주택정책 30년만에 공급량 축소
바우처 등 복지부분 대폭 확대

국내 집값, 아직도 높은 수준
다양한 모기지상품 개발 나서야

現 취득세는 거래에 큰 부담
보유세 강화 등 세제개편 필요



‘부동산 불패 신화’가 무너지고 있다. 주택의 개념이 ‘투자의 수단’에서 ‘거주 공간’으로 변화하고 있다는 분석이 힘을 얻고 있다. 이에 따라 주택 정책도 공급을 축소하고 주거서비스의 질을 확대하는 방향으로 전환해야 한다는 지적이 제기된다. 헤럴드경제와 현대경제연구원이 ‘더불어 잘사는 행복경제 만들기’를 주제로 개최한 좌담회에서 전문가들은 향후 주택시장의 미래와 정책방향에 대해 논의했다.



-사회(김주현 현대경제연구원장)=지난 4월 1일 새 정부 들어 첫 번째 주택정책이 나왔습니다. 향후 주택시장의 변화와 관련해 어떤 부분들이 고려됐습니까.

▶박기풍 국토교통부 제 1차관=그동안 공급확대 위주였던 주택정책이 30년 만에 처음으로 수급 물량을 줄였습니다. 대신 임대주택이나 주택바우처 등 주택복지 부분은 크게 확대됐습니다. 1인 가구의 증가, 고령화 등 변화된 주택시장의 패러다임이 반영된 결과입니다.

-사회=말씀하신 대로 인구구조의 개편으로 갈수록 자가보다는 임대주택 선호도가 높아지는 추세입니다. 그러나 집값 혹은 임대비 모두 소득 대비 만만치 않은 금액인 것이 사실입니다. 후손들에게 집 걱정 없는 나라를 물려주기 위해서는 어떤 정책이 필요할까요.

▶박 차관=우리나라 자가비율은 60% 안팎입니다만 여기에 ‘매직 넘버’는 없는 것 같습니다. 미국의 ‘서브프라임 모기지’ 사태는 자가비율을 과도하게 높이려다 발생한 결과입니다. 그렇다고 임대 위주로 가는 것도 국가 부담 때문에 현실성이 떨어집니다. 때문에 자가와 임대를 인위적으로 조정하기보다는 시장에 맡기고, 대신 이들을 위한 구분된 체계를 마련해야 합니다. 자가를 원하는 이들에게 장기 저리의 모기지를 마련해주고, 적정한 LTV와 DTI 안에서 해결할 수 있게 해야 합니다. 또 공공임대만으로는 한계가 있기 때문에 세제지원 등을 통해 민간임대를 활성화하는 정책을 펼쳐야 합니다. 정부는 공공임대 물량을 조정해 현재 5%의 비중을 2017년까지 8%로 늘릴 예정입니다.

 

헤럴드경제와 현대경제연구원이‘ 더불어 잘사는 행복경제 만들기’를 주제로 개최한 좌담회에서 전문가들은 주택시장 정상화 방안과 향후 주택정책의 방향에 대해 논의했다. 왼쪽부터 이상영 명지대 교수, 남희용 주택산업연구원장, 박기풍 국토교통부 제1차관, 김주현 현대경제연구원장.                                                                       김명섭 기자/ msiron@heraldcorp.com

▶이상영 명지대 교수=우리나라 집값은 국민들의 소득에 비해 비싼 상황입니다. 때문에 30년 모기지 상품이 있어도 선진국 수준으로 부담이 줄어들지 않기 때문에 활성화가 어려운 게 현실입니다. 현재보다 주택의 규모나 비용을 낮춰 가격 수준을 떨어뜨려야 합니다. 가격이 더 떨어져야 한다는 의미가 아니라 중대형 위주였던 주택을 중소형으로 쪼개서 집값 크기 자체를 줄여야 합니다. 그래야 주로 40~50평대에 살고 있는 베이비붐세대와 20~30평대를 원하는 후속세대 간 수요 공급을 맞출 수 있습니다.

또 공급 측면에서 자가보유율을 현재보다 높이는 한편, 본인 집에 사는 비율인 ‘자가점유율’을 높여 중산층의 안정화를 꾀해야 합니다. 현재 자가점유율은 교육이나 직장 등의 이유로 자가보유율보다 7~8% 떨어지는 수준으로 그만큼 중산층의 삶이 불안정하다는 의미이기도 합니다.

▶남희용 주택산업연구원장=현재 30년 장기 모기지 상품이 나와있습니다만 국민들의 기대 수준보다 이자가 높고 부담이 큽니다. 장기 모기지를 활성화하는 방안으로 모기지 패키지를 조정해 월급이 많아지는 중년에 더 내는 방안이나, 장기 모기지를 이용한 소비자들이 역모기지를 이용할 경우 인센티브를 주는 방법 등을 생각해 볼 수 있습니다. 수요자들의 입맛에 맞는 역모기지 상품을 다양하게 개발해 활성화시키는 방안이 필요합니다.

-사회=점차 임대주택의 비중이 증가하고 있지만 전세 위주의 한국 문화에서 임차인과 임대인이 계속 얼굴을 부딪히며 겪을 수밖에 없는 사회갈등이 줄어들지는 의문입니다. 회사형 임대아파트 등 더 편리한 임대문화나 형태로 변화가 있어야 하지 않을까요.

▶남 원장=공급에 치우쳐 있는 주택건설업의 비중을 줄이고 관리와 주거서비스 등 전문 분야를 발전시킬 필요가 있습니다. 회사형 임대주택이 발달한 일본처럼 독자적인 임대사업 브랜드를 구축하고 수요자들에게 차별화된 주거서비스를 제공하는 형태를 생각해볼 수 있습니다.

▶박 차관=현재 주택임대 관리업제도가 국회 법사위까지 올라가 있고 곧 통과될 예정입니다. 우리나라에 월세가 활성화되지 않는 이유는 수요자들의 전세 선호와 함께 집주인이 월세를 받기 쉽지 않은 구조 때문입니다. 임대인, 임차인이 직접 거래에 참여하는 부담을 줄여줘야 합니다. 일본의 경우처럼 임대관리업자가 집주인에게 수수료를 떼는 대신 월세를 보증하는 식의 방안 등이 가능할 겁니다. 주택임대업이 보다 편리하게 발달하면 집을 구하는 데 겪는 어려움이 상당히 해소될 수 있을 것입니다.

-사회=주택 구매자의 입장에서 세금도 큰 고려대상 중 하나입니다. 장기적으로는 보유세와 양도세는 유지하더라도 취득세는 없애는 방안으로 가야 하지 않을까요.

▶이 교수=세제를 경기 조절을 위해 자주 변경하는 현재 상황은 근본적인 문제가 있습니다. 무엇보다 거래를 활성화시켜 주택의 수급이 저절로 조정되도록 해야 하는데 취득세는 거래에 부담을 주게 됩니다. 취득세보다는 보유세를 강화하는 쪽으로 초점을 맞춰야 하고 장기적으로 거래세는 폐지하는 방향으로 가야 합니다.

▶남 원장=세제 형평을 위해서도 취득세는 폐지하고 보유세를 늘려야 한다고 봅니다. 국가에서 현재 세제의 불합리한 점을 제거할 수 있는 중장기적인 계획안을 제시해 줄 필요가 있습니다. 만약 세제를 변경한다면 1~2년 안에는 얼마, 3~4년 안에는 얼마하는 식으로 국민들에게 청사진을 그려줘야 합니다. 무엇보다 모든 정책이 중장기적으로 한 방향으로 흘러가야 합니다. 그래야 국민들은 물론 건설사 등 경제주체들이 의사결정을 안정적으로 할 수 있을 것입니다.

▶박 차관=정부에서 오는 8월 2013년부터 2022년까지 향후 10년간의 주택계획을 발표할 예정입니다. 1인 가구 증가, 고령화 사회 등 인구구조 개편으로 인한 주택시장의 패러다임 변화를 담은 계획안으로, 정부의 장기적인 주택정책 방향을 파악할 수 있을 겁니다.

정리=이자영 기자/nointerest@heraldcorp.com