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과거 부동산 시장이 호황일 때, 대부분의 경우 빌딩을 매입하여 되팔기만 해도 매매차익이 컸다. 현수막 하나만 붙여놔도 임대가 잘 됐다. 임차 및 매수문의도 많았다. 마음만 먹으면 어렵지 않게 매각할 수 있었기 때문에 특별히 매각전략이라는 것이 필요가 없었다. 그러나 지금은 상황이 전혀 다르다. 투자자(매수자) 우위 시장이기 때문이다.
국토부의 2002년부터 2012년 기간 중 업무용빌딩 수익률 지표를 보면, 매매차익을 나타내는 자본수익률은 2008년 시점 11% 수준에서 최근 1% 수준으로 떨어져 과거처럼 높은 시세차익은 기대하기 어렵다고 해석할 수 있다.
그리고 운영수익을 나타내는 소득수익률 또한 최고 9%수준에서 최근 5%수준으로 감소했다. 하지만 빌딩에 대한 소득수익률과 자본수익률은 여전히 현행 금리보다는 높은 수준이기 때문에, 빌딩에 대한 투자가 지속되고 있다. 그러나 향후 전망에 대해 낙관하지 말아야 할 이유도 있다.
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또한 증가하는 공실에 대한 대안 없이 투자한다면 수익률이 매입했을 때 보다 오히려 낮아질 위험도 있다. 사전에 ‘빌딩자산관리’의 계획과 실행이 필요한 이유다. 이러한 의사결정과 계획을 위해서는 신뢰할 수 있는 기준이 요구된다.
현재 여러 기관에서 발행되는 투자지표들은 조사 표본의 차이로 인한 수치에서 다소간의 차이가 있을 뿐, 큰 틀에서의 흐름은 대부분 유사하다. 따라서 빌딩 투자 시, 이러한 지표들을 잘 해석하여, 중소형빌딩 매매시장의 흐름 예측하는 것이 투자 의사결정에 유용할 것이다.
<정호진 (주)빌딩경영플래너 대표>