［헤럴드경제=박일한 기자］#. 26일 서울남부지법에서 경매를 진행하는 강서구 둔촌동 H오피스텔 60.45㎡형은 1억577만원부터 입찰할 수 있다. 벌써 세차례 유찰돼 감정가(3억80만원)의 51%까지 최저 입찰 기준 가격이 내려갔기 때문이다. 한 경매정보업체가 이 오피스텔의 수익률을 분석한 결과 12.8%나 됐다. 낙찰을 최저가에 받고, 임대 보증금은 주변시세를 고려해 4700여만원, 월세는 110만원으로 계산했다.

#. ‘영등포 오피스텔 및 도시형생활주택 2000만원 투자하면, 수익률 10% 이상 보장.’ 요즘 서울 영등포 일대 지하철에서 종종 눈에 띄는 홍보 게시물 문구다. 연 7~8% 수익률을 보장한다는 오피스텔 광고는 서울 강남권부터 동탄지역까지 지역별로 더 흔하게 발견된다.

집값 하락에 초저금리 현상이 지속되면서 은행 금리보다 높은 수익률을 보장한다는 수익형 부동산 정보와 광고가 넘쳐나고 있다. 하지만 분양업체나 정보업체가 제시하는 수익률은 수익률을 계산하는 방식이 다르고 허수가 많아 주의해야 한다는 지적이 나와 주목된다.

보통 분양업체나 정보업체에서 제공하는 수익형 부동산 수익률은 투자금과 수익금만을 따지는 ‘명복 수익률’이다. 오피스텔을 2억원(투자금)에 사서 보증금 1000만원에 월 100만원에 월세를 줬다면 임대수익률을 연 6%라고 계산하는 식이다. 1년간 얻는 월세(1200만원)를 보증금을 뺀 투자금(1억9000만원)으로 나누는 것.

하지만 전문가들은 개인 투자자들이 수익형 부동산 수익률을 이렇게 계산했다가는 낭패를 볼 수 밖에 없다고 강조한다. 수익형 부동산 임대업을 하면서 발생하는 모든 비용을 고려해야 실질적인 수익률이 나오기 때문이다.

우선 오피스텔이나 상가 등 수익형 부동산은 늘 공실의 위험이 존재한다. 1~2년 단기 거주자가 많은 오피스텔의 경우 세입자가 바뀌면서 1달 가량 공실이 발생하는 경우는 흔한 편이다. 계절적인 비수기에 계약 만기가 왔다면 공실 기간은 더 길어질 수있다. 이 경우 임대수익은 줄고 수익률도 덩달아 낮아진다. 중개수수료와 세금도 임대 수익의 20% 정도를 지불해야 할 정도로 부담이다.

요즘 분양하는 오피스텔은 일반적으로 빌트인 가전제품을 제공하는 데 세탁기나 냉장고 등 제품을 수리하는 의무도 집주인에 있으므로 비용 부담은 더 커진다.

기본적으로 수익형 부동산은 매입가가 쌀수록 수익률은 올라가기 마련이다. 따라서 경매시장에서 수익형 부동산을 노리는 경우가 많은데, 경매 대행업체 등이 제시하는 수익형 부동산의 수익률 정보는 대부분 최저가 낙찰을 가정한다. 하지만 입찰 경쟁이 시작되면 낙찰가가 올라가기 마련이다.

이남수 신한은행 부동산팀장은 “수익형 부동산 수익률은 명목 수익률을 따져선 아무런 의미가 없고 임대업을 하면서 발생 가능한 모든 비용부담을 고려한 실질 수익률을 따져야 한다"며 “요즘은 5% 이상 수익률이 흔지 않기 때문에 주의해야 한다”고 조언했다.

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