지분값 급락 등 진통 예고
초기단계·면적 넓은 곳 등
반대 많아 투자자 ‘要주의’
서울시가 ‘뉴타운, 정비사업 정책구상’에서 발표한 실태조사 610개 구역의 96%가 비강남권에 집중된 것으로 조사됐다. 특히 성북구와 은평, 동대문, 영등포 등 사업 재검토 대상이 많이 포함된 자치구는 구역해제 과정에서 지분값 급락 등에 따른 진통이 불가피할 전망이다.
6일 서울시와 부동산정보업체 부동산114에 따르면, 뉴타운 출구전략 대상에 포함된 610개 구역 중 강남과 서초, 송파 등 강남3구에 소재한 사업장은 24곳에 불과했다. 반면, 610곳 중 96%가량은 강남 외 지역에 집중됐다. 이 가운데 성북구는 무려 59곳이 대상지였다. 이어 은평구가 45곳, 동대문구 42곳, 영등포구 42곳 등이 대상구역을 많이 포함하고 있었다. 반면 강남구는 4곳, 양천구는 9곳, 중구 10곳, 송파구 10곳, 서초구 10곳 등은 대상구역이 상대적으로 적어 구조조정의 여파가 크지 않을 것으로 판단된다.
이같은 강남-비강북간 양극화는 전수조사를 원칙으로 하는 실태조사 대상에서도 두드러지고 있다.
서울시는 실태조사가 필요한 사업시행인가 이전단계의 610개 구역 중 추진위가 구성되지 않은 317개소는 토지소유자의 30% 이상 반대 시 해제를 적극 검토할 계획이다.
또한, 추진위가 구성된 나머지 293개소는 토지 등 소유자의 10%∼25% 이상의 반대가 전제될 경우 구청장의 실태조사를 실시한 이후 해제 여부를 결정할 방침이라고 밝힌 바 있다.
이 경우 사업이 취소되면 일부 비용만 공공이 보존해주는 것이어서 추진위 단계와 조합설립인가 단계에서는 정비사업이 취소되는 경우는 많지 않을 것으로 전망된다.
따라서 투자자들이라면 추진위 구성 이전의 구역에 대해 특히 주의를 기울여야 한다.
현재 추진위가 구성되지 않은 곳은 총 317곳 중 ▷강동 (27곳) ▷영등포(26곳) ▷종로(22곳) ▷중랑(21곳) 등에서 대상이 많았다. 서울시 뉴타운 출구대책의 대상에 가장 많이 포함됐던 성북구는 추진위(21곳)와 조합설립인가(25곳) 단계의 구역이 많아 상대적으로 사업 초기 구역은 13곳으로 낮게 나타났다. 은평구도 45곳 중 추진위 이후 단계의 구역이 28곳으로, 사업 초기 대상구역은 17곳에 그쳤다.
사업면적이 큰 곳들도 투자자들의 요주의 대상이 될 전망이다. 구역 면적이 큰 곳은 자연스럽게 조합원도 많을 것으로 예상돼 시장에 미치는 파장이 클 수밖에 없기 때문이다. 실태조사 610개 구역의 전체면적은 256만7337㎡로 이 중 ▷성북 12.42% ▷은평 8.1% ▷동대문 6.95% ▷동작 5.48% 순으로 전체면적에서 차지하는 비중이 높게 나타났다.
윤지해 부동산114 리서치센터 연구원은 “610곳 중 실제로 해제되는 구역이 1~2곳 나오기 시작하면 대상구역이 많은 곳을 중심으로 구조조정 우려감에 지분가격 추가하락 등으로 몸살을 앓을 것으로 보인다”라며 “신규투자자라면 실태조사 대상구역이 많은 지역에 대해서는 발걸음을 무겁게 가져갈 필요가 있겠다”고 조언했다.
정순식 기자/sun@heraldcorp.com
