하지만 공급이 늘면서 올해 제주지역 분양형숙박시설에도 묻지마 투자는 주의하라는 지적이 힘을 받고 있다. 고수익이 보장된 만큼 꼼꼼이 따질 것도 많다.
▶ 객실 회전율 80%라면 연 실질 수익 9%도 = 고수익 원동력은 객실 회전율이다. 관광객을 상대하기에 투숙객 숫자는 사실상 ‘숙박료 장사’인 분양형숙박시설의 투자성패를 가늠한다.
제주의 경우 객실회전율이 80%라면 연 실질수익률은 9.5%를 웃돈다. 실제 1년 전 제주의 한 분양형숙박시설을 2억원에 분양받은 안 모(52)씨는 4785만원을 대출받고 실 투자금 1억5200만원을 넣었다. 객실료는 하루 10만원을 받았고 회전율 80%를 유지했다. 대출이자와 소득세 등을 뺀 연 매출(명목수익)은 2608만원 선. 총 투자금(분양가)대비 명목수익률은 13.04%다. 여기서 보험료와 관리ㆍ인건비 등 고정비 667만4000원을 제외한 수익은 연 1930만8000원. 실질수익률 9.65%수준이다.
안씨는 “퇴직금 투자처를 찾던 중 제주의 관광객 수요를 기대하고 돈을 넣었다”고 투자동기를 설명했다. 작년 8~9월 사이 공급한 분양형숙박시설 ‘서귀포라마다호텔’은 두 달 만에 243실이 완판될 정도로 인기는 상당했다.
▶ 최근 공급↑ 수익률↓, 투자주의점은 = 그러나 제주지역에도 공급과잉 현상이 두드러지며 ‘무작정투자’는 금기어가 됐다. 3일 FR인베스트먼트에 따르면 제주 분양형숙박시설의 연 실질수익률은 작년 6월 9.16%에서 12월엔 0.13%P내렸다. 6개월 간 공급된 물량은 800실 정도다. 투자수요가 몰려 분양가도 3.3㎡당 평균 971만원(6월)에서 12월 현재 1087만원으로 100만원 가량 올랐다.
이에 따라 과잉공급, 고분양가에도 투자수익을 낼 방법을 찾는 게 중요해졌다. 핵심은 시장평판이 좋은 운영업체(위탁법인)를 만나는 것. 분양형숙박시설은 위탁법인에 모든 임대관리를 맡기고 객실매출에 따른 수익을 지급받는 형태기 때문이다. 투숙객 유치능력이 좋은 위탁업체 선정은 그래서 필수다. 일례로 서귀포 시에 있는 ‘엠스테이’는 중국 여행사와 객실 회전율 70% 이상을 책임지는 계약을 맺어 운영 중이다. ‘코업시티호텔 제주비치’도 국내 전국 평균 10% 이상의 코업 현장 수익률을 기록중이다.
그러나 ‘확정수익보장제’를 홍보하는 일부 현장은 조심해야 한다. 이런 곳은 1~2년은 일정 수익 지급을 명시하지만, 기간이 지난 뒤의 수익률은 책임지지 않기 때문이다.
또 오피스텔(업무시설)로 허가받아 숙박시설로 전환할 땐 준공이 끝난 뒤 시행사를 바꾸고 분양주 100% 동의를 얻어야 한다. 숙박업으로 변경하지 않고 분양주가 일일 대여를 하는 것은 불법이다.
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