실제 지난 2월 강남구 신사동 신사역 역세권에 위치한 연면적 1130㎡ 규모의 A 빌딩을 48억원에 매입한 한 투자자는 주거시설이었던 이 건물을 근린생활시설로 용도변경과 리모델링을 거쳐 임대를 줬다. 그 결과 연 수익률은 기존 3.44%에서 6.75%로 갑절 가까이 뛰었다. 매매시세도 폭등했다. 부동산 전문가들은 이 빌딩의 매도 호가를 60억원 이상으로 잡고 있다.
비슷한 시기 삼성동 선릉역 역세권의 연면적 931㎡짜리 B 빌딩을 75억원에 매입한 또 다른 투자자도 용도변경한 뒤 리모델링이나 신축을 거쳐 시세차익과 임대수익 등을 얻기 위해 건물을 매입한 것으로 알려졌다.
빌딩거래업계에 따르면 올 들어 이 같은 거래 10여건이 진행 중인 것으로 알려졌다. 초고가로 진행되는 빌딩시장의 특성을 고려하면 적지 않은 규모다. 서초구 인근 한 공인중개사는 “최근에는 서초구 교대역 역세권을 중심으로 50억원대 빌딩 매수자들이 대기 중”이라고 귀띔했다.
이처럼 슈퍼리치들이 주목하는 강남지역 중소형 빌딩에는 공통점이 있다. 상권을 형성한 지 20년을 웃도는 ‘검증된’ 역세권 입지라는 점이다. 유동 인구가 끊이지 않는 신사역, 선릉역 등 고가 임대료가 형성된 곳이 여기에 해당된다. 현재 역세권은 지난해 개정된 국토계획법 시행령에 따라 용도 변경이 쉬워져 주거용 건물을 근린생활시설 등 상업 용도로 리모델링할 수 있다는 점도 슈퍼리치가 강남 역세권 일대 중소형 빌딩에 주목하는 이유다.
슈퍼리치들이 주목하는 강남권 중소형 빌딩의 또다른 이유는 낮은 공실률이다. 빌딩거래전문업체 한화63시티에 따르면 1분기 현재 강남권 대형 빌딩의 평균 공실률은 계속 올라가 최고 6%에 달한다. 그러나 중소형 빌딩의 공실률은 5% 미만이다. 임차인의 회전속도가 빨라 ‘자연공실’이 없는 것도 장점으로 꼽힌다.
황종선 ㈜알코리아에셋 대표이사는 “다른 수익형 부동산과 마찬가지로 빌딩에 대한 무리한 투자는 금물”이라며 “보유 자산이 25억원이라면 빌딩 매입가는 50억원을 넘지 않는 것이 좋다”고 말했다.
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