[헤럴드경제=백웅기 기자]18대 대통령 선거전이 치열한 가운데 내년 새 정부가 출범하면 주택시장도 일대 전환기를 맞이할 전망이다. 하지만 대통령만 바뀌는 게 아니다. 부동산114는 2013년 부동산 시장을 가늠할 주요 변수로 새 정부 출범과 더불어 거시경제, 기준금리, 가계부채, 수급상황 등을 꼽았다.

거시경제 측면에선 유로존 재정위기 장기화와 미국의 재정절벽 등 글로벌 금융 불안 상황이 이어지고 있어 실물 경기 전망도 밝지 못하다. 결국 심리 위축으로 이어져 부동산 시장 수요 공백도 단기에 회복되기 어려울 것으로 보인다. 다만 미국의 재정절벽 부담이 해소되면서 하반기 이후엔 경기 반등 탄력이 높을 것으로 예상돼 국내 부동산 시장도 세계 경제 흐름을 탈 전망이다.

금리변동이 시장에 미치는 영향력도 크다. 한국은행 기준금리가 현재 2.75% 수준을 유지하고 있는 가운데 투자 심리를 자극할 만한 금리 추가인하는 어려울 것으로 보인다. 대기자금이 이미 시장에 풍부하고 금리도 역대 최저치 수준이다. 기준금리 인하 조치는 경기 악화의 반증으로 읽혀 오히려 불안 심리를 키울 수 있다는 지적도 나온다.

한국은행에 따르면 9월말 기준 가계부채 총액은 937조5000억원으로 역대 최고치를 기록했다. 증가율이 둔화하고 있지만 가계대출 부실이 점점 커져 주택담보대출 가운데 경락률(감정가 대비 낙찰가)을 초과하는 ‘깡통주택’ 보유자가 20만명에 육박하는 상황이다. 가계부채를 줄이려는 노력은 주택 구입 시기를 더욱 늦추는 배경이 돼 시장회복의 가장 큰 걸림돌이 될 전망이다.

내년 전국 아파트 입주예정 물량은 올해보다 5.5% 늘어난 18만5262가구로 최근 5년간 평균 입주물량(25만9592가구)의 70% 수준이다. 입주량이 줄어들면서 전세난 등 수급불균형이 지속될 가능성이 크다. 또 부산ㆍ경남 지역은 입주량이 크게 늘어 집값 오름세가 꺾일 전망이고, 수도권은 입주가 몰리는 2기 신도시 등의 약세도 예상된다.

새 정부 부동산 정책 방향성도 주요 변수다. 가계부채 연착륙 방안이나 추가적인 주택경기 활성화 대책 등은 긍정적이다. 하지만 과거처럼 개발 위주나 경기부양 방식으로 정책을 운영하기 어려운 데다 대부분 서민 주거복지를 핵심공약을 내세우고 있어 단기적 시장 반전을 기대하기 어려운 상황이다. 보금자리주택을 임대공급으로 전면 전환하겠다는 계획은 민간 건설시장의 부담을 덜어 민간 분양을 자극할 것으로 보인다.

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