임차인도 경매 알아야 보증금 안 떼인다



최근 5년 간 경매물건으로 나온 아파트와 연립ㆍ다세대 임차인 중 절반 이상이 근저당권 등 말소기준권리 설정일보다 전입신고일이 늦은 것으로 나타났다. 이런 경우 임차인은 전월세 보증금을 통째로 떼이거나 배당을 받더라도 전액 회수가 불가능한 경우가 많아 재산 손실이 불가피하다.

6일 법원경매정보 전문기업 부동산태인이 2008년부터 2012년(2012년은 1분기)까지 5년 간 실제 경매가 1회라도 진행된 아파트와 연립ㆍ다세대 물건 15만2373개를 추출해 분석한 결과, 임차인이 존재하는 물건 6만7458개 중 전입신고일이 말소기준권리 설정일보다 늦은 물건은 전체 물건 중 절반이 넘는 3만4424개(51.03%)로 파악됐다. 이는 최근 경매에 나온 아파트 및 연립ㆍ다세대 주택 임차인 중 절반 이상이 어떤 식으로든 재산상 손실을 입었다는 것을 의미한다.

용도별로 보면 아파트보다는 연립ㆍ다세대 주택에서 이 같은 케이스가 더 많은 것으로 관찰됐다.

임차인이 있는 연립ㆍ다세대 물건 1만7039개 중 말소기준권리 설정일보다 임차인 전입신고일이 늦은 물건은 1만1051개로 전체 물건 중 64.86%에 달했다. 아파트도 5만419개 중 2만3373개(46.35%)가 여기에 해당되는 것으로 나타났다. 연립ㆍ다세대보다는 비율이 낮지만 역시 절반에 가까워 무시하기 어려운 수치다.

더 큰 문제는 이처럼 전입신고일이 말소기준권리 설정일보다 늦은 임차인 비중이 해마다 적지 않은 폭으로 증가하고 있다는 것이다.

연도별로 살펴보면 2008년에는 임차인이 있는 물건 2만490개 중 전입신고일이 늦은 물건은 38.28%(7843개)로 40%에 못 미쳤지만 2009년 48.70%(1만6636개 중 8101개), 2010년 55.37%(1만5456개 중 8558개), 2011년 65.84%(1만1844개 중 7798개)를 각각 기록하며 매년 4~9%p씩 오르는 모습을 보였다. 올해 1분기에도 3032개 중 2124개로 70.05%를 기록했다.

이 같은 흐름은 아파트와 연립ㆍ다세대 물건 모두 공통적으로 관찰된다. 아파트 물건의 경우 2008년 32.49%(1만5830개)를 시작으로 2009년 45.73%(1만3127개), 2010년 52%(1만1539개 중 6000개), 2011년 62.25%(7991개 중 4974개)로 3년 연속 늘었다.

연립ㆍ다세대 물건은 심각한 수준이다. 2008년 57.94%(4660개 중 2700개)를 시작으로 2009년 59.79%(3509개 중 2098개), 2010년 65.31%(3917개 중 2558개)으로 증가폭이 커졌고 2011년 들어 73.29%(3853개 중 2824개)로 급증했다.

지난해에 이어 올 1분기 역시 양쪽 모두 증가세를 이어가고 있다. 아파트 물건은 64.86%(1932개 중 1253개), 연립ㆍ다세대 물건은 79.18%(1100개 중 871개)가 말소기준권리 설정일보다 전입신고일이 늦은 것으로 나타났다. 이에 따라 올해 역시 보증금을 일부 또는 전액 떼이는 임차인이 늘어날 것으로 전망된다.

말소기준권리 설정일보다 전입신고일이 늦어 피해를 보는 계층은 대개 사회 초년생이나 대학생 등 보유자금 규모가 작고 부동산 임대에 대한 지식이 많지 않은 젊은 세대들이다.

이들 세대는 인터넷 검색 등을 통해 소액임차인 최우선변제에 대해서는 대개 인지하고 있지만 소액임차인의 기준을 모른다거나 전입신고와 확정일자만 받아두면 100% 안전하다는 식의 잘못된 지식을 가지고 있어 언제라도 피해를 입을 수 있다.

특히 근저당이 많이 설정되는 원룸이나 오피스텔을 월세로 임차하는 경우 임차인 권리를 주장할 수 없는 경우가 많아 보증금이 비록 소액이라도 꼼꼼히 따져봐야 한다는 것이 전문가들의 조언이다.

부동산태인 정대홍 팀장은 “최근 거주 트렌드의 변화로 1인 월세 가구가 증가추세에 있다는 것은 주지의 사실이며 이 때문에 말소기준권리에 후순하는 임차인 또한 계속 늘어날 것으로 본다”며 “경매에 넘어간 집 때문에 보증금을 떼이는 케이스도 점차 증가할 것”이라고 설명했다.

정 팀장은 “소액임차인에 해당한다 해도 물건에 담보물권이 설정된 날짜에 따라 우선 변제받는 보증금이 달라진다는 점을 알아둘 필요가 있다”며 “현재 집을 임차해 살고 있는 사람은 물론 앞으로 임차계획이 있는 사람도 대항력이 있는지, 최악의 경우는 어떻게 되는지 등에 대해 계산을 해봐야하며 이를 위해서는 경매지식을 알아두는 것이 좋다”고 조언했다.

<강주남 기자 @nk3507> namkang@heraldcorp.com