목적이라면 주상복합아파트는 피하는게 좋다. 노후 병원 등에 대한 편리성은 있으나 학교, 시장 등 일반 주거단지가 가져야할 요소들이 취약하기 때문이다. 대중적인 주거패턴이 아니어서 매물 거래도 힘들다.
섣불리 투자했다가 빠져나오기 힘든 구조다. 하지만 단독가구는 이와 다르다. 병원, 음식점 등이 같은 동에 입지, 편리한점이 있다. 투자목적이라면 중대형 중심의 고급단지이거나 월세 고급임대수요가 많은 소형평형 단지를 선택하는게 좋다. 조식뷔페와 청소유지관리 등 서비스 차별화가 확산되고 있는데 이 부분에 대한 것도 세심히 살펴봐야한다.
광교신도시 호수인접지에 랜드마크건물로 지어지는 레이크 파크 등은 식사는 물론 피트니스센타 등을 차별화, 수요층의 인기를 끌고 있는 것이 대표적 사례이다. 평형 개선도 지속되고 있다. 예컨대 실수요자 선호도가 높은 85㎡ 이하의 중소형 평형 비중을 늘리고 평면 설계를 개선하여 전용률을 높이는 등 공간 활용도를 높인 경우도 속속 등장하고 있다. 전용률과 중소형비율이 높은 단지를 선택하는게 효율적이다.
장용동 대기자/ch100@heraldcorp.com
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진화하는 주상복합
슈퍼리치 겨냥한 최고급풍…호텔급 컨시어지 서비스에 디자인도 선진형 탈바꿈
홍콩이나 싱가포르, 뉴욕 등지의 고급주상복합아파트는 그야말로 최고의 입지에 최고급풍으로 지어진 경우가 대부분이다. 자동차를 탄채 30층 규모의 아파트를 엘리베이터로 들어서는 단지도 흔하다.
우리의 경우 분양가 상한제를 비롯해 소형주택의무비율, 사선제한, 높이제한, 용적률 및 건폐율 제한, 기부채납 등이 이같은 주상복합아파트의 발전을 저해하고 있는게 사실이나 앞으로 규제가 풀리면서 이같은 단지가 등장할 개연성이 크다.
글로벌 금융위기이후 소득 양극화가 극심해지면서 자산가들의 최고급 수요는 오히려 확대되는 추세이다. 이미 타워팰리스, 파크뷰, 하이페리온 등 1세대 주상복합 시대를 마감하고 트리마제, 메세나폴리스, 캘러리아 포레 등 VVIP를 대상으로 차별화된 2세대 주상복합아파트가 일반화되는 추세이다.
발레 파킹을 비롯해 조식 뷔페, 청소대행, 세탁 서비스 등 호텔수준의 서비스가 제공되고 있으며 문화예술 관련 행사 티켓 예약과 구매를 대행하기도 한다. 이른바 호텔급 컨시어지(concierge) 서비스가 진행되고 있는 것이다.
고령층을 위한 다양한 헬스케어 및 의료 병원 서비스도 인기다. 형태 역시 분당 파크 뷰처럼 주거와 상가동의 단순 분리형에서 남향을 강화한 타워 혼합 외관형까지 다양한 형태로 발전하는 추세다.
수요층 고급화와 함께 디자인 부분에 있어서도 선진형으로 변모하는 추세다. 다만 투자시 제한적 수요층등을 감안하고 장기보유할 경우 매력이 크게 떨어진다는 점에 유념할 필요가 있다.
장용동 대기자/ch100@heraldcorp.com
