박근혜 정부가 ‘서민주거안정을 위한 주택시장 정상화 종합대책(4.1대책)’을 발표한지 1년이 지났다. 그간 정부는 생애최초 주택구매자를 위한 대출 길을 넓히고 양도소득세 중과제 폐지, 취득세 영구감면 시행 등 주로 주택 매매 활성화에 초점을 맞춰왔다는 평가다.

이같은 정책기조를 두고 시장전문가 사이에 의견이 분분한 가운데, 선대인 선대인경제연구소장은 “빚 내서 집사란 정책은 지속 불가능하다”고 주장했다. 

▶ 정부가 올 초 국토연구원의 1월 기준 분석을 토대로 4.1대책의 효과를 발표했다= 실제 분기별 GDP성장률을 보면 건설투자가 살아나고 있다. 하지만 이게 지속 가능할까. 일시적으로 가계 빚을 늘려 집을 사고, 그만큼 집을 더 지으면 건설투자가 회복하는 것 처럼 보이지만 일종의 착시효과다. 부채는 미래 소비를 현재로 끌어오는 것이다. 부양책은 더 많은 빚을 부른다. 향후 더 큰 부담이 된다. 실제 가계의 가처분소득을 100으로 본 금융부채 비율은 올해 174에 달하고 2017년엔 184로 예측된다. 빚을 낸 만큼 매수가 따라올까.

민간소비도 그렇다. 주거비용이 크게 올랐다. 서민에게 주거비는 전ㆍ월셋값 아닌가. 기본적으로 전셋값은 집값에 따라 정해진다. 집값이 안 떨어지면 전세가 내릴 수 없는 구조다. 주거비 과부담 때문에 민간소비가 늘었다면 진정한 의미의 소비회복일까.

▶ 전국 전셋값은 82주 넘게 상승 중이다. 정부는 전세를 안 잡는걸까 못 잡는걸까 = 안 잡고 있는 쪽에 가깝다. 빚 내서 집 사란 건 집값을 ‘안 내린다’ 는 신호다. 매맷값을 자동적으로 반영한 전셋값이 내려갈 수 있을까.

정부의 무리한 집값 떠받치기가 전세난을 심화시켰다. 집값이 시장흐름에 따라 일정하게 내려가면 손바뀜이 쉽게 생길 수 있다. 부실주택이 시장에 ‘안전한(빚 안 낀) 전세’ 형태로 다시 나올 계기가 생긴다. 그런데 정부는 계속 부양책을 쓰고 있다. 다주택 자들은 최대한 ‘버티기 모드’로 들어갔다. 이들이 투자(또는 투기)실패를 만회하고 대출이자 부담을 덜도록 하고 있다. 집 가진 자의 손실이 세입자에게 전가되는 구조다.

전세난은 단순히 공급이 부족해서가 아니다. 수급 미스매치 때문이다. 자세히 보면 수요자가 진정 원하는 건 빚이 없는 ‘안전한 전세’다. 이 물량이 극히 부족하다.

▶ 결국 ‘집값 떠받치기’는 주택시장의 각종 규제 완화와도 관련이 깊다 = 규제도 결국은 서민경제에 도움이 되는 방향으로 완화해야 한다. 무조건 철폐가 능사는 아니다.

대표적인 게 분양가 상한제다. 이 제도는 후분양제를 전제로 풀어야 한다. 사실 후분양제는 IMF 외환위기 전 분양가 자율화와 패키지로 마련됐었다. 그러나 외환위기 오면서 분양가만 풀어주고 선분양제는 그대로 뒀다. 비싸진 분양가는 2000년대 집값 폭등의 기폭제가 됐다. 선분양제를 하는 나라는 세계에서 한국 뿐이다.

세금문제도 그렇다. 양도소득세 중과제 폐지, 취득세 영구감면 등 거래세를 낮추려면 대신 보유세(재산세 + 종합부동산세)와 임대소득세 같은 불로소득 과세를 강화해야 한다. 현재 보유세 실효세율은 과표기준으로 봐도 0.3%가 채 안된다. 선진국 대비 30∼40% 수준이다. 


▶ 그렇다면 제대로 된 주택정책은 어떤 방향이어야 할까 = 정부는 어떻게든 부동산 시장을 떠받쳐야 한다는 논리로 일관해 왔다. 근본적인 자세를 바꾸지 않으면 안 된다. 다른 방식으로 시장 거품을 빼야 한다. 일종의 견착륙(firm landing)전략이다.

먼저 부실부동산을 정리한다는 신호를 줘야 한다. 빚 내서 집 사라는 대책은 하우스푸어를 양산할 뿐이다. 많은 이들이 부양책 기대감으로 부실주택에 미련을 떨치지 못하고 있다.

궁극적으론 공공임대의 대폭확대가 시급하다. 2011년말 기준 전국 주택의 공공임대 재고는 OECD평균(11.5%)의 절반 이하다.

재원부족분은 국민연금 활용을 검토할 필요가 있다. 현재 국민연금 자산은 2012년말 기준 353조원에 이른다. 이 중 70%가량을 채권에 투자해 3%대 수익을 올리고 있다. 같은 돈으로 공영개발 방식 공공임대사업을 하면 민간보다 싼 임대료 갖고도 채권수익률 이상(4~5%대)의 수익이 가능하다. 국민연금 취지에 맞으면서도(노후 주거 생활 보장) 연금수익성이 개선되니 일석이조다.

윤현종 기자 / factism@heraldcorp.com