장기 고정금리 모기지 전환등
자가 보유 촉진책 적극 시행
美언론·정치권 자가편중 정책 비판
임차주택과 균형적인 정책 요구도


자가 주택을 선호하느냐, 아니면 차가(임차) 주택을 선호하느냐는 그 나라가 처해 있는 경제 성장 단계, 소득 수준 등 경제 상황이나 국민 의식구조와 같은 사회 환경적 요인에 의해서 조금씩 다를 수 있다. 그러나 일반적으로 무주택 서민의 주거 안정을 위한 차가 주택 정책 못지않게 자가 보유 촉진책도 중요한 정책목표임에는 틀림이 없다.

미국 정부도 오랜 기간 자가 보유(homeownership) 촉진책을 주택 정책의 중심목표로 삼아왔으며, 2007년 버블 붕괴 이후 현재까지도 여전히 주택 정책의 핵심 이슈 중 하나다.

1930년대 경제 대공황 이후 뉴딜 정책의 일환으로 주택금융 시스템이 대대적으로 개편되면서, 미국인들은 적은 초기 부담으로 장기간(30년) 모기지 원금과 이자를 갚아나가면서 ‘내 집 마련’의 꿈을 이룰 수 있었다. 주택금융 시스템에 더해 주택 구입과 보유, 매각에 따라 발생하는 각종 이익과 비용에 더해 폭넓은 세제 지원 정책을 병행함으로써 자가 보유는 더욱더 촉진됐다. 특히 1990년대부터 버블이 붕괴된 2007년까지 연방정부, 지방정부 할 것 없이 자가 보유비율을 끌어올리기 위해 다양한 노력을 기울였다. 대표적인 예가 주택 구입자의 초기 부담을 최대한 낮춰주는 것이었다. 

이러한 노력의 결과로 1940년에 44%에 불과하던 자가 보유비율이 1960년에는 62%로 급격히 상승했으며 주택 가격이 급등하기 직전인 2004년에 69.4%로 최고치를 기록했다.

이렇게 미국 정부가 나서서 자가 보유를 촉진하는 각종 유인책을 제공한 이유는 무엇일까? 미국 사회에서 자가 보유는 정치적 성향이나 인종, 소득계층, 성별과 관계없이 공통적으로 여러 가지 이점이 있는 것으로 이해되고 있기 때문이다. 무엇보다도 자가 보유는 미국인들에게 경제적 부(富)를 쌓을 기회로 인식된다. 더불어 이웃 간에 상호유대감이 강해지고, 선거 등 각종 정치행사나 사회행사에 참여율이 높아지며, 자기만족도도 커진다. 또한 주택 개량과 리모델링이 적기에 이뤄져 주택을 노후화를 늦추고, 범죄 발생 가능성도 작아진다고 한다. 이렇게 미국인들에게 자가 보유는 ‘아메리칸 드림’을 성취하는 핵심 요소를 여겨져 왔다.

그러나 2007년 버블 붕괴 이후 미국 사회 여기저기에서 미국인들이 전통적으로 갖고 있는 ‘아메리칸 드림’은 큰 변화와 새로운 도전에 직면했다는 지적이 이어졌다. 

미국 정부나 정치권, 대부분의 미국인에게 자가 보유 정책은 앞으로도 중요한 정치ㆍ사회적 가치로 작용할 것으로 보인다. 여전히 미국인들에 자가 보유는‘ 중산층 진입’의 일차적인 징표로 인식되고 있기 때문이다. 대다수 전문가는 자가 보유비율은 큰 폭의 하락 없이 60% 중반에서 소폭 상승과 하락을 반복할 것으로 전망하고 있다.

예컨대, 캐나다 토론토대학의 리처드 플로리다 교수는 ‘대변혁(The Great Reset)’이라는 책에서 미국이 견지해온 자가 보유 정책의 한계와 최근 미국인들의 의식구조 변화, 즉 자가 보유보다는 임차를 선호하는 경향에 대해 여러 가지 실증적 사례를 제시했다.

그에 따르면 특히 자가 보유는 현대경제의 핵심 요소인 이동 가능성과 유연성에 장애 요인이 되고 있다. 기존의 전통적인 일자리는 점차 사라지고 새로운 일자리가 수시로 창출되고 있는데, 자가 주택을 보유하는 사람은 집 때문에 이런 환경 변화에 민첩하게 대응하지 못하고 있다는 것이다.

그럼에도 미국 정부나 정치권, 대부분의 미국인에게 자가 보유 정책은 앞으로도 중요한 정치ㆍ사회적 가치로 작용할 것으로 보인다. 여전히 미국인들에 자가 보유는 ‘중산층 진입’의 일차적인 징표로 인식되고 있기 때문이다.

대다수 전문가는 자가 보유비율은 큰 폭의 하락 없이 60% 중반에서 소폭 상승과 하락을 반복할 것으로 전망하고 있다. 

사실 지난 50년간 미국 사회에서 자가 보유비율은 60% 수준을 유지해왔다. 오히려 미국 언론과 정치권은 정부 당국의 자가 보유 촉진에 편향된 주택 정책을 차가(임차) 주택 정책 간에 균형적인 시각을 유지하도록 요구하고 있다. 주택 구입자나 소유자에게 집중된 과도한 세제 혜택은 제고돼야 한다는 것이다. 실제 2012년의 경우 무주택 임차 가구가 연방정부로부터 약 415억달러(약 45조원)의 보조금을 받은 반면, 주택 소유자는 모기지 지불 이자에 대한 세금 감면 등 각종 세제 혜택을 통해 약 1232억달러(약 135조원)에 상당하는 지원을 받았다.

그렇다면, 우리는 어떠한가? 우리의 자가 주택 보유비율은 54% 수준으로, 선진국에 비해 낮은 수준임에도 우리 사회에는 여전히 자가 소유자에 대한 편견, 특히 다주택자에 대한 부정적인 시각이 상존하고 있는 것이 현실이다. 미국의 예에서 봤듯이, 자가 보유는 사회적으로나 경제적으로 많은 긍정적인 측면을 가지고 있다. 무주택 서민에 대한 배려도 중요하지만, 장기 고정금리형 모기지 활성화 등을 통해 주택 구입에 따른 초기비용을 낮춰 자가 보유를 제고하는 방향으로 주택 정책이 추진돼야 할 것이다.

그리고 새로 주택 시장에 진출하는 20~30대들은 과거 베이비붐 세대들과 달리 주택 구입보다는 임차를 선호한다는 식의 단정적인 전제 또한 세밀히 따져볼 필요가 있다.

과연 그런 것일까? 실제 조사 결과, 미국의 경우 향후 주택 시장에서 주류를 형성할 ‘에코(echo) 세대(1981~95년에 태어난 베이비붐 세대의 자녀 세대로, 6200만명에 이름)’는 일반적인 인식과 달리 자가 주택 소유에 대한 강한 집착을 하고 있으며, 특히 미국 사회에서 최근 비중이 크게 늘어나고 있는 라틴계의 히스패닉들과 아시안들의 자가 주택 보유욕은 더욱 큰 것으로 나타났다. 

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