부동산 정보지 닥터아파트(www.DrApt.com) CEO에게 부동산시장의 현황과 미래를 들어봤다. ‘오윤섭의 부자노트’에 실린 집 사려는 사람들을 위한 즉문즉설(則問則說)을 통해 부동산시장의 맥을 짚어본다.
▲집을 언제 사야하나?
-집 사려는 사람들을 위한 즉문즉설이니까 늦어도 내년까지 집을 사겠다는 사람을 대상으로 답변을 꾸며본다. 지금 전셋값은 폭등하고 월세는 부담스러운 상황임에도 집을 사고싶은 사람들이 매수를 주저하는 이유는 단 하나. 내가 산 다음에 집이 떨어지지 않을까 하는 걱정이다.
물론 집을 사고 집값이 떨어질 수도 있지만 지금 주택시장은 바닥을 다지고 있는 단계다. 바닥을 다지는 시간이 좀 길어질 뿐. 아무리 보수적으로 잡아도 지금 집값은 무릎 이하다. 지금 사야 한다. 전셋값 폭등, 전세대란이 이미 시작됐기 때문에 지금 사야 한다. 정말 보수적으로 잡더라도 2013년 11월 이전에 사는 게 좋다.
최근 수도권 외곽 역세권 소형아파트단지에서 왜 전세입자가 매매수요자로 돌아서고 있는지를 곱씹어볼 필요가 있다. 수도권 기준 중가전세((2억~4억원) 아파트 세입자의 움직임을 주시해야 한다. 중가전세입자부터 전세수요에서 매매수요로 전환되고 있다.
▲산다면 어떤 집을 사야하나?
-당연히 아파트를 사야 한다. 그럼 어떤 아파트를 사야 할까. 수요와 공급이 우선한다는 기본원칙에 따라 아파트를 사야 한다. 주택공급보다 주택수요가 많은 지역의 아파트를 사야 한다. 지역 경제력면에서 상주인구가 늘고 소득이 증가하는 곳, 용인 아파트값이 왜 지난 2007년 이후 폭락했는지를 알면 금방 이해가 될 것이다.
2014년 하반기 또는 2015년 상반기 입주예정 단지를 최우선적으로 보라. 새 아파트가 최고다. 수도권의 경우 지난 2011년부터 입주물량이 감소하고 있다. 입주물량이 급감하는 지역의 새 아파트를 사면 된다.
새 아파트는 2014년 이후 입주물량 급감에 따른 희소가치로 가격이 급등할 것이다. 입주예정 단지에서 사고 싶은 아파트가 없다면 입주한지(또는 보유기간이) 2년 또는 3년이 지난 새 아파트를 구입하는 것도 방법이다. 평형은 중소형만 고집할 필요가 없다. 구매력만 있다면 40평형대도 충분히 투자가치가 있다. 물론 최소한 3년 이상 보유해야 한다.
▲빚지고 집을 사고자 한다면?
-지금 주택시장은 침체기다. 단기적으로 보면 침체기가 6년 이상 지속되고 있으니 장기침체가 맞다. 하지만 20년 이상 장기추이로 보면 그 침체는 단기적일 뿐이다. 대세하락기가 아니다. 국내 주택시장은 일본 처럼 장기침체로 가지 않고 미국을 뒤좇아 2013년 바닥을 치고 2014년에 회복세가 시작될 것이다. 이를 위해선 박근혜정부의 선제적인 주택정책이 관건이다.
현실적으로 빚을 지고 집을 살 수 밖에 없다. 일률적으로 말할 수는 없겠지만 무주택자라면 대출에 따른 매달 원금상환액 및 이자(원금균등상환 기준)가 월평균 소득의 40%를 넘지 않는 선에서 아파트를 구입하는게 좋다. 이자만 내다 만기시 원금을 일시 상환하는 거치식 보다는 매달 원금을 균등하게 나눠 내고 이에 따른 이자를 납입하는 원금균등산환(체감식) 대출을 권장한다. ‘무리해서 집 사지 말라’가 아니라 ‘매입할 가치가 있는 아파트라면 대출받아 사라’고 조언하고 싶다.
▲폭등하는 전셋값, 당신의 선택은?
-상류층을 제외하고 중산층 이하 세입자를 대상으로 한다면 전셋값 폭등이라는 고통을 감수하며 전세난민이 될 것인가, 또는 반전세난민이 될 것인가는 전적으로 자신의 선택에 달려있다.
하지만 그 고통의 근본원인이 무엇인가를 아는 게, 즉 현실을 직시하는 게 중요하다. 집값이 하락세이니 남들 처럼 나도 전세로 살겠다는 심리라면 바로 전셋값 고통의 원인은 당신 자신에게 있는 것이다. 구매력이 있는 전세입자라면 지금 바로 집을 사야 한다.
만약 다가오는 2014년 1월 집값 반등이 시작된다면 전세난민으로서, 반전세난민으로서 고통은 두배, 세배가 될 것이다.
▲부동산 알짜정보 얻으려면?
-부동산 알짜정보는 바로 현장에 있다. 통계와 수치에 의존하는 사람치고 부동산으로 부자된 사람을 나는 지금껏 한번도 본적이 없다. 자칭 경제전문가라고 하는 사람들이 왜 부자가 되지 못할까. 부자되고 싶지 않아서일까. 아니면 바빠서일까. 투기를 하지 않아서도 아니다. 바로 데이터라는 ‘사소한 것’ 때문에 정말 ‘중요한 것’을 놓치고 있기 때문이다.
실거래가 조회(http://rt.molit.go.kr)를 통해 아파트를 실거래가를 알 수 있지만 문제는 이게 바로 한 달 이상 묵은 정보라는 사실도 알아야 한다. 정말 실시간 알짜정보는 현장에 있다. 집값이 올라가 거래량이 늘어나는 것이 아니다. 거래량이 늘어나 집값이 오르는 것도 아니다.
집값은 철저히 수급에 따라 움직인다. 공급보다 수요가 많으면 오른다. 지금 집값이 오르지 않는 이유는 공급이 많아서가 아니라 공급에 비해 수요가 없기 때문이다. 또 전셋값이 폭등하는 것은 전세물건은 갈수록 줄어드는 반면 전세수요는 갈수록 늘어나 수요초과가 심해지고 있기 때문이다.
공급보다 수요가 많은 아파트에 관련된 알짜정보는 현장에 있다. 절대로 데이터에 있지 않다. 때문에 백면서생(白面書生)은 결코 부자가 될 수 없다.
▲부동산 선동·낚시기사 구별법은?
-현실적 낙관주의자로서 주택시장을 바라보고 미래가치가 높은 아파트를 고를 수 있는 ‘자신만의 눈’을 키우는 게 가장 중요하다. 자신만의 눈이 있다면 부동산 기사에 선동될 이유가 전혀 없다.
자신만의 눈을 키우는 방법은 현장중심으로 공부하는 것. 얼마나 발품, 다리품을 팔았느냐에 따라 자신만의 눈을 제대로 키울 수 있다. 또 ‘부자노트’에서 수 차례 언급했지만 멘토를 만나는 것도 중요하다. 존경할 수 있는 투자자를 멘토로 삼는 것. 하지만 멘토의 말, 책에 의존하기보다는 ‘참고서’로 활용하면 된다.
전문가의 글, 부동산 기사는 읽되 마음에 담아두지 않으면 된다. 왜냐하면 99%는 여러분에게 가치가 없으니까. 부동산으로 부자가 된 사람이 쓴 책을 읽고 그대로 따라한다고 부자가 될 수 없는 것과 같은 이치다.
아파트 등 부동산으로 정말 부자가 되고 싶다면, 내집마련에 성공하고 싶다면 남이 가지 않은 길을 뚜벅뚜벅 걸어가야 한다. 걷는 속도는 중요하지 않다. 단 멈추지는 말아야 한다.
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