［헤럴드경제=박일한 기자］#.1 4월1일 정부는 주택시장 침체가 심각한 수준이라고 ‘주택시장 정상화 종합대책’을 내놓았다. 지난 2011년 하반기 이후 수도권 침체 국면이 심각해 서민경제 어려움을 가중시키고 경제 전체의 부담으로 작용하고 있다는 판단에서다. 그런데 침체 상황이라고 제시한 근거는 좀 생뚱맞다. 수도권 주택 가격 증감률(KB국민은행 기준)이 2011년 하반기 -0.3%, 2012년 상반기 -1.1%, 2012년 하반기 -1.9%’라는 것. 이정도 하락세로 왜 이리 호들갑을 떠는 것일까.

#.2 4.1 부동산 종합대책 발표후 한 달. 양도소득세 등 세금 감면 혜택, 주택시장 활성화 기대감 등으로 집값이 뛰었다는 소식이 잇따랐다. 특히 서울 강남 재건축 아파트와 분당 일산 등의 리모델링 추진 단지는 집값이 일제히 수천만원씩 치솟았다.

실제로 서울 송파구 잠실동 주공5단지 전용면적 82㎡형 아파트 호가는 10억4000만원으로 지난달 말보다 5000만원 뛰었다. 리모델링 대상인 분당 야탑동 매화마을1단지도 아파트값이 평균 1000만~2000만원씩 상승했다. 이들 지역 아파트 가운데는 시세 변동률이 한 달도 안돼 5% 이상 뛴 곳이 많았다.

정말 짧은 시간에 집값이 이렇게 많이 오른 것일까. 정부와 부동산정보업체 등이 내놓는 집값 움직임이 주택시장 관계자와 소비자에게 혼선을 주고 있다. 체감 지수에 비해 낙폭이 별로 크지 않다가 최근엔 오히려 진동폭이 더 크게 나타나는 양상이다.

정부는 주택시장 침체가 심각하다고 보고 있지만 정작 제시하는 집값 움직임 동향만 놓고 보면 이해하기 힘들다. 정부가 수도권 주택시장 상황이 심각하다고 판단한 지난 2011년 7월부터 올해 3월까지 집값은 누계치로 3.8% 하락했다. 이 기준만 볼놓고 볼 경우 굳이 거창한 대책이 왜 필요한지 어리둥절할 정도다. 

정부 4.1 대책 이후 주택시장 상황 변화는 더욱 혼란스럽다. 집주인이 매물을 거둬들이고 호가(부르는 값)를 올리면서 일주일 사이 몇천만원씩 집값이 뛰었다는 소식이 꼬리를 물고 있다.

최근 부동산114가 발표한 부동산 시세 동향에 따르면 양도세 감면 대상이 22일 확정된 뒤 수혜 대상인 서울 재건축 아파트는 1주일새 0.55%나 올랐다. 이같은 추세라면 정부가 심각한 수준이라고 진단한 수도권 집값 하락폭 3~4% 정도는 한 두달새 금방 회복할 수 있는 분위기다.

이같은 현상은 부동산중개업소가 전하는 ‘호가’로 시세 동향이 집계되기 때문이라는 게 부동산전문가의 분석이다. 정부가 집값 판단 자료로 쓰는 KB국민은행 시세는 물론 부동산정보업체의 집값 시세 등은 모두 중개업자를 통해 조사하는 것이다. 중개업자들은 대부분 실제 거래된 가격보다 집주인이 내놓은 매도 호가 위주로 통계를 작성한다.

이남수 신한은행 부동산팀장은 “수도권 집값이 최근 1~2년간 3% 정도의 미미한 하락세를 보였다는 건 사실 아무도 믿지 못할 것”이라며 “집주인 호가 중심 시세 변동률이다 보니 낙폭이 미미하게 반영된 것”이라고 진단했다.

사실 호가는 실제 거래된 가격과 달리 정부 정책과 국내외 경기에 변화가 생기면 며칠새 수천만원씩 오르내리는 경우가 많다. 집주인의 기대감이 반영된 때문이다. 그렇다고 호가를 무시할 수는 없다. 집값 상승기라면 이렇게 호가가 먼저 형성된 뒤 실거래 시세로 이어지는 경우가 많기 때문이다. 곽창석 ERA코리아 부동산연구소장은 “호가는 주택의 미래 가치 등 시장의 기대감이 종합적으로 반영되므로 무시할 수 없는 주요 지표”라고 말했다.

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