전세 보증금 작을수록 전환율도 높아져

[헤럴드경제=정순식 기자] 2008년 금융위기 이후 우리나라 부동산 시장에서 투자자금 확보를 위한 전세금보다는 매월 안정적인 수입을 확보할 수 있는 월세시장이 성장하고 있는 가운데 지난달 기준 서울시 전체 월세전환율은 7.58%인 것으로 조사됐다.

월세전환율은 전세금에서 보증금을 뺀 나머지 금액을 월세로 바꿀 때 적용하는 이율이다. 가령 전세 1억원짜리 아파트를 보증금 7000만원에 월세 30만원에 임대했다면, 보증금을 제외한 3000만원을 은행에 예치해 연 360만원의 이자를 받는 것과 같으므로 월세전환율은 12%이다.

이 과정에서 월세전환율은 전세금이 작을수록 높게 형성되는 것으로 조사됐다.

3일 부동산114에 따르면 지난달 기준 서울시 전체 월세전환율은 7.58%로, 2010년 월세전환율인 8.52%에 비해 0.94%P 하락한 것으로 조사됐다. 구별로 살펴보면 중구가 8.23%로 가장 높았고 뒤를 이어 송파구(8.22%), 서대문구(8.16%), 은평구(8.07%)등의 순이었다. 반면 동작구가 가장 낮은 7.07% 기록했다.

전세 보증금 규모에 따라서도 월세전환율이 상이하게 나타났다. 실제 전세금 1억5000만원 미만의 아파트는 서울 평균 월세전환율인 7.55%보다 약 1%P정도 높은 8.48%로 조사됐지만 1억5000만원 이상은 7.4%로 평균 수준을 보였다. 즉 전세금이 비쌀수록 월세전환율이 낮게 적용된다는 의미로, 이는 전세금 규모가 크면 월세로 전환되는 금액도 커져 임차인의 부담이 크기 때문에 소액 전세 아파트보다 낮은 월세전환율이 적용되는 것으로 분석된다.

서성권 부동산114 리서치센터 연구원은 “월세전환율은 아파트 소재지역, 전세가격, 인근지역 임대차동향, 금리 등에 따라 달라진다”며 “임대인이든 세입자든 임대차 시 전세에서 월세나 보증부 월세로 전환하는 경우 적정 월세전환율에 대한 파악이 필요하다”고 설명했다.

그는 “예컨대 세입자가 월세전환 제의를 받게 된다면 현행 전세자금 대출 이자율이 4∼7%이므로 월세전환율보다 낮아 상승한 전세금만큼 대출을 받는 것이 유리하다”며 “하지만, 기존 대출이 있거나 대출 제약이 있어 제2금융권을 이용하는 경우 대출 이자율 6∼13%가 적용돼 대출을 받는 것보다는 적정 월세전환율을 적용해 월세로 돌리는 것이 유리하다”고 조언했다.

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