- 세금 피해 ‘웃고있는’ 무보증 고액월세
- 일부지역 세입자 갈아타기 문의 이어져
[헤럴드경제 = 윤현종 기자] 정부가 내놓은 ‘임대차선진화방안’ (2.26 대책 및 3.5 보완조치)의 2년 간 비과세 대상(2주택ㆍ연 월세소득 2000만원이하)에서 배제된 집주인이 현재 ‘세 놓고 있는 집’의 보유 가치는 납세 전과 비교해 5 ~ 6% 가량 내려가는 것으로 나타났다. 수익률도 최소 1%포인트 떨어진다. 이들의 손익은 임대소득과세 자체를 피해 보유가치ㆍ수익률 모두 보전 가능한 ‘무보증 고액월세’ 사업자와 뚜렷하게 갈리는 것으로 분석됐다.
집주인의 보유주택 가치는 25일 FR인베스트먼트가 연 임대소득 2000만원 이상ㆍ2주택자로 소득신고를 하지 않던 임대사업자가 종합소득과세 대상이 되면서 ‘세 놓던 집’의 시장 가치가 어떻게 변하는지를 할인현금수지분석법과 세후현금수지모형에 따라 시뮬레이션한 결과다. 할인현금수지분석법이란 매 기간 기대되는 현금 수지를 현재 가치로 환산해 수익형 부동산의 시장가치를 구하는 방법이다. 이 중 세후현금수지모형은 세금이 부동산 가치에 주는 영향을 평가할 때 활용된다.
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| 정부가 내놓은 ‘임대차선진화방안’ 의 2년 간 비과세 대상(2주택ㆍ연 월세소득 2000만원이하)에서 배제된 집주인이 현재 ‘세 놓고 있는 집’의 보유 가치와 수익률 모두 내려가는 것으로 분석됐다. 이들의 손익은 임대소득과세 자체를 피해 보유가치ㆍ수익률 모두 보전 가능한 ‘무보증 고액월세’ 사업자와 뚜렷하게 갈린다. 사진은 서울 강남의 한 원룸 밀집지(기사내용과 직접관련 없음) |
▶ ‘세 놓던 집’ 보유가치ㆍ수익률 얼마나 떨어지나 = FR인베스트먼트에 따르면 지금 월세사업을 하려는 A씨가 서울 소재 5억5000만원짜리 다가구(단독) 주택(서울 단독주택 2월 기준 중위 매맷값은 5억8000여만원ㆍ한국감정원)을 매입해 월 250만원(연 3000만원)의 임대소득을 계획한다면, 향후 종합소득 과세 대상으로 22.2%의 경비율(연 소득 2400만원이상일 경우)과 소득세율 15%를 적용받는다. A씨가 내는 소득세는 연 386만원이다(지방소득세 35만원 포함). A씨는 이에 더해 건강보험료 연 316만원도 내야 한다(다른 비용 없다는 가정). 그가 새로이 부담하는 돈은 704만원이다.
여기에 A씨가 이 집을 5년 간 보유할 계획이라고 가정하자. 할인현금수지분석법을 적용하면 세금을 내지 않는 현 시점에서 A씨 집의 시장가치는 5억 8430만원이다. 그러나 세금과 보험료(준조세) 등을 낸다면 이 집의 가치는 5억5092만원이 된다. 기대이익보다 3338만원이 떨어진다. 가치 하락폭은 5.7%다.
같은 방법으로 계산할 때 연 임대소득 2100만원이 유일한 ‘돈줄’인 임대사업자 B씨의 현 시점 보유주택(시가 3억8000만원) 가치도 조세와 준조세를 납부할 때 6.3%정도 내려간다.
안민석 FR인베스트먼트 연구원은 “종합소득과세 대상자의 개별 가계 소득 구조가 다르고, 연 소득 2400만원 이상인 경우 경비율이 달라지는 등(2400만원 이하는 45.3%→ 2400만원 이상은 22.2%) 변수가 많아 획일적인 분석은 불가능하지만, 전체적으로 소득 과세가 보유주택 가치를 5%이상 떨어뜨리는 것은 분명하다”고 설명했다.
연 임대소득 2000만원을 넘겨 월세사업을 계획할 경우 수익률도 내려간다. FR인베스트먼트 등에 따르면 2주택자 중 연간 임대소득 2100만원인 집주인(수익률 5% 및 6% 가정)은 건강보험료와 임대소득세를 합쳐 연 351만원 정도를 더 내야 한다. 2년 비과세 기간이 끝나 월세소득 연 2000만원인 2주택자 집주인과 비교해도 290만원 정도 차이난다.
이에 따라 연 월세소득2100만원인 집주인의 연 수익률은 2000만원인 집주인과 비교하면 0.7~0.8%포인트, 월세소득 연 1200만원인 집주인과 비교하면 최고 1%포인트 가량 떨어진다.
▶ ‘과세 사각지대’ 임대수입은 계속 올라 = 반면 임대소득과 상관 없이 과세를 피할 가능성이 높아진 ‘무보증 고액월세’ 집주인들은 웃고 있다. 왜일까.
무보증 월세입자는 보증금을 후순위 권리자보다 우선 순위로 변제받는 확정 일자를 받는 경우가 거의 없다. 필요가 없기 때문이다. 또 외국인ㆍ개인사업자와 임차 계약을 맺는 경우 소득 공제를 신청하지 않는 세입자가 절대다수다. 집주인이 자진해서 신고하지 않는 이상 소득세의 과세 사각 지대에 편입되는 구조다. 소득원이 드러나지 않으니 준조세도 추가납부하지 않을 가능성이 높다.
현재 보증금 없는 고액월세 밀집지의 임대료는 상승일로다. 임대수입이 오르고 있는 것. FR인베스트먼트 집계에 따르면 서울 무보증월세액 상위 세 곳(강남ㆍ용산ㆍ서초 순)의 99㎡형 기준 평균월세는 작년 9월 217만7000원에서 올 3월 218만3000원으로 소폭 올랐다. 초소형 주택에 속하는 33㎡의 무보증월세액도 86만원에 육박, 6개월 전에 비해 1.3%가량 올랐다. 전체적으로 월세가 떨어지는 기조와는 정반대다.
이들 고액 무보증 월셋집은 외국인 임대 비중이 높은 서초ㆍ용산구와 고소득층이 주로 사는 강남구에 밀집한 것으로 나타났다. 3개 지역의 전체 월셋집 중 무보증 월세 비중은 평균 13.3%로 서울 평균(10.7%)을 웃돈다.
▶ 일부지역 “무보증 월세 갈아타자”문의 이어져 = 이에 따라 현장에선 조세회피가 가능한 무보증월세로 세입자를 받겠다는 집주인들의 문의가 이어지고 있다. 서초구 서초동 C공인 관계자는 “정부의 2.26대책 이후 무보증 월세로 세입자 갈아타기를 문의하는 전화만 10여건 이상 받았다”며 “이 지역 무보증 월세 수요의 70%가량은 현금(보증금)이 집주인에게 묶이길 꺼리는 월 순소득 1000만원 이상의 사업가들”이라고 귀띔했다. 인근의 한 공인중개사는 “기존 보증부월세를 받던 집주인 사이에선 ‘나만 이렇게 당할 순 없다’는 분위기가 강하다”고 말했다. 우량임차인을 골라받고 세금도 피해보려는 움직임이 일고 있는 것.
조형섭 FR인베스트먼트 대표는 “(이번 대책이) 조세 형평성 문제를 야기한 것과 더불어, 기존의 보증부 월세 방식의 임대차 시장을 무보증 월세 위주의 단기 임대차시장으로 바꿀 가능성이 더 높아지고 있다”고 진단했다.
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