상가시장 정보업계 관계자 및 해외 상가임대차법제 등을 연구한 민간전문가들의 한결같은 지적이다.
한국과 해외 주요국에 비해 상가주인 및 세입자 모두 대체로 만족할 환경을 형성한 나라는 일본인 것으로 분석됐다. 주인의 임대료 상승 욕구와 세입자의 장기 사용 요구를 같이 충족하는 형태라서다. 영국ㆍ프랑스 등은 임차인에 상대적으로 유리한 환경을 조성한 것으로 나타났다.
▶ 주인ㆍ세입자 ‘윈-윈 하는’ 일본시스템 = 전문가들에 따르면 일본의 상가세입자도 ‘권리금’을 내고 장사한다. 권리금은 법제화 없이 오고간다. 하지만 한국에 비해 분쟁은 적다. 왜일까. 권리금의 성격 때문이다. 조성찬 토지+자유연구소 토지주택센터장이 작년 4월 펴낸 ‘모든 세입자를 약자로서 보호하려는 일본의 차지차가법(借地借家法)이 주는 시사점’에 따르면 일본 권리금은 한국(세입자-세입자 간)과 달리 세입자가 건물주에 지급하는 게 대부분이다. 이는 주로 해당 점포 입지에서 향후 발생할 이익으로만 구성된다. 즉, 임대료 상승분을 선불로 내는 형태다. 조 센터장은 “세입자 간 권리금도 (일본에서)존재하지만 심각한 수준은 아니다”라고 덧붙였다.
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| 한국과 해외 주요국에 비해 상가주인 및 세입자 모두 대체로 만족할 환경을 형성한 나라는 일본인 것으로 분석됐다. 주인의 임대료 상승 욕구와 세입자의 장기 사용 요구를 같이 충족하는 형태가 주를 이룬다. 사진은 일본 도쿄의 한 상점가 [사진 = 도쿄관광 공식사이트 www.gotokyo.org ] |
대신 세입자는 장기 임차를 법으로 보장받는다. 1991년 제정된 차지차가법엔 ‘기간을 정하지 않는 임대차계약’을 명시했다. 건물 주의 계약 갱신 거절이나 해약 요청은 정당한 사유가 필요하다. 국내서도 세입자의 계약 갱신 요구를 거절할 땐 정당 사유가 있어야 하지만, 그 해석에서 일본 법원은 주인에게 엄격하다. 판례를 보면 건물주의 자녀가 부모 소유 점포에서 장사하려고 세입자에 명도를 요구해도 세입자가 거절하고 임차권을 유지할 수 있다. 조 센터장은 “따라서 세입자가 (권리금 만큼의) 수지타산을 예측하고 영업하는 게 일본에선 가능하다”고 덧붙였다.
결국 권리금으로 주인은 임대료 상승 욕구를 충족하고, 세입자는 점포의 장기 사용이 가능해지는 것.
따라서 세입자의 영업권은 권리금의 범위 밖이다. 장경철 한국창업부동산정보원 이사는 “(일본에서) 영업상 이익은 건물주가 세입자에 보상하기도 한다”며 “계약 종료 전 부득이하게 세입자를 내보낼 땐 단골고객 수에 따라 영업 대가를 돌려주는 게 관행”이라고 설명했다. 세입자의 영업활동이 그 건물(점포)의 가치를 올렸다는 걸 주인도 인정한단 의미다.
▶ 세입자에게 더 유리한 유럽 = 영국ㆍ프랑스 등 유럽 임대차환경은 세입자에 더 유리하다. 임대료 인상은 규제된다. 일정 범위에서만 가격 변동을 허용한다. 임대료 결정 과정에선 임대인뿐 아니라 임차인 입장도 반영한다.
유럽에도 권리금과 비슷한 거래관행은 있다. 대신 그 일부를 법제화했다. 영국과 프랑스의 경우 임차권 보호 차원에서 이익금이나 영업권 대가 일부를 법적으로 인정한다.
영국은 입점계약 시 임차료에 단골고객ㆍ투자 시설의 가치를 고려한 금액을 더해 지불한다. 프랑스도 고객과 거래처라는 무형 이익에 대해 영업소유권을 인정하고 이에 대한 비용을 낸다.
여기에 투명성을 더했다. 점포나 비즈니스 권리를 거래할 땐 매도자와 매수자를 대신하는 변호사가 나선다. 변호사는 해당 점포의 납세실적을 바탕으로 영업가치를 판단한다.
세금을 많이 낸 점포라면 영업이 잘 될 것이란 판단으로 그 가치가 오른다. 납세액이 적다면 점포 값은 떨어진다. 장 이사는 “주먹구구식 권리금에 의존하는 한국에 비해 거래가 투명할 수 밖에 없는 구조”라고 덧붙였다.
건물(점포) 임차기간도 긴 편이다. 영국은 최소 7년, 프랑스는 10년에서 최장 30년까지 임차를 보장한다.
▶ 미국, 권리금 폐해 있지만 주인은 ‘노 터치’ = 미국에선 권리금을 ‘키 머니(key money)’라고 부른다. 원칙상 불법이다. 갓 이민온 사람에게 비싼 키 머니를 붙여 가게를 빌려주고 달아나 이를 돌려받지 못한 임차인이 낭패를 겪는 소식이 지역언론에도 자주 보도된다.
하지만 한국처럼 주인까지 권리금에 관여하는 것은 아니다. 대신 해당점포의 월평균 매출과 마진율 등을 곱해 매장금액을 정한다. 장 이사는 “(미국에선) 상가 주인이 이 매장금액과 1~2개월치 월세를 보증금형태로 받는 게 전부”라고 설명했다.
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| 국내외 상가임대차 환경 비교 |
▶ ‘권리금 백화점’ 한국…세분화도 아직 = 전문가들은 한국이 사실상 ‘권리금의 백화점’이라고 진단했다. 가장 후진적이라는 의미다. 이는 영업권리금, 시설권리금, 바닥권리금, 그리고 기타권리금으로 나뉜다.
영업권리금은 해당 점포의 매출과 수익에 따른 금액이다. 즉 기존 임차인 A가 영업을 잘 해 다음 임차인 B가 이를 승계할 때 오고가는 돈이다. 통상 우리가 부르는 권리금이다.
시설권리금은 A가 B에게 요구하는 일종의 시설투자비다. A가 기존 설비에 100을 들였다면, 이를 받아쓰는 B가 감가상각을 감안해 100중 일정비율을 A에게 주는 것.
바닥권리금은 입점상가의 지리적 가치다. 기타권리금은 노점상, 찜빌방, 구내매점 등의 이용권리금을 말한다.만약 영업행위가 위법이라면 권리금 보호를 받지 못할 수 있다.
국내 업계에선 자잘이 쪼개진 권리금들의 성격을 세분화할 필요가 있다고 지적한다.
선종필 상가뉴스레이다 대표는 “법제화 과정에서 이 구분이 모호할 경우 네 종류 권리금을 모두 합쳐 세입자가 ‘무조건’ 부담하는 최악의 사태가 발생할 수도 있다”고 우려했다.
장 이사도 “현재 정부가 추진 중인 표준계약서에 이같은 권리금의 성격을 명확히 나눌 필요가 있다”며 “궁극적으론 이를 통해 세입자와 주인이 공생하는 분위기가 싹터야 할 것”이라고 강조했다.
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