▶월세와 전세 중 어느 쪽이 유리한지 따져봐야=세입자 입장에서는 월세보다 전세가 유리하다. 전세는 초기 목돈을 구하는 게 부담스럽지만 관리비 이외엔 따로 들어가는 돈이 없는 반면 월세는 소액의 보증금과 함께 은행 금리보다 높은 7% 안팎의 돈을 매달 지불해야 하기 때문이다. 하지만 싱글족이거나 주거지 이동이 잦을 경우엔 월세도 괜찮다.
▶중개사무소 자격 확인해야=미등록 중개사는 피해라. 전월세 거래 시 문제가 발생하면 최고 1억원까지 보상을 보장하는 공제증서도 확인할 필요가 있다. 등기부등본, 건축물대장 등을 발급받아 물건의 현황을 살피고 소유자 인적사항과 신분증 확인을 거쳐 계약 여부를 신중히 결정하는 게 좋다.
▶밝은 낮에 집을 꼼꼼히 살펴보라=구하려는 집은 가급적 밝은 낮이나 조명이 밝은 상태에서 살펴야 한다. 그래야 건물의 구조나 누수 같은 하자를 쉽게 확인할 수 있기 때문이다.
▶대출이 많은 집은 피하라=집주인의 대출이 많으면 가급적 임차를 피하는 게 좋다. 집값이 떨어지거나 추후 집주인의 경제여건이 나빠져 경매로 넘어가면 자칫 보증금을 떼일 수 있다. 근저당채권액과 전세금을 포함한 가액이 아파트의 경우 집값의 70%, 다가구ㆍ연립ㆍ단독은 60% 이하인 주택을 구하는 게 안전하다. 매매가 대비 전세가격이 지나치게 높아도 유의해야 한다.
▶전세입자가 많은 경우 신중하라=다가구주택처럼 세입자가 다수인 경우 주택의 매매가와 세입자 전체의 보증금을 따져봐야 한다. 집값이 세입자의 전체 보증금보다 낮거나 비슷하면 계약에 신중해야 한다. 다른 세입자를 구해야만 보증금을 돌려주는 경우도 있기 때문에 전월세 수요가 풍부한 지역을 선택하는 게 좋다.
▶전세권 설정 등기 여의치 않을 때 차선책은=선순위 저당권만 없다면 굳이 비용과 집주인의 동의가 필요한 전세권 설정 등기를 할 필요는 없다. 전입신고와 함께 확정일자를 받으면 이튿날부터 대항력이 생겨 집이 경매로 넘어가도 세입자는 보증금을 돌려받을 수 있다. 주민등록 이전이 어려운 세입자나 상가임대차보호 범위를 벗어나는 상가 임차인은 전세권 설정 등기하는 게 좋다. 대한주택보증이나 서울보증보험이 운영하는 전세금 반환 보증 상품을 이용하는 것도 괜찮다.
▶재계약 만료 시 이사 가려면=계약 종료된 뒤 재계약하지 않는다면 세입자는 계약 1개월 전 집주인에게 통보하고, 집주인은 1~6개월 새 세입자에게 통보해야 한다. 계약 만료까지 집주인이 별다른 이야기를 하지 않으면 계약은 자동 연장되며, 전세 계약기간도 2년으로 늘어나고 확정일자와 전세권 설정 효력도 함께 연장된다.
▶계약기간 남았는데 전세금 올려달라면=주택임대차보호법상 세입자는 임대차 기간을 최소 2년 보장받는다. 하지만 주인은 물가나 전세가격 상승 등 경제환경 변화를 이유로 임대료를 인상할 수 있다. 집주인은 전세계약 1년 뒤부터 5% 이내에서 보증금 상향조정을 요구할 수 있다.
▶반전세 도배ㆍ장판 교체 비용은=도배나 장판 교체 시 전세는 세입자가, 월세는 집주인이 부담한다. 하지만 반전세는 명확한 기준이 없다. 또 반전세 계약 시 중개수수료는 보통 전세보다는 월세 계산법을 따른다.
▶집주인이 보증금 돌려주지 않으면=전세 계약이 종료된 뒤 보증금을 돌려받지 못한 세입자는 집주인의 동의나 협력이 없어도 단독으로 임차주택의 소재지 관할 법원에 주택임차권등기명령을 신청할 수 있다. 이후 이사를 하면 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있다. 임차권 등기명령에 따른 비용도 집주인에게 청구 가능하다.
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