2주택자중 임대소득 2천만원이하
108만명이나 수혜받아

2년후 과세 적용해도
임대사업자 수익성 큰차이 없어

수혜대상서 빠진 임대사업자
집세 조정 등 조세회피 가능성


2주택자 가운데 90%이상(전체 다주택자 79%이상)은 정부가 마련한 ‘2주택ㆍ연 임대소득 2000만원 이하 월세사업자 비과세(2년 간)’의 혜택을 볼 수 있는 것으로 추정됐다. 2년 뒤 이들이 임대소득세를 낸다 해도 수익성이 크게 떨어질 가능성은 적은 것으로 나타났다. 따라서 이번 조치로 임대사업자의 조세 부담과 임대시장 충격은 우려와 달리 제한적일 것이란 분석이다.

다만 수혜대상에서 빠진 이들은 연 임대소득기준(2000만원)을 100만원만 넘어도 준조세(건강보험료) 등 부담이 커져 ‘강남 월세부자’ 위주로 보증금을 높이고 월세를 낮추는 등 조세회피 가능성이 높아질 것으로 예측됐다. 

2주택자 가운데 90%이상(전체 다주택자 79%이상)은 정부가 마련한‘ 2주택ㆍ연임대소득 2000만원 이하 월세사업자 비과세(2년 간)’의 혜택을 볼 수 있는 것으로 추정됐다. 2년 뒤 이들이 임대소득세를 낸다 해도 수익성이 크게 떨어질 가능 성은 적은 것으로 나타났다.

▶2주택자 108만여명 ‘2년 간 비과세’=10일 관련업계에 따르면 통계청의 ‘2012년 개인별 주택소유통계’기준 2주택 이상 소유 다주택자 총 136만5000명 중 115만4000명은 2주택자로, 이 중 연 임대소득 2000만원 이하인 이들은 108만명 이상으로 추산됐다.

국토부 2012 주거실태조사 및 지난해 KB의 전국 중개인 설문조사(월세거래비중)에 따라 현재 월세거주비율을 54%정도로 잡고, 이 중 임대소득(1년치 월세합계)2000만원 이하 월셋집 비중을 (전월세전환율 7%를 감안해) 전세금 3억원 이하인 집의 비중으로 산정한 결과다. 부동산114가 집계한 2월 하순 기준 전셋값 3억원이 안되는 주택 비중은 전국 88.5%(아파트 기준)다.

이에 따라 2주택자이면서 연 임대소득 2000만원 이하인 이들은 108만2330여명으로 집계됐다. 주택유형에 다세대ㆍ연립까지 포함할 경우 3억원 이하 전셋집 비중은 더 높아진다는 게 업계 분석이다.

결국 정부발(發)임대차 선진화방안 보완책의 수혜자는 전체 2주택자의 93.7%, 3주택 이상 보유자를 합친 다주택자의 79.2%에 달한다.


▶과세 적용돼도 수혜자들 수익성 ‘양호’=2년(과세 유예기간)후 이들 수혜자에 임대소득세를 매겨도 수익성 하락은 크지 않을 것으로 전망됐다. 10일 FR인베스트먼트가 임대소득세 과세 방식 변화에 따른 월세 투자가치 변화를 조사한 결과, 2주택 보유자로 연 2000만원 이하 월세소득이 유일한 (현재 수익률 연 6%로 가정) 집주인들은 이번 보완책에 따라 임대소득세를 내더라도 필요경비율(60%)과 임대소득공제(가칭ㆍ400만원)가 적용돼 최대 0.17%포인트만 하락해 5.83% 이상은 유지되는 것으로 나타났다.

연 5% 수익률을 가정해 시뮬레이션해본 결과도 마찬가지였다. 소득세를 안 내던 집주인은 정부의 3.5 보완조치에 따라 필요경비율과 기본공제를 적용하자 수익률이 0.14%포인트 이상은 떨어지지 않았다. 오피스텔 연 수익률이 공급과잉으로 최근 1년새 1% 가까이 내려간 점이나, 행복주택 건설로 인근 지역 월세가 10% 가까이 줄 것이라는 예상이 나오는 것을 감안하면 임대료 과세가 임대시장 전반에 미치는 영향은 제한적일 것이라는 분석이다.

조형섭 FR인베스트먼트 대표는 “정부 발표로 일부 집주인들이 불안해 한 이유는 공급 과잉 등 다른 외부 요인으로 인해 월세 시장이 위축되면서 이미 임대수익률이 떨어진데다, 세금 부담까지 생긴데 따른 심리적인 동요”라며 “(세금이) 생계에 영향을 미치는 정도까지 늘어났기 때문은 아니다”라고 진단했다.


▶월세부자들…조세회피 ‘러시’가능성도=반면 수혜대상에서 빠진 다주택자 28만2660여명 중 2주택자이면서 연간 임대소득 2000만원이 넘거나 3주택자ㆍ연 임대소득 3000만원 이상인 이들의 조세회피가 예상된다. 이들은 연 임대소득기준(2000만원)을 100만원만 넘어도 준조세(건강보험료)등 부담이 올라가기 때문.

FR인베스트먼트에 따르면 2주택자 중 연간 임대소득 2100만원인 집주인(수익률 5% 및 6% 가정)은 건강보험료와 임대소득세를 합쳐 연 351만원 정도를 더 내야 한다. 2년 비과세 기간이 끝나 월세소득 연 2000만원인 집주인과 비교하면 290만원 정도 차이난다. 연 수익률은 최고 1%포인트가량 떨어진다.

이에 따라 서울 강남 등 일부 ‘월세부자들’ 사이에선 보증금을 높이고 월세를 낮춰 연 임대소득 2000만원이하로 맞추려는 조짐도 보이고 있다. 김혜현 렌트라이프 대표는 “집주인들이 비과세 대상 수준으로 임대조건을 바꿀 가능성이 높다”며 “보증금을 높이고 월세(임대소득)를 줄이는 방법으로 세금을 피하는 사례가 늘어날 것”이라고 평했다.

안민석 FR인베스트먼트 연구원은 “외국인을 대상으로 고액의 단기 임대소득을 올리지만 (법망을 피할 가능성이 높은) 임대인에 대해서도 세부적인 과세 방침을 속히 마련할 필요가 있다”고 강조했다.

윤현종 기자/factism@heraldcorp.com