세제개편 상황 봐가며 전략 짜야
가을 분양대전 입지 등 고려 필요
실수요땐 내게맞는 ‘로열층’ 따로있어
가격 양극화 속 ‘착한 분양가’ 주목을
올가을 수도권 유망단지 아파트 분양이 줄을 이으면서 아파트 청약 열기가 고조되고 있다. 하지만 부동산 투자는 목돈이 들어가는 만큼 친구 따라 강남가는 행태는 자칫 낭패를 볼 수 있다.
▶취득세 감면 소급적용 시점 상황봐야= 정부가 취득세 감면 혜택 적용 시점을 내년 1월 1일로 잡고 관련법 개정을 추진중인 것으로 알려졌다. 만약 이런 방향으로 법안이 확정될 경우 내년 1월 1일부터 취득세율은 기존 2~4%에서 주택 가격에 따라 1~3%로 인하된다. 6억원 이하는 1%, 6억~9억원은 2%, 9억원 초과는 3%로 세율이 낮아지고 현재 법정 최고 세율인 4%를 적용하는 다주택자도 1주택자와 마찬가지로 집값에 따라 취득세 인하 혜택을 받는다.
올 가을에 집을 매입한 사람의 경우엔 취득세 감면 혜택을 받을 수 없게 되는 것이다. 이에따라 주택이 시급한 사람이 아니라면 굳이 올해 주택 구입을 서두를 필요없이 취득세 인하를 받을 수 있는 내년으로 미루는 전략이 필요하다. 각자 정부의 부동산 대책을 분석한 뒤 자신의 상황에 맞는 청약 및 과세 혜택 전략을 짜야 피해를 예방할 수 있는 것이다.
즉, 주택 보유 여부에 따른 양도세 문제, 취득세, 청약통장 요건 등을 면밀히 따진 뒤 청약하는 게 바람직하다는 얘기다.
양도세의 경우도 비과세 혜택을 받기가 비교적 쉽지만 2주택자나 3주택자 등은 세금 감면을 위해 복잡한 셈법을 거쳐야 한다.
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| 올가을 유망단지 아파트 분양 열기가 점점 고조되면서 최근 문을 연 한 견본주택에 인파가 몰려 성황을 이루고 있다. |
▶아파트 분양 불변공식은 ‘입지’=아파트를 청약하는 데 결정적인 영향을 미치는 요소는 해당 아파트의 입지다. 아파트 단지가 어디에 지어지고 아파트가 들어선 뒤 주변 환경은 어떻게 조성되는지 여부를 따져봐야 한다. 청약 전에 견본주택을 방문해보고 아파트 홍보책자 등을 분석하는 것도 중요하지만, 화려한 견본주택 뒤에 가려져 있는 ‘그늘’도 직시할 필요가 있다.
아파트 동과 호수 선정 역시 로열동과 로열층이 고층이라는 인식에 무조건 따라가는 것을 지양해야 한다. 실수요적 입장에서 접근해 자신의 상황에 맞는 로열동과 호수를 설정해보거나, 견본주택이나 홍보책자만으로는 알 수 없도록 교묘히 가려져 있을 수 있기 때문에 전문가의 조언이나 인터넷 검색 등을 통해 이 같은 부문을 짚고 넘어가는 게 좋다.
또 최근 아파트 분양 시장이 호조를 보이는 세종시나 대구, 경기도, 서울 등 지역적 분위기를 감안한 청약도 바람직하다는 게 전문가의 조언이다.
▶“저렴한 분양가에 주목해야”=아파트 분양에서 최고의 화두는 착한 분양가다. 주택시장이 별로 좋지 않은 상황에서 분양에 나선 건설사들은 분양사업 성공을 위해 적정 분양가를 최종 순간까지 고심하는 경우가 많다.
현재 수도권에서 분양가가 3.3㎡당 1000만원대 이하의 아파트가 있는가 하면 1500만원선을 훌쩍 넘어 4000만원대에 달하는 초고가 분양도 나오는 등 분양가 양극화 현상이 뚜렷한 실정이다. 부동산 전문가들은 주택경기가 본격적인 회복 국면에 진입했다는 신호가 나오지 않고 있는 만큼 가급적 저렴한 매물에 관심을 가져야 한다고 전했다.
함영진 부동산114 리서치센터장은 “올핸 아파트 분양시장의 양극화가 뚜렷하다”며 “시장이 좋지 않은 상황에서 3.3㎡당 분양가 3000만~4000만원에 달하는 강남권 아파트는 어차피 ‘그들만의 리그’인 만큼 실수요자들은 상대적으로 저렴한 재개발 분양 물량 등에 관심을 가져보는 게 투자적인 측면에서 효과적이다”고 말했다.
박원갑 KB국민은행 부동산 전문위원도 “건설사들은 아파트를 분양하면서 이번이 마지막이라고 광고하겠지만, 예비 청약자들은 이번이 마지막 분양이라는 광고문구에 현혹되지 말고 꼼꼼한 조사와 치밀한 투자 계획에 맞춰 아파트를 분양받는 지혜가 필요하다”고 귀띔했다.
김수한 기자/soohan@heraldcorp.com
