위례·동탄2·세종시 등 연말까지 공급 러시
주택가격 하락 지속 불안감 여전 미분양 사태 우려
유망 신도시 초반 청약호조땐 의외의 ‘견인효과’ 가능성도


최악의 거래위축 상황에서 가을 아파트 분양이 봇물이다. 예고된대로 이달 말 DTI 규제 완화, 취득세 감면을 주요 골자로 한 정부의 추가 부동산대책이 발표될 예정인데다 가을 이사철 호기를 맞아 주택건설업체의 분양경쟁이 본격화하고 있다. 런던올림픽, 상반기 시장 불황 등으로 미뤄졌던 물량까지 가세, 분양물량만도 어림잡아 3만가구를 웃돈다. 착한(?) 분양가와 함께 중소형 평형, 인테리어, 이색 공간구성 등 소비자 눈높이에 맞춘 마케팅 역시 치열하다. 이른바 가을분양대전이 시작된 것이다.

하지만 문제는 분양 여부다. 안팎의 경기불황이 날로 심각해지면서 소비가 줄고 있다. 더구나 자산디플레이션 조짐이 나타나면서 부동산 가치하락이 본격화하는 추세다. 브레이크 없이 미끄러지는 집값의 영향으로 아파트 분양시장 참여 열기는 더욱 떨어질 수밖에 없는 구조다. 분양 척도가 되는 지역별 청약률이 지난해에 비해 갈수록 식어가고 인기지역 유명아파트의 계약률도 급격히 떨어지는 것도 같은 이유다.

여기에 하우스 푸어 문제, 입주아파트 가격 하락이 곁들여지면서 분양시장이 더욱 급속냉각되는 분위기다. 보금자리를 제외하고는 청약통장이 무용지물 신세가 된 지 오래다. 몇년씩 불입금을 납입하고도 한참을 기다려야 했던 과거와는 완전히 딴판이다. 가을 분양대전이 미분양만 남긴 채 가뜩이나 불안한 주택시장과 주택건설업계를 뒤흔들지나 않을까 우려스럽다.

▶위례ㆍ동탄ㆍ세종시 등 가을 전국 아파트 분양 러시=가을부터 연말까지 수도권 2기 신도시, 지방권 혁신도시 등 전국 계획도시에서 분양될 아파트는 줄잡아 2만5000여가구. 여기에 개별단지 분양까지 합하면 3만여가구를 상회할 것으로 추정된다.

가장 관심을 모으는 계획도시는 서울 강남권 신도시로 투자층이 풍부한 위례신도시다. 대우건설이 지난 17일 푸르지오 아파트 모델하우스를 공개, 첫 분양시험대에 올랐다. 입지 및 분양가 등이 양호한 블루칩 아파트로 인식되면서 3일 만에 내방객 3만명을 넘어서는 기염을 토해냈다. 위례신도시의 관심이 표출, 후속 아파트 분양이 러시를 이룰 전망이다. 이어 수도권 2기 신도시의 대표주자인 동탄2신도시에서는 호반 등 5개 업체가 4103가구의 시범단지 아파트를 내놓는다. 지난 7월 분양이 추진됐으나 분양가 문제 등으로 미뤄져 24일 모델하우스 문을 열고 다음주 중 청약에 들어갈 예정이다. 연내 2차 분양이 예정되어 있으나 시장성 여부에 따라 지연될 가능성도 없지 않다. 광교신도시에서는 현대힐스테이트, 파주 운정신도시에서는 롯데건설이 추가로 아파트를 공급한다. 서울 대치동 청실 재건축 등 개별단지 분양도 잇따를 전망이다. 

3만여가구에 달하는 가을 아파트 분양전이 본격화하고 있다. 사진은 가을 분양의 최고 관심단지로 부상한 서울 위례신도시 첫 민간분양 아파트인 대우 푸르지오 모델하우스.

지방권 분양도 러시다. 세종시에서 이달 중 제일건설 등 3개 업체가 2000가구를 공급하는 등 연말까지 4900가구의 아파트가 추가로 분양될 예정이다. 9월 총리실 등 정부기관 첫 이전, 일반청약 물량비중 증가 등으로 세종시 아파트의 분양열기는 지속될 가능성이 크다. 지방권 분양열기의 주체인 혁신도시에서도 연내 6500여가구가 분양, 지역 수요층의 관심을 모으게 된다. 울산 우정혁신도시와 광주전남혁신도시 등이 대상이다.

이와 함께 오피스텔 및 도시형 생활주택 공급 역시 전국적으로 추가 분양, 가을 분양대전을 더욱 달아오르게 할 것으로 예상된다.

▶기존 주택가격 하락, 분양매력 상실, 미분양 극심할 듯=주택시장은 기존 주택시장과 신규분양, 분양권 시장으로 구분된다. 기존 주택시장이 활기를 띠면 후행적으로 신규분양이 활성화하면서 분양권 가격이 올라 프리미엄 이득이 생기면 분양열기가 더욱 고조된다. 하지만 최근 주택시장은 거래부진, 가격하락 등 장기침체에 빠져들면서 악순환 고리에 접어든 상태다. 기존 주택가격이 지속적으로 하락하면서 급격히 자산 디플레이션 현상이 일어나자 내집마련 및 주택투자에 대한 불안이 확산되고 있는 것. 기존 주택 매물이 지천으로 급증하면서 20~40%가량 가격이 하락함에 따라 신규분양시장에 대한 매력이 사라지고 있다. 경제 불황에 분양가 이하로 입주아파트 가격이 하락, 신규분양을 받는 것이 오히려 손해라는 인식이 확산되고 있다. 분양 기피현상이 점차 심화하고 있는 것. 창원 등 인기지역의 청약 및 계약률이 크게 하락, 미분양 파고가 재차 높아지는 것도 같은 맥락이다. 2~3년 전 분양된 아파트의 준공이 잇따르면서 수요가 감소하는 것도 미분양을 부추기는 요인이 되고 있다. 더구나 분양가의 경우 큰 폭 하락이 사실상 어렵다. 4~5년 전 보상 및 공사가 이뤄짐에 따라 택지원가 및 공급가격이 여전히 높다. 이를 기준으로 분양가가 산정, 분양가 인하가 사실상 어려운 처지다. 건축비 인하만으로는 현재의 기존 주택시장에 대응할 수 없는 구조적 모순을 가지고 있다.

다만 위례신도시 등 일부 아파트의 청약이 호조를 보이면서 시장 견인 효과가 나타날 것으로 보인다. 입지적 장점과 계획도시의 편의성, 정부의 추가 대책 발표 등이 가을시장 기대감으로 작용해 일부 아파트는 분양이 호조를 보일 가능성이 크다. 서울권 유망 아파트와 위례 등 유망 신도시, 저렴한 분양가 등이 분양 유인 요소가 된다.

예컨대 위례신도시 대우 푸르지오아파트의 경우 강남권 신도시, 3.3㎡당 1800만원대의 분양가 등으로 청약수요가 크게 증가해 초기 계약률이 95% 이상 오르면서 완전 분양될 것으로 예상된다.

이와 함께 실용적인 공간구성 등으로 적은 평형에 넓게 쓸 수 있는 장점과 주민 편익시설, 신재생에너지, 유비쿼터스시스템이 갖춰진 동탄2신도시의 알짜 아파트도 부분적으로 청약이 호조를 띨 전망이다. 정부가 이달 말 내놓을 거래활성화대책 역시 강남권 등 유망 지역 아파트 계약에는 큰 영향을 미칠 것이다. 중도금 추가대출 규모가 확대되고 미래 소득까지 감안한 대출이 가능, 여유계층과 탄탄한 직장인의 내집마련 및 주택 대물림이 가능해지기 때문이다.

ch100@heraldcorp.com