주택임대시장 급팽창에 대응한 정부의 민간임대활성화 대안 마련에 관심이 집중되고 있다. 특히 공공임대주택건설이 재정난 등으로 한계에 봉착한 만큼 민간 매입임대 활성화만이 늘어나는 임대수요를 수용할 현실적인 대안으로 인식되고 있다.

또 매입임대는 수요 요구지역에 효과적으로 대응할수 있는데다 시장안정과 제도권내 흡수라는 일석삼조의 효과를 거둘수 있다.

최근 청와대 등 정부 내부에서 심도 있게 검토되고 있는 것도 이같은 판단에 따른 것으로 풀이된다. 하지만 현실적인 여건은 만만치 않다. 외국과 달리 우리의 경우 생계형 임대사업이 대부분인데다 2.26 임대시장 선진화방안발표이후 임대수익 과세에 역풍이 불고 있다.

구시대의 투기의식이 잔존하고 있는데다 자칫 사업자 특혜로 비쳐질 공산마저 없지 않다. 민간 매입임대 및 준공공임대 활성화를 위한 전제조건 및 쟁점을 간추려본다.

◆ 생계형 매입임대 대부분, 임대의무기간 길어 기피=서민 전월세난의 안정은 당분간 어려울 전망이다. 주택수요가 소유아닌 거주 위주로 급변하고 있는데다 공급여건이 만만치않기 때문이다. 민간 매입임대의 활성화가 시급한 것으로 지적되는 것도 같은 맥락이다.

임차가구의 81%(630만 가구)가 비공식 민간 전월세 시장에 의존하는 상황을 감안하면 더욱 그렇다. 하지만 민간 매입임대사업자 등록률은 크게 늘지않고 등록 임대사업자의 89%가 10가구 이하의 임대사업(2가구 56.4%, 1가구 40%)을 하는 등 영세성을 면치 못하고 있다.

평균 임대사업 가구규모는 지난 2009년 8.0가구 수준에서 2012년 6.1가구, 2014년 1월 현재 5.2가구로 지속적으로 줄어들고 있다. 영세화하는 상황이다. 주택산업연구원이 지난 2월 매입임대사업자 2310명과 전문가 500명을 대상으로 조사한 설문자료에 따르면 등록임대사업자의 42%가 노후대책의 일환으로 임대사업을 하고 있다고 응답, 생계형이 대다수를 차지하고 있는 것으로 판단된다.

매입임대 등록 주저요인으로는 건강보험료등 준조세 부담이 80.2%로 가장 높고 의무규정위반시 처벌(79.6%), 임대의무기간 부담(66.3%)등의 순으로 나타났다. 사업애로사항으로는 중도등록 철회부담이 29.9%로 높게 나타났고 이어 자금조달 어려움(27.8%)순으로 집계됐다.

세원노출이나 사업성 저하 등을 등록부진 및 애로 원인으로 지적되지않은 점은 활성화가능성이 있다는 점에서 시사하는 바 크다. 또 정부의 지원사항중 부족한 부문은 양도세 공제율과 임대소득세로 지적, 우선적으로 지원이 필요한 것으로 나타났다.

미등록 임대사업자와 사업성 비교분석에서는 59.2%가 사업성이 오히려 낮거나 매우 낮다고 응답, 등록업체의 인센티브를 확대할 필요성이 있는 것으로 분석됐다.

◆ 수익률, 준공공> 등록매입임대>미등록매입임대=최근 국토연구원에서 개최된 ‘주택임대차시장 진단과 정책효과’ 세미나에서 주택산업연구원 김태섭 연구실장은 “민간임대사업자의 수익률비교에서 준공공 임대사업이 가장 높고 이어 등록, 미등록 임대사업자 순으로 나타났다”고 발표했다. 2.26 임대차시장 선진화대책의 일환으로 임대등록사업자 지원이 강화됨에 따라 등록매입임대사업자의 수익률이 미등록임대사업자보다 1~1.5%정도 높게 나타나 유리한 것으로 분석된 것이다.

예컨대 평균 주택가격 2억7000만원짜리 6가구를 보유한 임대사업자가 보증금 5400만원, 월임대료 65만원짜리 보증부 월세로 임대를 놓을 경우에 매년 주택가격이 1%씩 상승한다고 가정하면 미등록 사업자의 경우에는 5년간 연수익률이 2.22%에 달하는 것으로 나타났다. 같은 조건으로 등록을 할 경우 3%짜리 국민주택기금을 지원받아 5년 매입임대사업한다고 가정하면 수익률은 3.35%로 높아져 등록임대사업이 유리하다.

또 등록매입 임대사업자가 10년간 임대사업을 한 경우에는 수익률이 4.05%로 높아진다. 만약 10년간 준공공임대사업을 할 경우에는 연수익률이 4.66%로 상승, 가장 유리한 것으로 분석됐다. 더구나 준공공 임대는 미등록 임대에 비해 조세와 준조세 부담이 낮고 기금지원 효과로 인한 수익률 개선효과가 커 가장 유리한 것으로 나타났다.

김 실장은 “주택을 매입해 등록임대사업을 할 경우 미등록 임대사업자에 비해 조세와 준조세 부담이 높지만 기금 지원 효과가 커 수익성이 크게 보전되는 것으로 나타나 이를 적극 유인요소로 활용할 필요가 있다고 제안했다.

◆ 금융지원, 저해요인 제거, 기업형 유도 바람직=민간임대 활성화를 위해서는 임대사업자 등록 및 매각금지 요건 완화와 징벌규제 개선이 우선적으로 필요한 것으로 지적됐다. 등록요건의 경우 현행 5년이내 임대주택사업에서 부도사실이 없을 것으로 관련법에 규정되어 있다.

이는 건설임대사업자를 염두에 둔 것으로 매입임대사업자에 대해 같은 규정을 적용한다는데 무리가 있는 것으로 파악된다. 아울러 기존 매입임대주택가운데 임대기간의 50%를 채웠다면 준공공임대 의무임대기간에 산입하는 방안도 검토해봄직하다.

준공공임대의 전세금 인하효과등을 감안하면 더욱 그렇다. 징벌규제의 경우 임대의무기간,임대조건,임대조건신고의무 위반시 형벌에 처하도록 되어 있으나 이를 과태료로 전환, 부담을 덜어주는 대안도 필요하다. 진입장벽을 덜어주는 차원에서다.

아울러 임대의무기간중 매각허용요건을 완화, 임대의무기간에 대한 부담을 동시에 해소하는 대안도 검토해볼만하다. 이외에 임대기간을 단축해 등록사업자를 양성화하고 준조세 부담과 임대소득세 감면 등을 실현, 민간임대사업자를 활성화하는 대안이 필요한 것으로 지적되고 있다.

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