MC 성기영: 침체된 시장에 폭염까지. 부동산시장은 정부의 대책마련 소식에도 불구하고 그야말로 바닥을 헤매는 상황입니다. 한 주의 부동산 이슈 짚어드립니다. 헤럴드경제 장용동 대기자입니다.
▲폭염 침체, 하지만 정부의 부산한 추가대책 마련 소식에 희비가 엇갈리고 있는데 현재 주택시장은 어떤 모습인지 궁금하네요.
-정부 추가대책이 다각도로 거론되고 있으나 주택시장은 여전히 갈피를 못잡고 하락하는 장세입니다. 연중 가장 거래가 안되는 비수기인데다 폭염까지 지속, 시장은 그야말로 최악의 상황인데요. 서울은 물론이고 수도권지역 아파트의 경우 최저가격 경신 소식이 있다고 나오고 있습니다. 예컨대 강남 재건축 아파트의 3.3㎡당 3000만원 가격 붕괴가 초읽기에 들어간 것으로 분석됩니다. 그동안 ‘3,3㎡당 3000만원’은 강남 재건축 가격의 심리적 마지노선이라는 점에서 재건축 아파트 시장에 미칠 파장이 클 것으로 전망됩니다. 8월 약세가 지속될 것이라는 얘기죠. 강남구 개포동 시영 56㎡의 최근 매매가격은 6억5000만원으로 2008년 1월 평균 8억5000만원보다 2억원 가량 빠졌습니다. 은마아파트의 경우 최고가격 대비 무려 40% 정도가 떨어진 가격에 경매처분되는 상황이구요.
주택가격 진원지인 강남이 이렇다보니 수도권 외곽은 더욱 심한 상황입니다. 용인ㆍ수원권의 중대형은 5억선에서 3억원선으로 떨어졌고 일산 역시 유망단지 가격이 3.3제곱미터당 1000만원이 위협받고 있는 처지입니다. 거래가 없으니 가격은 더 빠질수 있죠.
▲전세가의 경우는 수도권 안정, 지방 강세현상이 두드러졌다면서요?
-그렇습니다. 국민은행 주택가격지수 통계에 따르면 최근 1년간(2011.6~2012.6) 수도권 평균 전셋값이 5.67% 오르는 동안 전국에서 가장 상승세가 가팔랐던 충남은 상승률 17.89%를 기록해 수도권의 3배를 웃돌았습니다. 9월부터 이주를 시작하는 세종시 영향이 컸다고 봐야죠. 또 전북(8573만원)과 울산(1억2063만원)이 각각 16.66%와 16.46%로 뒤를 이었습니다. 강원(14.84%), 광주광역시(13.67%), 전남(12.51%), 대구(12.28%), 경북(12.01%), 충북(10.55%) 등이 높은 상승률을 보여 수도권을 웃돌았는데요.
이는 역시 그동안 신규공급이 없었던게 큰 이유로 해석됩니다. 하반기에도 이같은 현상은 지속될 것으로 보입니다. 수도권 매매시장 침체가 전세시장 안정으로 , 지방은 매매시장 활기가 전세시장에 반영되고 있기 때문으로 풀이됩니다.
▲월세수요가 꾸준히 늘어난다면서요?
-그렇습니다. 저금리로 집주인들이 월세를 선호하면서 월세 및 보증부 월세가 늘어나고 있는 것으로 나타나고 있습니다. 25일 국토해양부가 발표한 6월 전ㆍ월세 거래량 및 실거래가 자료를 보면 전체 전ㆍ월세 거래 중 전세는 63만7000건으로 65%를 기록했으며 월세(보증부 월세 포함)는 33만9000건으로 35%를 차지했습니다. 전세 비중은 4월 67%를 기록한 후 지속적으로 떨어지고 있습니다. 반면 월세가 늘어나는 추세입니다. 특히 아파트의 경우 월세 비중이 꾸준히 늘어나 지난달 27%(12만4,000건)로 각각 집계됐습니다.
시중금리가 하락하면서 집주인들이 재계약시에 전세금 상승분의 일부 금액이라도 월세로 돌리는 반전세가 늘어나고 있기 때문입니다. 한국은행이 기준금리를 낮추면서 앞으로 이 같은 추세는 더 강화될 것으로 예상됩니다.
▲정부는 집값 반등 소지도 있다고 예측하나봐요?
-그렇습니다. 국토해양부는 현재 대외적인 거시적 경제영향, 세계 경제불황 등을 많이 받고 있는데다 국내 내수침체가 주택수요 이탈, 구매력을 약화시켜 현재와 같은 상황이 빚어지고 있다는 판단입니다. 따라서 여건이 개선되면 집값이 오를 수도 있다는 거죠. 특히 일본식 부동산 붕괴를 많이 얘기하는데 일본과는 다르다는 점을 강조하고 있습니다. 인구구조나 주택보급률, 부동산시장 속성 등이 일본과는 다른데도 일본과 유사성만이 부각, 우리시장이 조로하는 현상이 발생하고 있다는 지적입니다. 가격조정도 어느정도 이뤄진 점을 감안하면 경기사이클상 회복국면 전망도 가능하다는 것입니다. 하지만 시간은 좀 걸릴 것으로 보고 있습니다.
▲정부의 추가 대책은 어떤 방향으로 추진되고 있는 것으로 판단됩니까?
-주택수요를 살린다는 차원으로 이해됩니다. 예컨대 DTI 부분 완화를 추진, 자산은퇴자와 탄탄한 직장 샐러리맨에게 대출을 허용해줌으로 써 주택을 살수 있는 여건을 만들어주는 시책을 비롯해 보금자리론을 확대 지원하는 대안, 취득세-양도소득세를 감면, 면제해주는 대안 등 수요를 창출해 거래를 활성화하고 시장기능을 되살리는데 역점을 두어 나갈 것으로 판단됩니다. 여기에 시중 여유자금을 끌어들여 임대사업 등을 할 수 있는 여건을 만들어주는 방안 등도 아울러 포함될 것으로 보입니다. 사실 분양가 상한제 폐지 등 규제완화도 시급하지만 자금지원, 세제 혜택 등을 직접 주어서 수요를 유발시키는 정책이 병행돼야 한다고 봅니다.
▲좀 다른 얘기인데 요즘 아파트 단지내 상가가 수익성 부동산으로 인기라면서요?
-그렇습니다. 아무래도 돈이 갈곳 없고 안전한 투자처를 찾다보니 수익성 부동산에 투자가 몰리는 현상이 지속되고 있는 것으로 파악됩니다. 오피스텔이나 도시형 생활주택을 분양받아 임대를 놓으려는 수요가 많은 것 처럼 아파트 단지내 상가투자수요가 많은데요.
그러다보니 LH단지내 상가, 과거 주공아파트단지내 상가죠. 입찰 분양경쟁이 아주 뜨거운 상황입니다. 주초에 분양된 의왕포일2 택지개발지구 C-1블록과 성남여수 보금자리지구 각각 3개 단지 내 상가의 주인이 최초 입찰에서 가려졌던 이들 상가 평균 낙찰가율이 각각 150.34%, 170.78%를 기록했습니다. 특히 전용 31.05㎡, 예정가 1억9100만~2억100만원이던 의왕포일2지구 단지 내 상가는 2억7100만~3억4253만원에 낙찰돼 137.69~170.41%의 낙찰가율을 기록했습니다. 그정도로 관심이 높죠.
하지만 150%를 넘어가면 수익성 확보하기가 어려워 잘 판단 후 응찰해야 합니다. 경기침체 등의 여파로 구매력이 줄어드는 상황이어서요 . 상가는 고정가치 상승이 많지않다는 점, 자칫 임대가 안나가 공실이 되면 애물단지로 전락할 수 있다는 점을 고려해야 합니다.
장용동 대기자 / ch100@heraldcorp.com
