MC 성기영: 설이 나흘 앞으로 다가왔습니다. 설이 지나면 이제 따뜻한 봄기운이 돌고 봄 이사철이 열리게 되는데요. 다시 주택에 관심이 모아질 것으로 예상됩니다. 내집마련 어떻게 해야할지, 올 유용한 방법은 뭔지 ...헤럴드경제 장용동 대기자입니다.
-요즘 내집마련에 다소 부정적인 의견들이 많은 것 같습니다. 그만큼 집값불안, 향후 전망 등이 불투명하기 때문인데요. 내집마련 필요할까요 ?
▲주택이 거주 위주의 실수요패턴으로 바뀌고 있습니다. 그동안 부동산시장을 짓눌러 왔던 소유집착 현상이 현격히 줄어들면서 실속 거주형으로 바뀌고 있는 것이죠.
이는 2008년 이후 계속되고 있는 수도권 주택시장 침체와 거래부진, 총량적 한계, 자산가치 변화에 의한 것으로 분석됩니다.
침체불황이 지속되면서 그동안 인식되어온 불패신화와 안전자산 의식이 약화되고 가격이 하락에 이어 매매 조차 되지않는 위험자산인식이 높아지고 있는데 따른 것으로 봐야지요.
그래서 집사는 대신 도시형생활주택이나 오피스텔 한 채 사서 임대를 놓는 수익성 부동산 투자까지 생겨날 정도이지요.
하지만 내집마련은 거추장스런 투자가 아니라 필히 해야 할 재테크입니다. 우선 주택보급률이 100%를 넘은 나라들의 경우에도 주택 유효수요가 여전합니다. 지속적으로 내집마련을 하고 있습니다. 보급률이 120%대에 달하는 일본은 연간 90만가구 이상 짓습니다. 수요가 있다는 얘기죠.
-요즘은 주택연금가입자도 늘어나는데, 바로 노후 대비 자산으로도 가치가 계속 있을까요?
▲우리의 경우 주택 보급률이 108%를 갓 넘긴 상태입니다. 또 1000명당 330가구 수준에 머물고 있는 총량적 수준을 비교하면 아직 주택은 자산으로서의 가치가 충분합니다. 55%에 달하는 자가보유율, 13%에 달하는 노후주택비중(30년이상)을 감안하면 주택수요는 앞으로도 충분합니다.
최근 주택연금가입자가 급증하고 있는데 이것만 봐도 노후 자산으로서의 가치가 얼마나 중요한지 알 수 있습니다. 지난해 주택연금 가입자 수가 2936명으로 전년보다 무려 46% 증가한 것으로 나타나고 있습니다. 지난해 12월 한 달간 신규 가입자는 309명으로 전년 같은기간(157명)보다 두 배 정도 늘었는데요. 시장 침체 속에서 안전장치 역할을 하고 있는 셈이죠. 실제 주택연금이 처음 도입된 지난 2007년 신규가입자는 월 40명 수준에 불과했으나 2009년부터는 연간 1000명을 넘어섰고 지난해엔 3000명에 육박하는 등 전반적인 인식이 눈에 띄게 달라지고 있습니다.
노년에 자녀에게 의지하지 않고 보유자산으로 노후를 해결하려는 분위기가 더욱 확산될 전망이어서 내집마련은 더욱 중요할 것 같습니다.
주택연금은 60세 이상 가입자(부부 모두)가 보유 주택을 담보로 삼아 연금방식으로 대출금을 장기간에 걸쳐 매월 나눠 받는 상품입니다.
-그렇다면 어떤 주택을 사는게 좋을까요?
▲위치는 아무래도 외곽 보다 도시권, 선호도와 유동성이 좋은 아파트가 유리합니다. 인구나 가구 감소 등을 감안하면 외곽은 도시권보다 유동성이 좋지않습니다. 아파트도 이제 1,2세대의 거주 중심 등급을 넘어 3, 4대의 최첨단 주거유형으로 넘어가고 있습니다.
단순 집단 잠자리 형태의 주택에서 고급주거수준까지 발전된 아파트는 에너지절약 등 기능화된 콤팩트 주택으로 진화하기 때문에 트렌드를 쫓아가는 내집마련이 유효하다 할수 있겠죠.
80년대 중계동 아파트로 불붙은 아파트문화는 90년대 분당 등 신도시아파트, 2000년대 도곡동 타워팰리스 등 초고층, 2010년대 들어서는 최첨단 IT기능을 갖춘 쾌적 아파트가 집합주택문화를 선도해온 것이 이를 입증합니다.
규모 역시 효율적인 공간구조를 통해 콤팩트한 아파트가 나오기 떄문에 소형중심이 될 것으로 보입니다. 다만 우리의 1인당 주거면적은 현재 33.28㎡수준으로 일본 36㎡, 영국 44㎡, 미국 68㎡에 비하면 여전히 작은 편입니다.
소득이 늘어나면 소형차에서 중형차로 갈아타려는 수요가 생기는 이치와 같이, 이를 감안해야 할 것입니다.
-그렇다면 올 내집마련 조언 좀 해주시죠?
▲유럽 재정위기 등 글로벌 경기에 대한 불확실성과 집값 회복에 대한 회의적 시각 등으로 매수심리가 계속 위축될 것으로 보여 일단 보수적 입장을 견지해야 한다고 봅니다. 서둘지 말라는 얘깁니다.
경기 흐름에 맞춰 현금화가 가능한 지역 또는 상품 위주로 접근하되 무엇보다 철저한 자금계획을 세운 뒤에 실수요 측면에서 접근해야 합니다.
실수요자 입장에서 주택 마련은 시기가 중요한데 이는 사실 주택유형별, 지역별로 다르기 때문에 딱 짚어 말씀드리기 어렵습니다. 다만 하반기보다 상반기가 더 경제적으로 어렵고 불투명하기 때문에 하반기 보다는 적기로 판단됩니다. 시기적으로 매물이 많이 늘어나고 집값이 바닥을 찍을 것으로 보이기 때문입니다.
주택건설업체들도 이를 겨냥, 상반기 대거 공급할 계획을 세우고 있습니다.
중소형 아파트에 대한 인기도 감안해야 합니다. 현재 부동산시장은 전용면적 85㎡를 기준으로 중소형과 중대형의 선호도가 극명하게 갈리고 있습니다. 서울에서 투자와 내집마련을 동시에 고려하는 수요자라면 고점 대비 30% 이상 떨어진 재건축아파트나 기존 아파트 가운데서도 전용면적 85㎡ 이하 중소형에 주목할 필요가 있습니다.
-각별히 조심해야할 점은요?
▲투자 수요가 많은 지역과 물건은 피해야 한다고 봅니다. 인천 청라지구 처럼 과잉공급 여파가 생겨날 수 있고 전세 조차 나가지않아 힘들게 되기 때문이죠. 강남권의 재건축 아파트는 투자자 비중이 높아 대외변수에 취약합니다. 바닥세에서의 매입은 유효하다고 봅니다.
그리고 시장 침체기에는 무조건 싸게 사는 전략이 유효하므로 급매물이나 경매물건 등 다양한 방안을 모색하는 것도 좋다고 봅니다. 경매시장에서 매물을 고를 때도 여유를 갖고 접근해야 합니다. 부화뇌동하다보면 비싸게 낙찰받을 수 있기 때문이죠. 철저한 자금계획, 빌리지않고 매입 분양받는 방법을 감안해야 합니다. 30%이상 대출받아 집을 산 경우 하우스 푸어로 전락한 현실을 잘 고려해 봐야죠.
장용동 대기자/ch100@heraldcorp.com
