공사를 시작하기도 전인 개발단계에 매입해 부동산펀드가 운영하는 방식으로 구조화한 장본인이 바로 고성관<사진> 다이와증권 IB본부 이사다.
고 이사는 “지금까지는 이미 완공돼 운영되는 부동산에 투자하는 것이 대부분이었지만 이제는 준공 전부터 움직이지 않으면 투자자 입장에서든, 자금을 조달하는 측에서든 만족할 만한 성과를 내기 힘들다”고 설명했다.
투자자들은 준공 전이라는 리스크를 감수한 대신 펀드 만기까지 시중 금리 대비 2배 이상의 수익을 가져갈 수 있다.
그는 국내에서는 보기 드문 부동산금융 전문가다. 선진국에서는 자금조달을 포함한 컨스트럭션 매니지먼트(CM)가 활성화돼 있지만 국내에는 부동산금융과 관련한 법적 기반 자체가 외환위기 이후에나 만들어졌다.
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| 고성관 다이아증권 이사 인터뷰 이상섭 기자. babtong@heraldcorp.com 2013.02.06 |
고 이사는 “부동산 금융상품이 초창기에 고위험 고수익 상품에서 금융위기 이후로는 안정적인 수익을 낼 수 있는 구조화된 상품으로 바뀌고 있다”며 “국내 자본시장이나 부동산시장의 변화로 향후 복합화된 부동산 금융상품의 필요성은 점점 더 커질 것”이라고 강조했다.
부동산 펀드가 명동 눈스퀘어 쇼핑몰을 사들일 때도 고 이사가 상업용부동산담보부증권(CMBS) 발행을 통해 자금을 조달했다. 국민연금이 주요 투자자로 나섰고 해외 기관투자가가 투자키로 하면서 금융투자(IB) 업계에서 주목을 받았다.
고 이사는 “국내 금리도 낮은 수준이지만 선진국의 경우 제로 금리에 가까운 상황”이라며 “해외투자자 유치로 환 헤지 등의 비용을 모두 감안하더라도 국내 상업용부동산을 담보로 하는 대출금리보다 상당히 낮은 수준으로 자금을 조달할 수 있었다”고 밝혔다.
그의 부동산 투자의 제1 원칙은 핵심 지역이나 대표 부동산에 하는 것이다. 고 이사는 “주식은 업종 2, 3등 종목이라도 매매를 잘 하거나 회사 경영이 건실하면 수익을 낼 수 있지만 부동산은 다르다”며 “유동성이 제한적이라는 부동산의 특징을 고려할 때 상징성이 있거나 그 분야의 대표적인 곳에 투자해야 한다”고 지적했다.
앞으로는 해외 부동산에 대한 투자의 필요성이 더욱 커질 것으로 봤다.
고 이사는 “최근 기관들이 대체투자 비중을 높이고 있지만 국내 부동산 상품으로만 수익을 내기는 한계가 있다”며 “지역 포트폴리오를 통한 투자기회 확대와 리스크 축소를 위해서라도 해외 부동산 금융상품을 개발하고 투자할 필요가 있다”고 설명했다.
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［사진=이상섭 기자/babtong@heraldcorp.com］
