지난달 25일 정부의 경제혁신 3개년 계획에 상가권리금 보호 대책이 포함되면서 이와 관련한 법제화 여부에 관심이 집중되고 있다. 본지가 임차인 보호, 임대인 권리, 임대기간 등을 기준으로 국내 임대차 환경을 선진국과 비교한 결과, 한국은 비교가 안될 정도로 열악한 것으로 조사됐다.
먼저 일본이 가장 바람직하다는 시각이 많다. 일본에서도 권리금이 있지만 권리금 성격이 국내하고 다르다. 조성찬 토지+자유연구소 토지주택센터장에 따르면 일본 세입자는 권리금을 한국(세입자-세입자 간)과 달리 건물주에 지급한다. 이는 주로 해당 점포 입지에서 향후 발생할 이익을 염두에 둔 것이다.
즉 임대료 상승분을 선불로 내는 형태다. 조 센터장은 “세입자 간 권리금도 (일본에서) 존재하지만 심각한 수준은 아니다”고 덧붙였다.
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| 한국과 해외 주요국에 비해 상가주인 및 세입자 모두 대체로 만족할 환경을 형성한 나라는 일본인 것으로 분석됐다. 주인의 임대료 상승 욕구와 세입자의 장기 사용 요구를 같이 충족하는 형태가 주를 이룬다. 사진은 일본 도쿄의 한 상점가 [사진 = 도쿄관광 공식사이트 www.gotokyo.org ] |
대신 세입자는 장기 임차를 법으로 보장받는다. 1991년 제정된 일본의 관련법엔 ‘기간을 정하지 않는 임대차계약’을 명시했다. 건물주의 계약 갱신 거절이나 해약 요청은 정당한 사유가 필요하다. 국내서도 세입자의 계약 갱신 요구를 거절할 땐 정당 사유가 있어야 하지만, 일본에선 법원이 엄격히 관리한다.
조 센터장은 “건물주의 자녀가 부모 소유 점포에서 장사하려고 세입자에 명도를 요구해도 세입자가 거절하고 임차권을 유지할 수 있다는 판례가 있을 정도”라며 “결국 권리금으로 주인은 임대료 상승 욕구를 충족하고, 세입자는 점포의 장기 사용이 가능하다”고 설명했다.
영국ㆍ프랑스 등 유럽 임대차 환경은 세입자에 더 유리하다. 임대료 인상은 일정 범위에서만 허용한다.
유럽에도 권리금과 비슷한 거래관행은 있지만 이를 법제화했다. 영국은 입점계약 시 임차료에 단골고객ㆍ투자 시설의 가치를 고려한 금액을 더해 지불한다. 프랑스도 고객과 거래처라는 무형 이익에 대해 영업소유권을 인정하고 이에 대한 비용을 낸다.
장경철 한국창업부동산정보원 이사는 “영국에선 세금을 많이 낸 점포라면 영업이 잘 될 것으로 보기 때문에 가치가 오르고, 납세액이 적다면 점포 값은 떨어진다”며 “주먹구구식 권리금에 의존하는 한국에 비해 거래가 투명할 수밖에 없는 구조”라고 덧붙였다.
건물(점포) 임차기간도 긴 편이다. 영국은 최소 7년, 프랑스는 10년에서 최장 30년까지 임차를 보장한다.
미국에선 권리금을 ‘키 머니(key money)’라고 부른다. 원칙상 불법이다. 대신 해당점포의 월평균 매출과 마진율 등을 곱해 매장금액을 정한다. 장 이사는 “(미국에선) 상가 주인이 이 매장금액과 1~2개월치 월세를 보증금 형태로 받는 게 전부”라고 설명했다.
이와 비교해 한국은 사실상 ‘권리금의 백화점’이라는 게 전문가들의 지적이다. 가장 후진적이라는 의미다. 한국에선 권리금이 영업권리금, 시설권리금, 바닥권리금, 그리고 기타권리금으로 나뉘고 주먹구구식으로 부과한다.
영업권리금은 해당 점포의 매출과 수익에 따른 금액이다. 즉 기존 임차인 A가 영업을 잘 해 다음 임차인 B가 이를 승계할 때 오고가는 돈이다. 시설권리금은 A가 B에게 요구하는 일종의 시설투자비다. A가 기존 설비에 100을 들였다면, 이를 받아쓰는 B가 감가상각을 감안해 100 중 일정비율을 A에게 주는 것이다. 바닥권리금은 입점상가의 지리적 가치다. 기타권리금은 노점상, 찜질방, 구내매점 등의 이용권리금을 말한다.
선종필 상가뉴스레이다 대표는 “향후 법제화 과정에서 권리금의 구분이 모호할 경우 네 종류 권리금을 모두 합쳐 세입자가 ‘무조건’ 부담하는 최악의 사태가 발생할 수도 있다”고 우려했다. 장 이사는 “현재 정부가 추진 중인 표준계약서에 이 같은 권리금의 성격을 명확히 나눌 필요가 있다”며 “궁극적으론 이를 통해 세입자와 주인이 공생하는 분위기가 싹터야 할 것”이라고 강조했다.
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