상반기 매매값 작년보다 0.18%나 떨어져
단독 등 상승 둔화…연립주택이 하락 주도
소비심리 위축·시장 불확실성 앞날 깜깜

지방·수도권 불문 무차별적 전세가 상승
비수기 여름에도 서울 강남 등 폭등 조짐
물량 품귀현상 탓…가을철 대란도 불보듯


정부의 취득세 영구인하 방침이 발표되면서 주택시장은 재차 가파른 침체국면으로 기울고 있다. 거래 중단사태가 빚어지면서 가격마저 주저앉는 추세다. 서울은 거래량이 전달에 비해 6분의 1 수준으로 내려앉은 상태다. 여기에 지루한 장마와 계절적 비수기인 여름 휴가철 장세까지 겹치면서 낙폭이 더욱 깊어지는 추세다. 25일 정부의 수도권 주택공급 축소계획이 발표됐음에도 골이 깊을수록 산이 높다는 투자 격언이 무색할 정도로 골만 깊게 패어가는 모습이다. 이는 주택산업연구원 등 부동산 관련 연구소들이 가을 성수기로 대표되는 하반기 시장을 어둡게 보는 이유이기도 하다. 취득세, 양도세 감면효과가 반감되고 일반소비심리 위축, 깊어가는 시장 불확실성 등이 악재로 작용, 시장에너지를 더욱 떨어뜨릴 가능성이 커지고 있는 데 따른 것이다. 반면 전세시장은 상대적으로 시간이 흐를수록 불붙고 있다. 때아닌 여름철에 강남 등에서 국지적 전세 폭등 조짐까지 보이는 상황이다. 정부 측도 바짝 긴장하는 분위기지만 당분간 시장 환경을 역전시키기는 힘들 전망이다. 부동산 전문조사기관으로 지정된 한국감정원의 주택가격 동향 자료를 중심으로 주택시장에 나타나고 있는 상반기 실수요자 중심의 시장특성을 유형별로 분석해 본다. 

전세시장은 시간이 흐를수록 불붙고 있다. 비수기 여름철에도 강남 등은 국지적 폭등 조짐까지 보이고 있다. 정부 측도 바짝 긴장하는 분위기지만 당분간 시장 환경을 역전시키기는 힘들 전망이다.                                                       [헤럴드경제DB]

▶대구, 경북, 충남 상승 지속 지역별 차등 심화=6월 말 현재 전국의 주택가격(한국감정원 자료)은 지난해 말 대비 0.18% 하락했다. 수도권은 1.07%, 서울 0.94%가 하락, 침체를 주도한 것으로 나타나고 있다. 서울 강북의 낙폭이 1.15%로 비교적 큰 반면 강남은 절반 정도인 0.73% 하락에 그쳤다. 강북에서는 광진, 용산의 집값이 크게 떨어지고 있는 것으로 조사됐다. 강남에서는 송파 강남 등 동남권 낙폭이 커지고 있다. 수도권에서는 인천과 파주, 오산, 고양 집값 하락세가 두드러졌다. 취득세 감면 종료와 급매물 소진에 따른 매도호가 상승으로 매수세가 위축되면서 하락 반전되고 있는 것이다. 이에 비해 지방은 상반기 중 0.65%가 올랐다. 특히 대구는 상반기 중 3.56%, 경북 2.28%가 올랐는데 이는 국가산업단지 및 혁신도시 배후 주거지 수요가 지속되면서 오름세를 주도한 데 따른 것으로 분석된다. 충남의 경우도 1.16% 올라 상승세가 이어지는 추세다. 천안시는 풍세단지, 예산시는 내포신도시 영향으로 오름세를 주도하고 있다. 전북은 올 들어 0.76%, 전남 0.51%, 강원 0.38%가 각각 떨어진 것으로 나타나 지방권도 양극화 현상이 심화되고 있는 것으로 분석된다.

▶단독ㆍ아파트 상승 둔화, 연립주택 낙폭 커=아파트는 3개월 연속 상승, 단독주택도 4개월 연속 오른 것으로 나타났으나 오름폭이 점차 둔화되는 양상이다. 반면 지난해 하반기 중 아파트와 연립주택을 앞섰던 단독주택의 매매가격 변동률이 올 들어 아파트에 추월당해 역시 아파트의 가격탄력성이 양호한 것으로 나타났다. 다가구주택의 인기가 시들해지고 있는 점도 단독 오름세가 둔화되는 요인으로 분석된다. 연립주택은 16개월 연속 하락세를 유지한 가운데 최근 내림폭이 더욱 확대되는 추세이다. 뉴타운 사업 등 도시재정비사업이 지지부진한 데 따른 것으로 풀이된다. 주택유형별 매매가격을 지역별로 보면 수도권은 아파트, 연립주택, 단독주택 순으로 일제히 하락세를 기록하고 있는데 연립이 가격하락을 주도, 투자에 각별히 유의해야 할 것으로 나타났다. 지방은 아파트, 연립주택, 단독주택 순으로 상승한 것으로 조사됐으나 오름폭은 모두 크게 둔화되는 양상이다. 지방에서는 아파트, 서울에서는 단독주택이 불황에 강한 유형이라는 데 유념할 필요가 있다. 


▶건축연령, 규모별 오락가락, 5년 이하만 하락 추세=대다수 연령구간의 아파트가 상승세를 유지하고 있는 것으로 나타났으나 5년 이하 아파트만 홀로 하락한 것으로 조사됐다. 예컨대 15년 초과~20년 이하는 0.18%, 10년 초과~15년 이하 1.10%, 5년 초과~10년 이하와 20년 초과가 0.03% 상승한 것으로 집계됐다. 이에 반해 5년 이하는 0.08% 떨어진 것으로 나타나 상이함을 보였다. 5년 이하 초기아파트와 20년 이하 아파트는 가격탄력성이 작다는 얘기다. 또 단독주택은 일제히 상승세를 기록한 반면 연립주택은 20년 초과(0.10%)가 가격 하락을 주도했다.

규모별로는 85㎡ 이하의 중소형 아파트가 강세를 지속한 반면 85㎡ 초과의 중대형 아파트는 일제히 하락했다. 특히 60㎡ 이하와 60~85㎡의 중소형이 가격 상승을 주도하고 있는 것으로 분석돼 소형 강세현상이 지속되고 있음을 보여주고 있다. 단독주택은 모든 규모에서 상승세를 이어가고 있으나 연립주택은 85㎡ 초과와 60㎡ 이하에서 하락세를 기록한 것으로 나타나 소형과 대형 모두 인기가 없음을 반영한 것으로 풀이된다.

▶지방, 수도권 무차별적 전세가 상승, 가을 더 오를 듯=상반기 중 전세가는 1.76% 상승했는데 서울이 1.94%, 수도권 1.85%, 지방 1.69% 순으로 상승압력이 크게 작용했다. 특히 서울 및 수도권은 기존 전세주택의 월세 전환에 따른 매물 감소와 수요증가 등으로 매물 품귀현상이 빚어지면서 전세가격 상승이 이어지고 있는 것으로 분석된다. 2, 3월 강세현상이 다소 진정국면을 보였으나 여름전세난이 심화되는 상황이어서 가을 들어 전세난은 더욱 증폭될 것으로 예상된다. 서울의 경우 강북이 2.29%, 강남 1.61% 순으로 상승, 강북의 전세상승폭이 강남을 앞지른 것도 특이하다. 서대문구를 비롯해 용산구, 종로구, 은평구의 상승폭이 두드러진 데 따른 것이다. 서울 25개 자치구 가운데 8개 구의 전세가율이 60%를 상회, 매매가 상승과의 연결 여부가 주목된다. 수도권에서는 안성, 수원, 용인에서 2.29%, 이천, 여주권에서 2.10% 상승하는 등 전세가 오름세를 주도한 것으로 나타났다. 5대 광역시의 평균 상승률은 2.06%선을 보였으나 대구가 4.85%선으로 2배 이상 높은 상승세를 기록했다. 이어 대전 3.09%, 서부산권 1.38%, 광주 1.29% 등이 비교적 높은 상승률을 보였다. 8개 도에서는 경북이 2.47%, 경남 2.36% 등으로 가장 높은 상승률을 시현했다. 중소형 아파트 공급 부족과 산업단지 인구 수요에 따른 것으로 분석된다.

▶서울 단독, 지방은 아파트 전세 강세, 중소형 주도=지역별, 주택유형별 전세가격 변동률을 보면 지방권에서는 아파트(0.36%), 연립주택(0.16%), 단독주택(0.02%) 순으로 전세가격이 오른 반면 서울에서는 단독주택(0.15%), 아파트(0.14%), 연립주택(0.10%) 순으로 상승, 서로 상이함을 보였다. 수도권 역시 지방과 같은 아파트, 연립, 단독 순의 가격상승이 유발된 것으로 나타났다. 이는 서울의 경우 다가구 중심의 단독에 거주하는 수요가 많은 반면 수도권, 지방권은 아파트 선호도가 높기 때문으로 풀이된다.

규모별 전세가 상승률 조사에서는 중소형 규모가 역시 주도한 것으로 나타났다. 아파트와 연립주택는 60~85㎡가 가장 큰 폭의 상승세를 보였으며 단독주택은 331㎡ 초과 또는 대지면적 662㎡ 초과에서 강세가 이어졌다. 건축 연령별로는 5년 초과~10년 이하 아파트가 상승을 주도한 반면 20년 초과에서는 가장 낮은 상승세를 보여 오래된 아파트일수록 전세 기피현상이 뚜렷한 것으로 분석된다. 단독주택은 10년 초과~20년 이하에서 가장 높은 상승세를 보였다.

이 같은 전세흐름은 거래가뭄과 매입 기피, 시장불안 지속 등의 여파를 타고 소형 위주의 수도권 가을 전세난을 더욱 부채질할 공산이 큰 것으로 점쳐진다. 

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