자족도시 판교 작년 1.4%로 반등
베드타운 청라는 하락세 지속

자족기능 패러다임 전환이 살길
투자 이민제 완화 등도 시급


2003년 이후 착공한 수도권 2기신도시(김포, 동탄, 수원 영통, 인천 청라, 판교 등)부동산 가격의 평균 변동률이 10년간 서서히 내리막을 걸어온 것으로 나타났다.

그나마 자족기능을 갖춘 신도시는 대체로 양호한 상승률을 보였지만, ‘베드타운’기능에 머무른 곳은 가파른 하락세를 면치 못했다.

▶착공ㆍ완공 직후만 반짝…10년 간 ‘대세는 내리막’=7일 FR인베스트먼트와 헤럴드경제가 국토교통부 자료 및 현장조사를 통해 2기 신도시 및 택지지구 10곳의 아파트ㆍ단독주택ㆍ오피스텔ㆍ상가매물(분양권 포함) 거래가 추이를 1년 단위로 집계한 결과, 평균 가격상승률은 착공 2년째와 개발이 완료된(1단계 완공) 첫 해 가장 높았지만 이후 계속 낮아졌다. 


아파트 매매가는 첫 단지가 준공되는 개발 2년차에 4.2% 상승했다. 하지만 1.7%(3년차), 1.8%(4년차), 1.1%(5년차)로 점차 내려갔다. 1단계 사업이 끝난 시점부터 집계한 수치도 비슷했다. 4.1%로 반등했지만 이후 1%대로 상승률이 떨어졌다.

오피스텔은 착공 2년 후 7.2% 올랐을 뿐 이후 8년간 한번도 1%대 상승률을 넘지 못했다.

상가의 거래가격도 개발 2년 후부턴 상승이 거의 없었다. 창업시장의 위축과 높은 분양가, 과다한 공급 물량이 가격상승을 막은 원인으로 지목되고 있다.

▶판교 vs 청라, 극적으로 갈린 명암=자세히 뜯어보면 주택 뿐 아니라 상업ㆍ업무시설이 적절히 배치된 자족형 도시와 그렇지 못한 곳의 차이가 확연하다. 2기신도시의 대표적인 자족도시로 평가받는 판교의 부동산 가격은 착공 2년차에(2005년) 9.1%오른 뒤 완공 4년차(2012년) 상승률이 1%까지 떨어졌으나 작년 1.4%로 반등했다. 이중 아파트값은 2004년3.3㎡당 평균 1626만원대에서 시작해 작년 2389만원으로 꾸준히 올랐다. 오피스텔 3.3㎡당 평균 매매가도 조사 1년차(2006년) 711만원에서 작년 1268만원을 찍었다.

반면 현재 전형적인 ‘베드타운’으로 지목되는 청라신도시의 가격 변동률은 착공 3년차(2006년)를 기점으로(5.9%) 2008년 -0.7%를 찍은 뒤 한번도 플러스 반등을 하지 못했다. 아파트 3.3㎡당 평균가격은 2007년 수준(976만원 선)에 머물러있고, 오피스텔의 작년 매매가(3.3㎡당 612만원)는 2006년 첫분양 시점(662만원)보다 낮다.


▶베드타운 어쩌나…전문가 해법은=부동산 전문가들은 분당 등 1기신도시에 이어 여전히 ‘수요분산’에 방점을 둔 2기신도시엔 자족기능만이 살 길이라고 입을 모은다.

박원갑 국민은행 부동산팀 전문위원은 “2기신도시는 현재 적체물량이 소화되는 단계지만, 분위기가 회복되려면 제대로 된 도시기능이 갖춰져야 한다”고 평했다. 청라지구의 이유희 한국공인중개사협회 대의원도 “(이 지역엔)국제업무지구 활성화가 관건”이라며 “투자이민제 완화 등 개별지역 특성에 맞는 환경조성도 필요하다”고 말했다.

개발사업의 패러다임 변화도 주문했다. 조형섭 FR인베스트먼트 대표는 “한국은 서울 시내 주거환경 개선 사업의 추진 속도가 떨어져 베드타운 형태 신도시를 서울 외곽에 집중공급 해왔다”며 “향후 신도시보단 도심재생사업을 지속가능한 방향으로 추진하는 패러다임 전환이 필요할 것”이라고 내다봤다. 

윤현종 기자/factism@heraldcorp.com