취득세 영구인하로 관심 급증
전셋값 여름 비수기도 상승 지속
물량마저 적고 월세는 큰부담 작용
주택시장 저점 끝자락 매수 타이밍
‘정책 이기는 시장 없다’는 말 되새길때
기존 주택보다 신규분양 더 매력적
환승역세권 입지·인구 유입등 고려를
전월세로 계속 살까, 아니면 이번 기회에 아예 내집을 마련할까.8ㆍ28 전월세대책이 발표되면서 무주택자는 물론 여유계층까지 고민에 빠졌다. 제한적 수요이지만 월세보다 싼 이자로 내집을 마련할수 있고 억대 전세보증금에 정부의 저리로 차액지원을 활용하면 자금 걱정 없이 주택을 구입할수 있는 길이 열렸기 때문이다. 획기적인 전월세 수요의 매수전환책이 주택시장의 새로운 구원투수로 등장한 셈이다. 저리의 장기대출 주택자금(모기지) 외에 취득세까지 낮아져 그동안 집 사기를 꺼렸던 무주택자들의 내집 마련 관심이 더욱 증폭되고 있다. 벗어나기 힘든 전세난을 내집 마련으로 탈출하자는 구매심리가 팽배해지고 있는 것이다. 여유계층도 마찬가지다. 민간임대사업자의 구입자금 지원 금리가 3%대로 낮아지고 금액한도도 1억5000만원까지 늘어났다. 장기보유 특별공제율 등 세제지원책까지 확대되는 등 임대사업의 매력이 그만큼 커져 외면하던 임대사업에 파란불이 켜졌다.
국회에 계류 중인 다주택자 양도세 폐지까지 결정될 경우 주택임대사업의 안정성이 높아져 매매시장의 유인요소로 작용할 전망이다. 이렇게 될 경우 시장회복에 탄력이 붙고 주택시장 정상화가 한 발 다가설 개연성이 크다.
▶매매수요 전환촉진책, 중장기 약발로 시장 정상화 기여=집을 살 만한 여유계층조차도 집을 사지않는 분위기다 보니 전월셋집 구득난과 전세보증금과 월세가 지속 상승할 수밖에 없는 구조다. 게다가 저금리 탓에 전셋집이 월셋집으로 바뀌면서 전세 구득난이 더욱 심각해지는 양상이다.
올 들어 7월까지 전국적으로 전셋값이 2.1% 상승하고 여름 비수기에도 상승 폭이 커진 게 이를 입증해준다. 여유계층은 집을 사도록 지원하고 능력이 부족한 계층은 자금 지원을 통해 자가주택을 보유토록 하는 매매시장 활성화 정책이 절대 필요한 이유다. 8ㆍ28대책이 전세 수요의 매매 전환을 위한 수익공유형 모기지와 손익공유형 모기지의 도입에 맞추어진 것도 같은 맥락이다. 이는 부담없이 저금리의 주택구입자금을 빌릴 수 있다는 점에서 긍정적이다.
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| 정부의 8·28 전월세대책이 발표된 이후 주택수요층이 고민에 빠져들고 있다. 사진은 지난 6월 인기리에 분양된 위례신도시 모델하우스 현장. |
모기지를 활용할 경우 실수요자들의 이자 부담이 크게 줄어들어 전월세 거주보다 유리하다. 이는 서민계층의 내집 마련 유인요소로 작용할 것이다. 다만, 부부합산 연소득 7000만원 이하 무주택자로 생애최초 주택구입자에 한정되고 대상 공급 규모가 3000가구에 그쳐 매매시장에 미치는 영향은 제한적이지만, 바닥 구매심리를 녹이는 데 촉매제로써의 효과가 기대된다. 더구나 국민주택기금에서 지원되는 근로자 및 서민 주택구입자금 지원 대상을 주거용 오피스텔까지 확대하고 대상 기준을 6억원 이하, 대출한도도 2억원으로 확대함에 따라 주택시장 정상화에 상당한 도움이 될 전망이다.
취득세 영구 인하 역시 거래 활성화에 긍정적인 영향을 미쳐 매매시장 회복에 도움이 될 것이다. 소형 아파트시장이 시장을 견인하는 주도시장이 될 것이며 이는 재차 중대형, 일반 주택으로 확산되는 계기가 될 전망이다.
▶매수 타이밍 적기, 정책 이기는 시장 없어=그동안 집을 사고 싶어도 향후 시장 불안, 집값 폭락 우려 등으로 실행하지 못한 게 사실이다. 그만큼 시장에 자신감 내지는 확신이 없는 것이다. 하지만 지난 2008년 글로벌 금융위기 이후 5년 동안 바닥다지기를 해 온 주택시장은 저점의 끝자락에 와 있다. 경제적 쇼크가 재발하지 않는 한 추가 하락을 기대하기는 어려운 상황이다.
특히 전세가가 오르면서 이미 소형 아파트시장은 금융위기 이전 상황으로 회복된 상태이며 지역적으로도 수도권을 제외한 서울, 지방에서는 이미 회복세가 강하게 나타나고 있다. 서울의 경우 재건축 등 각별한 호재지역을 제외하고는 거품이 사라진 상태다. 3.3㎡당 3000만원대 이상을 호가하던 아파트 가격이 2000만~2500만원대에서 안정세를 보이고 있다. 위례신도시 분양 아파트를 비롯해 재건축 아파트 일반공급분, 내달 분양 예정인 마곡지구 분양 아파트가 3.3㎡당 1300만~2200만원 선에 나와 관심이 쏠리고 있는 것도 같은 맥락이다. 분양가가 기존 주택가격을 밑돌자 신규 분양에 관심이 높아지고 있는 것이다.
수원 등 수도권에서는 1500만원대를 상회하던 아파트들이 800만~1000만원대에 멈춰섰다. 용인, 신갈 등지에서는 2006~2007년 호황기에 분양가가 1500만원대를 웃돌았다. 하지만 거품이 사라지면서 1000만~1200만원 선으로 크게 낮아졌다. 수원, 화성, 파주도 마찬가지다. 올 들어 분양되는 아파트 분양가가 3.3㎡당 1200만원 선에 그치고 있다. 토지와 건축비 거품이 제외된 분양원가가 평균 15% 이상 낮아진 셈이다. 이렇게 보면 현재를 바닥 저점의 매수 타이밍으로 봐도 무방하다.
전세가가 매매가의 60% 선을 넘어섰다는 점도 내집 마련 매력을 더해 준다. 현재 전국 아파트의 매매가 대비 전세가 비율은 61.44%에 달하고 있다. 역대 최고점인 지난 2001년의 62.02%수준에 근접하고 있다. 수도권은 60.57% 선으로 12년 만에 처음으로 60%대를 넘어선 상태로 앞으로 더욱 상승할 개연성이 크다. 이는 매매시장을 활성화시키는 도화선이 될 것이다.
더구나 정부는 매매수요 전환을 위해 지속적으로 구매심리 촉진 정책을 내놓을 것으로 보인다. 정책을 이기는 시장은 없다는 차원에서 보면 매매시장이 움직이는 것은 시간문제일 뿐이다.
▶환승역세권 입지 유리, 신규 분양 관심을=내집 마련은 기존 주택과 신규 분양으로 대상을 대별해볼 수 있다. 기존 주택은 주거지가 성숙되어 있다는 점과 당장 재건축 등 호재를 확인할수 있다는 점이 매력이나 낡은 주택이고 자금이 일시에 필요하다는 단점이 있다. 따라서 집값이 당장 오를 공산이 적고 자금력이 부족한 수요층에게는 신규 분양 아파트가 적격이다. 친환경자재, 혁신 디자인 첨단 구조로 지어진다는 매력이 크다.
시장 침체기에는 분양가가 보수적으로 매겨질 수밖에 없다. 용인, 신갈의 경우 최고 호황기 1600만원대 분양되던 아파트가 현재 1200만원 선에 공급될 정도다. 서울의 경우 재건축 일반분양 아파트 역시 불황을 감안, 극히 보수적으로 분양가를 책정하고 있는 처지다. 소비자 입장에서는 원가 수준에 싸게 분양받을 수 있는 찬스다.
문제는 지난 2000년대 중반처럼 주택시장 호황을 예상하기 어렵고 인구의 제로섬 게임이 진행, 입지 선택에 유념해야 한다. 도시권은 인구 유동이 적어 안정적이다. 특히 환승역세권의 경우 사통팔달의 교통 입지로 인구 유입이 많아 주택가격이 오를 소지가 크다. 강남 등 부촌을 중심으로 이뤄진 곳도 마찬가지다.
9월 공급 예정인 강서 마곡지구와 위례신도시가 관심지역이다. 외곽지는 교통과 자연환경이 우선이다. 분당-판교-용인-동탄으로 이어지는 경부벨트가 주택유망지로 꼽히는 이유도 여기에 있다. 이들 지역의 입주 대상 아파트도 정부 지원을 활용, 구매할수 있는 대안이다. 사회초년병이나 신혼부부 등도 지원책을 활용, 만년 전월세 설움에서 벗어나기 위해 입지가 양호한 지역의 주거용 오피스텔 등을 주택을 구입하는 것도 방법이다. 투자 매력보다 내집에서 산다는 주거 안정감과 은퇴 후 노후생활을 위한 보험 차원에서도 내집 마련은 여전히 유효한 재테크다.
ch100@heraldcorp.com
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