MC 성기영: 경제 불안과 초저금리 등의 여파로 수익성 부동산에 관심이 모아지고 있는데요, 상가투자에 수 백 대 1의 경쟁률이 생기는 것도 같은 이유로 보여집니다. 오늘은 수익성 부동산 가운데 상가 투자 동향과 흐름에 대해 알아봅니다. 헤럴드경제 장용동 대기자입니다.
▲주택시장 전망이 불투명하면서 수익성 투자 쪽으로 관심이 쏠리고 있는데 최근 상가도 그런가 보죠?
-그렇습니다. 임대수익과 고정자산가치 상승, 이른바 두 마리 토끼를 잡을 수 있는게 상가죠. 여기에 베이비무머들의 은퇴행렬과 자영업 창업 열풍까지 가세, 수익성 부동산에 관심이 높아지고 있는게 사실입니다. 과거 주택공사 아파트단지내 상가인 LH상가 분양에 수백명이 몰리면서 낙찰가율이 300%가 넘어가는 경우까지 생길 정도입니다. 내정가 1억7천만원짜리를 5억원선에 낙찰받는 경우죠. 지난 2월 공급된 파주 민간 상가 역시 경기불황 속에서 완전 분양되는 이변을 낳았습니다.하지만 이런 인기 상가만 그럴 뿐 여전히 냉기가 흐르는 상황입니다. 부동산 시장 침체가 여기에도 다르지않아 겉보기와 달리 미분양 상가가 지천입니다. 그만큼 선별력이 중요하겠죠.
▲주변에 보면 과장광고에 속아 투자해놓고 골치를 앓는 경우도 많더라구요.
-주택과 달리 수요층이 적은 상가는 꼼꼼히 따져 제대로 투자해야지 그렇지않으면 낭패를 보기 쉽습니다. 경기침체 고분양가로 인해 분양이 수월하지않자 분양대행사나 시행사들을 주축으로 판매촉진을 하면서 경쟁적으로 과장광고에 열을 올리는 상황이기 떄문에 피해는 더욱 늘어날 수 밖에 없습니다.
최근 공정거래위원회가 확실하지않은 임대수익을 광고에 남발, 수요자를 현혹하는 행위 근절과 단속을 천명한 것도 같은 맥락인데요, 수익률 표기를 허위광고라는 점도 분명히 했습니다. 단속 처벌하겠다는 것이죠.
사실 대형브랜드나 금융기관 입점이 확정되지 않았음에도 확정된 것 처럼 광고하는 경우도 많구요, 역세권이라고 강조하는 곳일수록 거리가 먼 경우가 허다합니다.
준공 후 임대수익률 보장조건의 경우도 나몰라라식이 대부분이며 첫해연도만 임대관리해주고 다음해부터 나몰라라하는 경우도 허다합니다. 월세수익은 고사하고 은행 이자와 관리비만을 내는 경우도 있습니다. 그만큼 철저히 현장확인을 거치고 전문가들의 검증이 필요합니다.
▲우선 상가트렌드도 많이 바뀌고 있는 것 같아요, 아파트단지내 상가에서 대형 쇼핑몰로 말입니다.
-과거 상가투자하면 으레 아파트단지내 상가나 좀더 확대되면 단지 밖 근린상가 정도가 개인수요층의 투자대상이었습니다. 하지만 소비패턴이 소량에서 대량으로, 또 대형마트 중심으로 변하면서 상가공급패턴이 달라졌고 이에 따라 투자도 변하고 있습니다.
소위 체류형 몰링상가라고 하죠. 삼성동 무역센터지하를 생각하면 될 것입니다. 쇼핑 외식 문화 등을 원스톱으로 해결하는 복합 상업시설인데요 바로 이런 몰링 상가가 도심권 중심으로 생겨나고 있습니다. 타임스퀘어, 디큐브시티 등이 여기에 해당하죠.
또 하나는 가로형, 또는 연도형이라 하죠 길을 따라 들어서는 스트리트 몰형 상가...가로수길 처럼 말입니다. 유럽 등지에서 많이 보는 이런 새로운 상가시설들이 새로운 공급패턴으로 자리잡고 있습니다. 카페거리, 삼청동길, 인사동 등이 여기에 해당하죠.
이제 점차 상업시설들이 대형화돼 가면서 투자도 변하고 있는 상황입니다.
▲공급과 투자흐름을 좇아가는게 중요할텐데요.
-아파트 단지내 상가도 입지가 양호한 곳이 있을 수 있구요, 체류형 몰링상가나 스트리트 몰형 상가라고 해도 입지 및 추후 상업성이 떨어지는 곳이 있을수 있지요. 다만 단지내 상가는 대략 3-4억원 정도로 투자할 수 있지만 대형상가들은 최소한 5억원 이상 10억원 단위이기에 투자규모가 큽니다.
얼마나 인구흡인력이 있느냐가 중요한 관건이라할 수 있습니다.
다만 아파트단지내 상가는 입점 초기에 수익이 강세를 보일 뿐 시일이 지나면 수익률이 크게 떨어지고 임대가 나가지않아 고생하는 경우가 허다하니 조심해야 합니다.
또 타임스퀘어, 디큐브시티, 용산아이파크몰, 동탄 메타폴리스로 대표되는 몰링형 복합상가는 능력있는 주체의 철저한 관리 및 운영으로 지속적으로 성공하고 있는 것으로 분석됩니다. 수요분석을 기반으로 한 MD구성을 통해 선별적으로 업종을 입점시킨 뒤, 관리까지 일체형으로 진행시킨게 안착의 밑거름이 된 것이라 할수 있죠. 분양에만 급급한 일부 상가들과 달리 입점 후에도 지속적인 활성화 노력을 기울이는 편이라 할 수 있습니다.
▲테라스형ㆍ스트리트 몰도 최근 관심이 많던데요.
-그렇습니다. 점이 아니라 선으로 연결되는 상권이어서 다소 상권형성까지는 시간이 걸리지만 유럽형으로 점차 자릴 잡아가고 있는게 현실입니다. 삼청동길이나 가로수길, 인사동길은 완전 정착이 되었구요.
분당신도시 등에서도 인기입니다. 투자수익도 크구요. 때문에 광교신도시 등에서도 이같은 상가가 대거 새로 들어서고 최근 분양이 호조를 보이고 있습니다.하지만 개인 투자자들이 접근하기에는 다소 거리감이 있습니다. 상가점포 하나만을 투자하는 경우 보다 건물을 매입하는 경우가 주류를 이루고 있기 때문입니다. 또 상권형성까지 장기간 소요되기 때문에 5년 정도 장기투자로 생각해야 합니다.
물론 공급자 측에서 작은 단위로 분양하고 관리하는 가로형 상가도 생겨나고 있는데요, 역시 얼마나 치밀하게 관리하고 인구흡인력이 있느냐가 투자성공을 좌우할 것입니다.
▲조심해야 할 점이 많죠?
-상가 분양 피해사례 가운데 상가 정보를 허위로 부풀리고 당초 약속한 내용을 지키지 않아 생기는 분쟁들이 대부분입니다. 분양ㆍ시행사가 약속하는 내용을 전적으로 믿게 되는 투자자들은 대개 어렵게 모은 목돈에다가 상당한 대출을 이용하는 초보 투자자들이 대부분이어서 피해는 더 크게 마련입니다.
계약은 한번 이뤄지면 구제가 어렵습니다. 솔깃한 광고나 홍보에 속아 피해를 보지 않기 위해서는 계약하기 전부터 면밀한 주의가 필요합니다.
앞서 얘기드렸지만 반드시 현장 확인을 통해 입지상황,,예를 들면 역세권을 반드시 확인해야 합니다. 이미 상권이 안정적인 주변지역과 비교하면서 과장광고하는 사례도 많은데 이것 역시 현장조사시 파악해봐야 합니다. 주변 개발 계획도 마찬가지구요.
입찰분양시 얼마를 써야 할지도 남의 눈치 보다 본인이 현장을 직접 확인하고 결정하는 것이 최선책입니다. 전문가 의뢰도 좋구요.
소비자 피해방지차원에서 보면 우선 과장광고 피해를 막기 위해서는 시행사와 시공사 연대책임을 분명히 해 둘 필요가 있다고 봅니다.
1.체크리스트 만들어 확인하라
2. 임대수익 보장도 전적으로 신뢰하는 것은 금물
3.선임대 상가, 임대인이 시행사인가 확인,진성 임차인인가 체크하라
장용동 대기자 / ch100@heraldcorp.com
